令和6年1月12日　提出 市原 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 -5 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　豊田　正一   TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 35,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市椎津字向原１０１５番４３外 ②地積 　(㎡) 305   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区1種 (60,168) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な既成住宅地 域 南東4.2m市道 水道、ガス 姉ケ崎 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  17.7 ｍ、規模　　       305 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧来からの住宅も混在する中 で、ゆるやかに建替が進みつ つある住宅地域 街 路 基準方位北　　　４ ．２ｍ市道 交通 施設 姉ケ崎駅南西方 2.0km 法令 規制 １住居 (60,168) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模戸建住宅が多い在来型の住宅地域であり、点在する空閑地への潜在的な開発期待はあるものの、現在のと ころ特別な開発の動きはないことから現状維持と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ内房線で姉ケ崎駅、五井駅を最寄駅とする住宅地域である。需要者の中心は姉ケ崎駅、五井駅郊外の 居住者や社宅及び賃貸住宅居住者の第一次取得者である。当地域は姉ケ崎駅徒歩圏外の郊外の熟成した住宅地域で需給 は安定している。取引件数が微減少傾向にある中で、背後には民間分譲地もあるほか旧来からの戸建住宅地も混在して おり、建物密度は普通である。土地は３０５㎡程度で１０８３万円前後、新築の戸建物件は２５８３万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は戸建住宅を中心とする駅郊外の在来住宅地域で、駅接近性から賃貸需要は低く、適切な賃料水準の把握や投資 採算性の観点から収益還元法の適用が困難であるため適用できなかった。当地域は居住環境を重視した自用目的での戸 建住宅地向けの土地取引が中心であることから、標準地と代替性が強い類似した周辺の取引事例と比較検討した精度信 頼性が高く説得力のある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市原 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,600 円／㎡ [103.7] 100 100 [101.0] 100 [164.8] [104.0] 100 35,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 取引価格は地域により二極化し、上昇から横 ばい及び下落まで様々である。社宅跡地や新 規の中小規模の民間宅地開発も分散広域的に 進みつつある。 五井中心地区の地価上昇の影響を受けつつ、 姉ケ崎駅における徒歩圏内外の在来住宅地域 についての土地価格の先高感が認められ、上 昇方向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +57.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％