別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
市原 -30　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
市原 -30 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　木村　ゆり   TEL.
鑑定評価額 17,300,000 円  １㎡当たりの価格 89,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 個別評価
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 市原市八幡字御墓堂前８４２番１外
(八幡宿駅東口３１街区５)		 ②地積
　(㎡)		 193  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区1種
地区計画等

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅を主
とする区画整理中の
住宅地域		 北西6m区画街路 水道、ガス、下水 八幡宿

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       193 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、６ｍ区
画街路		 交通

施設		 八幡宿駅東方

400m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区1種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 土地区画整理事業による整備が進んでおり、住宅地としての熟成度が高まることが見込まれる。最寄駅から徒歩
圏内であるため生活利便性が高く、住環境も良好なため、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     56,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市原市内の住宅地域であり、特に区画整然とした住宅地域との代替競争関係が強い。需要者は市原市内及
び隣接市町村の一次取得者または買い替え層である。当地域は土地区画整理事業施行中であり、街区の整備がほぼ完了
している。交通利便性と住環境が良好であるため需要は旺盛であり、地価は強含みで推移している。需要の中心は、２
００㎡程度の土地で１，７００万円～１，８００万円程度、新築戸建ては３，０００万円台後半程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は駅徒歩圏内のためアパートも見られ、賃貸用共同住宅を想定して収益価格を試算したが、投資目的の需要が
少ないため収益価格の説得力は劣る。当地域は居住の快適性を重視する住宅地域であるため、周辺の取引価格の水準を
指標として意思決定されることが一般的であるので、比準価格は高い説得力を有する。以上より、実証的な比準価格を
採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地から検討した価格を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　市原 -34                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     63,300 円／㎡		 [104.6]
100		 100
[101.0]		 100
[ 74.4]		 [101.0]
100		 89,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     85,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市原市内の住環境の良好な宅地の需要は旺盛
であり、郊外にも波及効果が見られる。ただ
し物価上昇、金融市場の変動に注意が必要。


土地区画整理事業による街区の整備がおおむ
ね完了している。利便性と住環境が良好であ
るため需要が旺盛である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 市原 -30　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０８
５８１８
-214		 市原市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西4m市道、
中間画地
２住居
高度地区1種
(53,133)
b ２４１０８
９２８７
-744		 市原市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東12m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
c ２４１０８
９２８７
-60		 市原市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東7m市道、
北西4.5m、
二方路
１低専

(50,100)
d ２４１０８
５８１８
-216		 市原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東2.3m道路
、中間画地
１低専

(30,50)
e ２４１０８
５８１８
-215		 市原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4.5m私道
、南西4.5m、
北3.6m、
三方路
１住居
高度地区1種
(60,180)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
65,375  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
66,670 		 100
[  76.0]
87,724 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
88,600 
b (　           ) 
75,853  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.8]
79,231 		 100
[  89.9]
88,132 
89,000 
c (　           ) 
62,948  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.4]
70,817 		 100
[  78.1]
90,675 
91,600 
d (　           ) 
74,158  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
76,508 		 100
[  83.1]
92,067 
93,000 
e (　           ) 
66,031  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 111.4]
62,415 		 100
[  69.8]
89,420 
90,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -9.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 +11.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     89,800 円／㎡]  



市原 -30　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,725,627 
467,383 
2,258,244 
1,721,400 
536,844 		 （　0.9696）
520,524 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     10,844,250 円　　　　（　     56,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
市原 -30　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 71.76 Ｗ2 143.52
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区1種
地区計画等		 60 ％   200 ％   200 ％   193 ㎡     12.4 m x   15.4 m  前面道路：区画街路 　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３６平米程度の住戸を各階２戸、計４戸と想定。各部屋に駐車場１台分を含む賃料を査定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
71.76 
100.0 
71.76 
1,630 
116,969 		 1.0  116,969 
1.0  116,969 

 2～ 2		 共同住宅
71.76 
100.0 
71.76 
1,679 
120,485 		 1.0  120,485 
1.0  120,485 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
143.52 
100.0 
143.52 

237,454 		 237,454 
237,454 
⑨年額支払賃料        237,454 円　×　12ヶ月　＝　       2,849,448 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     143.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,849,448 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       236,504 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,612,944 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           237,454 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,177 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          237,454 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         110,506 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,725,627 円　　　　（　        14,122 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ９３１２
　　　　-16		 1,464  
(   1,462) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[103.0]
1,662 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,700 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,630 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ９３１２
　　　　-17		 1,662  
(   1,661) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]
1,699 
c ９３１２
　　　　-18		 1,808  
(   1,733) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[105.0]		 100
[103.0]
1,817 
市原 -30　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 114,000 円  　　　　     22,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 85,483 円  　　　        2,849,448　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       28,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      193,800 円  　　　　     22,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        22,800 円  　　　　     22,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        22,800 円  　　　　     22,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         467,383 円　（　　　　　　         2,422 円／㎡）　　（経費率　　  17.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 19 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 22,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 159,000 円／㎡　×　     143.52 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0755     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0815 ×  40 ％　＋ 0.0951 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,721,400 円  
（　　　　　         8,919 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,725,627 円      
②総費用 467,383 円      
③純収益　①－② 2,258,244 円      
④建物等に帰属する純収益 1,721,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 536,844 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 520,524 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,697 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,844,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      56,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 市原 -30　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　市原市八幡字御墓堂前８４２番１
 0408000519204-0000
2 　市原市八幡字御墓堂前８４２番４
 0408000519207-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
市原 -30　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
市原 -30 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　竹ケ原　博邦   TEL.
鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 90,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 個別評価
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 市原市八幡字御墓堂前８４２番１外
(八幡宿駅東口３１街区５)		 ②地積
　(㎡)		 193  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区1種
地区計画等

