令和6年1月15日　提出 市原 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 -7 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　北島　賢二   TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 66,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市八幡字鬼田３８２番２ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (30,50) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 北西5m市道 水道、ガス 八幡宿 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    90 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  18.2 ｍ、規模　　       155 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理事業の事業地内 に存する。 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 八幡宿駅南方 600m 法令 規制 １低専 (30,50) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ内房線「八幡宿」駅から徒歩圏内の住宅地域である。土地区画整理事業が開始されるまでは特段の地域要因 の変動はないが、開始後は区画整然とした良好な住環境の住宅地域となると予想される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ内房線沿線の市原市を中心とし、隣接市を含む範囲の住宅地域で、特に「八幡宿」駅から徒歩圏内 の住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内の地元住民の一次取得者が中心であるが、圏外からの転入も見られる 。駅徒歩圏内の中規模一般住宅等が多く見られる区画が雑然とした住宅地域である。中心となる価格帯としては、土地 は標準的画地規模で１０００万円前後、新築戸建住宅は２５００万円台後半の価格帯が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は居住の快適性を重視する住宅地域で、駅近郊にアパートも見られるが、外部投資家による収益投資市場が未 成熟で、敷地規模も小さく収益物件の想定には適さないため収益還元法を適用できなかった。同一需給圏内の類似地域 の取引事例から試算した価格である比準価格は、取引市場の動向を反映している。よって取引に伴う市場性を反映した 比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市原 -34                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,300 円／㎡ [104.6] 100 100 [101.0] 100 [ 98.8] [101.0] 100 67,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ＪＲ内房線沿線を中心に宅地需要は堅調。郊 外においては生活利便性の高い地域の宅地需 要は概ね堅調だが、それ以外は概ね軟調であ る。 ＪＲ内房線「八幡宿」駅から徒歩圏内の住宅 地域で、地価要因に格別の変動はない。宅地 需要は概ね堅調であり、地価は強含みで推移 。 個別的要因に変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.2 ％  ％