鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
勝浦 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

勝浦 5-1

千葉県

千葉第９

氏名

不動産鑑定士　植草　文雄

TEL.

鑑定評価額

5,950,000 円

１㎡当たりの価格

40,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	33,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	勝浦市墨名字加ケノ下７１９番１４				②地積　(㎡)	148 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	台形 1:1	店舗兼住宅Ｓ4	小規模小売店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域	南8m国道	水道	勝浦 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 50 ｍ、南 40 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.5 ｍ、奥行　約　　 12.5 ｍ、規模　　 148 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

国道沿いに低層店舗事務所が
建ち並ぶ地域

街

路

８ｍ国道

交通

施設

勝浦駅南方

450m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いに小規模低層店舗、店舗併用住宅等が建ち並ぶ旧来の商業地域で、格段の変動要因は見当たらず、当面
は現状維持と予測する。地域経済の活性化が見込めないことから、地価も弱含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 40,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 22,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は勝浦市及び周辺市町を含む外房エリア一帯の近隣型及び路線型の商業地域である。需要者は小売店舗、サ
ービス業等の地元事業者が中心である。旧街道沿いの当地域には小規模な店舗併用住宅も多く、経営者の高齢化による
閉店や住宅地への移行で衰退傾向が続いており、地価も引き続き弱含みで推移している。取引価格の中心は、敷地規模
にもよるが、１５０㎡で６００万円前後とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は店舗事務所の建設を想定したが、賃料水準が低く低位に試算された。また、諸経費等に査定要素が多く相対
的に信頼性が劣る。比準価格は広範囲から採用した取引事例から地域要因が類似する事例を重視しており信頼性が高い
。当地域は自己使用目的の店舗、事務所用地の取引が多いことから、取引の実態を反映した比準価格を重視し、収益価
格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　鴨川 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 39,400 円／㎡

[100.3]
100

100
[100.0]

100
[ 98.3]

[100.0]
100

40,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     40,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

観光業以外の地元経済を活性化する要因は乏
しく、人口流失と老齢化により、商業地需要
は低迷している。

街道沿いの旧来の商業地域で店舗併用住宅も
多い。特段の変動要因は見あたらず、衰退傾
向が続いており、地価も下落基調で推移して
いる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +0.3
交通・接近　　　  +7.5
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

勝浦 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４１０９０５５３６ -33	勝浦市		更地	（　）	不整形	東6m市道、中間画地		（都）近商 (80,200)
b	２３７０９０５５３６ -307	勝浦市		更地	（　）	長方形	北東7.5m市道、中間画地		（都）商業 (90,300)
c	２３７０９０５５３６ -367	鴨川市		建付地	（　）	不整形	南西9m県道、中間画地		（都）準住居 (60,200)
d	２４１０９０６８９８ -62	南房総市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西8m道路、中間画地		都計外
e	２４１０９０５５３６ -24	勝浦市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		（都）近商 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 52,033	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	51,669	100 [ 114.6]	45,086	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	45,100
b	(　 ) 48,690	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	48,008	100 [ 116.2]	41,315		41,300
c	(　 ) 42,139	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	42,308	100 [ 104.8]	40,370		40,400
d	(　 ) 37,908	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	37,908	100 [ 92.4]	41,026		41,000
e	(　 ) 34,766	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	34,523	100 [ 88.2]	39,142		39,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.3	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.3	交通・接近　 -2.9	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.5	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.3	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 40,200 円／㎡]

勝浦 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,448,049	453,783	1,994,266	1,825,460	168,806	（　0.9711） 163,928	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	3,345,469 円　　　　（　 22,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

勝浦 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	70.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	148 ㎡	13.5 m x 12.5 m	前面道路：国道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所のフロア貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

廊下、階段は開放型

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	70.00	100.0	70.00	1,686	118,020	6.0	708,120
							0.0	0
2～ 2	事務所	70.00	100.0	70.00	1,480	103,600	3.0	310,800
							0.0	0
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		221,620		1,018,920
								0

⑨年額支払賃料	221,620 円　×　12ヶ月　＝　 2,659,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,659,440 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 220,734 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,438,706 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,018,920 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,343 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,448,049 円　　　　（　 16,541 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３７０９０６８９８　　　　-2	2,195 ( 2,147)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,195	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,694 円/㎡　月額支払賃料（　 1,686 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２４１０９０５５３６　　　　-7	1,557 ( 1,511)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,639
c	２４１０９０５５３６　　　　-5	1,374 ( 1,329)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,249

勝浦 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	119,000 円	23,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	79,783 円	2,659,440　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 40,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 166,600 円	23,800,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	23,800 円	23,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,800 円	23,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 453,783 円　（　　　　　　 3,066 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,800,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0767	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0796 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,825,460 円（　　　　　 12,334 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,448,049 円
②総費用	453,783 円
③純収益　①－②	1,994,266 円
④建物等に帰属する純収益	1,825,460 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	168,806 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	163,928 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,108 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,345,469 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

勝浦 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	勝浦市墨名字加ケノ下７１９番１４	0416000068990-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月12日　提出
勝浦 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

勝浦 5-1

千葉県

千葉第９

氏名

不動産鑑定士　松島　孝悟

TEL.