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅を主
とする区画整理中の
住宅地域		 北西6m区画街路 水道、ガス、下水 八幡宿

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.4 ｍ、奥行　約　　  15.4 ｍ、規模　　       193 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、　　６
ｍ区画街路		 交通

施設		 八幡宿駅東方

400m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区1種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 土地区画整理事業が実施されている最寄駅徒歩圏の住宅地域である。引き続き堅調な需要が見込まれるほか、事
業の進捗に伴い住宅地域としての熟成度も高まると考えられることから、地価は強含みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     57,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ内房線沿線のうち五井駅及び八幡宿駅徒歩圏の住宅地域を中心に、その周辺の住宅地域を含む。主た
る需要者は市原市内及び千葉市への通勤を前提とした個人が中心である。同一需給圏内において中心となる土地の取引
規模は１００㎡台前半～２５０㎡程度であり、土地の取引総額は７００万円～２千万円程度である。同一需給圏内にお
いては、需要に対して供給の少ない状態が継続しているため、地価は強含みで推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地は良好な住環境を有する住宅地域に存する。標準地の主たる需要者である自己使用目的の個人は、類似不動産の
取引価格等の市場性を重視して購入の意思決定を行う傾向が強い。取引事例比較法による比準価格は同一需給圏内の類
似地域に存する取引事例に基づいており、類似不動産の市場性を反映していることから規範性が高い。よって比準価格
を標準に、収益還元法による収益価格は参考に留め、代表標準地との比較を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　市原 -34                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     63,300 円／㎡		 [104.6]
100		 100
[101.0]		 100
[ 73.5]		 [101.0]
100		 90,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     85,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内の人口は減少傾向にあり、地価は住環境
の良否による二極化傾向にある。



土地区画整理事業が事業中であることから、
道路整備などの住環境の整備が進められてお
り、住宅地域としての熟成度を高めつつある
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 -21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 市原 -30　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０８
５８１８
-214		 市原市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西4m市道、
中間画地
２住居
高度地区1種
(53,133)
b ２４１０８
５８１８
-7		 市原市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西4.5m私道
、中間画地
１住居
高度地区1種
(60,180)
c ２４１０８
９２８７
-59		 市原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東9m市道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(60,200)
d ２４１０８
９２８７
-38		 市原市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北2.6m市道、
中間画地
１住居
高度地区1種
(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
65,375  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
66,670 		 100
[  76.0]
87,724 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
88,600 
b (　           ) 
53,722  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 103.0]
63,693 		 100
[  69.8]
91,251 
92,200 
c (　           ) 
87,713  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 101.0]
93,518 		 100
[ 103.9]
90,008 
90,900 
d (　           ) 
61,969  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
79,010 		 100
[  88.5]
89,277 
90,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     90,000 円／㎡]  



市原 -30　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  土地区画整理事業中の宅地だが、既成市街地内で土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,733,869 
467,642 
2,266,227 
1,721,400 
544,827 		 （　0.9696）
528,264 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     11,005,500 円　　　　（　     57,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
市原 -30　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 71.76 Ｗ2 143.52
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区1種
地区計画等		 60 ％   200 ％   200 ％   193 ㎡     12.4 m x   15.4 m  前面道路：区画街路 　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階２戸・２階建の共同住宅を想定（各住戸の面積は約３６㎡）。賃料は各住戸１台分の駐車場料金を含む単価を査定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外廊下、外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
71.76 
100.0 
71.76 
1,635 
117,328 		 1.0  117,328 
1.0  117,328 

 2～ 2		 共同住宅
71.76 
100.0 
71.76 
1,684 
120,844 		 1.0  120,844 
1.0  120,844 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
143.52 
100.0 
143.52 

238,172 		 238,172 
238,172 
⑨年額支払賃料        238,172 円　×　12ヶ月　＝　       2,858,064 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     143.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,858,064 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       237,219 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,620,845 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           238,172 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,184 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          238,172 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         110,840 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,733,869 円　　　　（　        14,165 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ７５６６
　　　　-17		 1,662  
(   1,661) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 90.0]		 100
[ 98.0]		 100
[108.0]		 100
[103.0]
1,694 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,705 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,635 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ７５６６
　　　　-18		 1,658  
(   1,657) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 88.0]		 100
[ 91.0]		 100
[121.0]		 100
[100.0]
1,711 
c ７５６６
　　　　-19		 1,496  
(   1,495) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 90.0]		 100
[ 88.0]		 100
[107.0]		 100
[103.0]
1,714 
市原 -30　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 114,000 円  　　　　     22,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 85,742 円  　　　        2,858,064　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       28,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      193,800 円  　　　　     22,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        22,800 円  　　　　     22,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        22,800 円  　　　　     22,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         467,642 円　（　　　　　　         2,423 円／㎡）　　（経費率　　  17.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 19 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 22,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 159,000 円／㎡　×　     143.52 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0755     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0815 ×  40 ％　＋ 0.0951 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,721,400 円  
（　　　　　         8,919 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,733,869 円      
②総費用 467,642 円      
③純収益　①－② 2,266,227 円      
④建物等に帰属する純収益 1,721,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 544,827 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 528,264 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,737 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,005,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      57,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 市原 -30　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　市原市八幡字御墓堂前８４２番１
 0408000519204-0000
2 　市原市八幡字御墓堂前８４２番４
 0408000519207-0000
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備考