令和6年1月12日　提出 市原 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 -4 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　結城　敏勝   TEL.

鑑定評価額 7,490,000 円  １㎡当たりの価格 57,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市八幡字中川端２１０１番５１ ②地積 　(㎡) 131   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区1種 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 北東6m私道 水道、ガス、下水 浜野 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    50 ｍ、南    25 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.3 ｍ、奥行　約　　  12.7 ｍ、規模　　       131 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ私 道 交通 施設 浜野駅南西方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模戸建住宅を中心とする既成住宅地域で、今後も現状を維持するものと予測する。最寄駅からも比較的近く 需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ内房線沿線の市原市内に存する住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に居住する一次取得 者が中心であるが、県内他市町村からの転入者も比較的多い。最寄駅からも比較的近い住宅地域であり需要は堅調に推 移している。需要の中心となる価格帯は、土地は標準地と同等規模で７００万円～８００万円程度、新築の戸建物件は ２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産の存する地域は、収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域で合理的な賃貸市場は形成されておらず、 また画地規模が小さく共同住宅の想定が困難でもあるため収益価格は試算しない。自己使用目的で取引された価格の水 準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との 検討を踏まえ均衡にも留意し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市原 -34                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,300 円／㎡ [104.6] 100 100 [101.0] 100 [115.8] [101.0] 100 57,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復が続くことが期待される 。ただし、海外景気の下振れリスク、物価上 昇、金融資本市場の変動等の影響に十分注意 する必要がある。 小規模開発による私道沿いを中心とした住宅 地域である。最寄駅からも比較的近い住宅地 域であり需要は堅調で、地価は上昇傾向にあ る。 特段の個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.0 ％  ％