令和6年1月15日　提出 市原 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 -26 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　木村　ゆり   TEL.

鑑定評価額 15,100,000 円  １㎡当たりの価格 75,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市五井中央南１丁目４０番５外 ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区1種 1:2 住宅 Ｗ2 戸建住宅やアパート が多い区画整理済の 住宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 五井 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南   130 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       201 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 五井駅西方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理事業が完了した住宅地域で、地域要因の変化は認められず、当面は現状の土地利用状況のまま推移する ことが見込まれる。住環境は良好で住宅需要は旺盛であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市原市内のＪＲ内房線沿線の住宅地域であり、特に区画整然とした住宅地との代替競争関係が強い。需要 者は市原市内及び隣接市町村の一次取得者が中心である。当地域は近年、土地区画整理事業が行われ、熟成度が高まっ てきている。区画道路が広く住環境が良好であるため需要が旺盛で、地価は強含みで推移している。需要の中心は、２ ００㎡程度の土地で１，５００万円程度、新築一戸建ては３，０００万円前後と認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパートも見られるが、標準地の間口及び規模を考慮すると、地域で標準的な駐車場を備えた賃貸住宅の想定 が困難であるため収益価格は試算しなかった。当地域は居住の快適性を重視する住宅地域であり、近隣の取引価格の水 準を指標として意思決定されることが一般的であるので、比準価格は高い説得力を有する。以上より、市場の実態を反 映する実証的な比準価格を採用し、代表標準地から検討した価格を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市原 -25                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     95,500 円／㎡ [103.9] 100 100 [101.0] 100 [135.0] [103.0] 100 75,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市原市内の住環境の良好な宅地の需要は旺盛 であり、郊外にも波及効果が見られる。ただ し物価上昇、金融市場の変動に注意が必要。 土地区画整理事業が行われ、区画整然として 住環境の良好な住宅地域である。底堅い需要 が見込めることから、地価は上昇傾向にある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.3 ％  ％