鑑定評価額

5,950,000 円

１㎡当たりの価格

40,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	33,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	勝浦市墨名字加ケノ下７１９番１４				②地積　(㎡)	148 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	台形 1:1	店舗兼住宅Ｓ4	小規模小売店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域	南8m国道	水道	勝浦 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 50 ｍ、南 40 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

国道沿いに店舗・事務所等が
見られる商業地域

街

路

８ｍ国道

交通

施設

勝浦駅南方

450m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いの低層店舗、事務所ビル等が存する商業地域であるが、地域内に特段の変動要因は見当たらず、当面は
現状を維持するものと予測する。地価は下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 42,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 20,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は勝浦市及び周辺市町村の普通商業地域及び幹線道路沿いの路線商業地域。需要者の中心は近隣住民向けを
主とする物販・飲食店舗が中心であり、郊外型大型商業施設との競合を避けるため比較的中小規模なものとなっている
。従来からの個人商店は大型商業施設に押され衰退傾向にあり、商業地の需要は下落傾向となっている。規模等の個別
性が大きく総額取引の中心帯は見出し難いが、単価としては概ね４～５万円／㎡が取引の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、自己利用目的の飲食店や近隣住民向けの日用品の販売及び事務所使用の需要者が中心である。従って、投
資採算性の価格に及ぼす影響は比較的低いものと判断される。他方、比準価格は規範性の高い事例を採用し、算出過程
における補正率も妥当な範囲であり、市場性を反映した実証的な価格であると判断される。従って、比準価格を重視し
、収益価格を比較考量して、周辺の地価動向や代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　鴨川 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 39,400 円／㎡

[100.3]
100

100
[100.0]

100
[ 98.8]

[100.0]
100

40,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

勝浦市の漁獲量は県内２位を誇る。観光収入
は回復しつつあるがコロナ禍前の水準には達
していない。人口減少を受けて地価は下落傾
向にある。

駅に近い商業地であるが繁華性にやや劣るた
め、地価は下落傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +0.3
交通・接近　　　  +6.9
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

勝浦 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４１０９０５５３６ -59	勝浦市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西3m市道、北西2m、角地		（都）近商 (80,200)
b	２４１０９０５５３６ -24	勝浦市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		（都）近商 (80,200)
c	２４１０９０５５３６ -13	勝浦市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西8m国道、中間画地		（都）近商 (80,200)
d	２３７０９０５５３６ -307	勝浦市		更地	（　）	長方形	北東7.5m市道、中間画地		（都）商業 (90,300)
e	２３７０９０５５３６ -367	鴨川市		建付地	（　）	不整形	南西9m県道、中間画地		（都）準住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 26,668	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	26,561	100 [ 63.2]	42,027	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	42,000
b	(　 ) 34,766	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	34,523	100 [ 83.8]	41,197		41,200
c	(　 ) 774	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 2.0]	100 [ 100.0]	38,390	100 [ 90.7]	42,326		42,300
d	(　 ) 48,690	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	48,008	100 [ 113.4]	42,335		42,300
e	(　 ) 42,139	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	42,308	100 [ 100.0]	42,308		42,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.3	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.3	交通・接近　 -2.9	環境　　　　 +22.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 42,000 円／㎡]

勝浦 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,497,594	465,696	2,031,898	1,879,150	152,748	（　0.9711） 148,334	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	3,027,224 円　　　　（　 20,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

勝浦 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗事務所併用地	70.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	148 ㎡	13.5 m x 12.5 m	前面道路：国道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階につきフロア貸しで、１階は店舗、２階は事務所を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	70.00	100.0	70.00	1,750	122,500	6.0	735,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	70.00	100.0	70.00	1,480	103,600	3.0	310,800
							0.0	0
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		226,100		1,045,800
								0

⑨年額支払賃料	226,100 円　×　12ヶ月　＝　 2,713,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,713,200 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 225,196 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,488,004 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,045,800 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,590 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,497,594 円　　　　（　 16,876 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４１０９０５５３６　　　　-5	1,374 ( 1,329)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,718	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,759 円/㎡　月額支払賃料（　 1,750 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２４１０９０５５３６　　　　-6	1,133 ( 1,132)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	1,646
c	２４１０９０５５３６　　　　-7	1,557 ( 1,511)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,808

勝浦 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	122,500 円	24,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	81,396 円	2,713,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 41,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 171,500 円	24,500,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	24,500 円	24,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,500 円	24,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 465,696 円　（　　　　　　 3,147 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,500,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0767	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0796 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,879,150 円（　　　　　 12,697 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,497,594 円
②総費用	465,696 円
③純収益　①－②	2,031,898 円
④建物等に帰属する純収益	1,879,150 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	152,748 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	148,334 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,002 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,027,224 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

勝浦 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	勝浦市墨名字加ケノ下７１９番１４	0416000068990-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考