別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
柏 9-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
柏 9-4 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　岡野　将之   TEL.
鑑定評価額 2,930,000,000 円  １㎡当たりの価格 107,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 80,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 柏市風早１丁目７番１外
 ②地積
　(㎡)		 27,398  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）
地区計画等


(70,200)
台形
1:1		 倉庫兼作業所

ＳＲＣ3		 倉庫、工場等が建ち
並ぶ国道背後の工業
地域		 北西16m市道、三方路 水道、ガス、下水 逆井

3.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   340 ｍ、西   230 ｍ、南   400 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 流通業務用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 160.0 ｍ、奥行　約　　 175.0 ｍ、規模　　    27,398 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 逆井駅東方

3.3km		 法令

規制		 工専
(70,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 国道１６号背後に倉庫、工場等が建ち並ぶ工業地域であり、物流施設の開発が増加している。旺盛な物流施設需
要を反映して、当面は地価の上昇傾向が継続するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    109,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     76,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、千葉県北西部において、常磐自動車道や国道１６号・６号へのアクセスが良好な内陸型工業地域である
。主たる需要者は、物流施設の開発等を行う不動産会社や投資ファンド、その他物流関係の事業法人等が中心である。
Ｅコマースの伸展等により、物流施設用地に対する需要は旺盛であり、大型物流施設の開発が可能な面大地は希少性が
高く、地価は高値で推移している。取引価格は、標準地程度の規模で１０万円～１１万円／㎡と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法の適用に当たっては、交通利便性に優れた価格牽連性を有する工業地の取引事例から比準価格を求めて
おり、高い規範性が認められる。一方、収益価格は不動産の収益性に着目して求められた価格であり、柏ＩＣへのアク
セスも良好であり賃貸需要は旺盛ではあるものの、収益還元法の適用においては想定要素も多く含まれる。従って、本
件では、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     94,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　柏 9-2                     　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     99,800 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 交通利便性が高く、画地規模が大きい物流施
設用地は、テナント需要、投資需要ともに堅
調であり、地価上昇は継続している。


国道１６号背後に倉庫、工場等が建ち並ぶ工
業地域である。当該地域は物流開発が増加し
ており、需要が高まっている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.9 ％ +7.2 ％
３　試算価格算定内訳 柏 9-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０５
０７８９３
-1017		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西6m市道、
北西6m、
準角地
準工
地区計画等
(70,200)
b ２４１０５
０７８９３
-1024		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南8m市道、
西8m、北8m、
三方路
工業
地区計画等
(70,200)
c ２４１０５
０７８９３
-1041		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南8.3m市道、
東8m、北8.2m、
三方路
工業
地区計画等
(70,200)
d ２４１０５
０９２４４
-6		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東9m市道、
南6.5m、角地
工専

(70,200)
e ２４１０５
０７８９３
-1040		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東15m市道、
中間画地
準工
地区計画等
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
82,936  		 100
[ 100.0]		 [ 146.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
119,038 		 100
[ 113.4]
104,972 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
109,000 
b (　           ) 
75,625  		 100
[ 100.0]		 [ 143.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
103,210 		 100
[ 100.1]
103,107 
107,000 
c (　           ) 
87,024  		 100
[ 100.0]		 [ 128.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
107,357 		 100
[ 101.7]
105,562 
110,000 
d (　           ) 
126,438  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
126,684 		 100
[ 117.6]
107,724 
112,000 
e (　           ) 
120,914  		 100
[ 100.0]		 [ 135.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
163,597 		 100
[ 159.5]
102,569 
107,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.91 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.5 交通・接近　  -5.5 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +4.5 環境　　　　 +21.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 +18.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    109,000 円／㎡]  



柏 9-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

599,036,256 
132,199,680 
466,836,576 
370,260,000 
96,576,576 		 （　0.9526）
91,998,846 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　  2,090,882,864 円　　　　（　     76,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
柏 9-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 11,200.00 Ｓ4 44,800.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専
地区計画等
 70 ％   200 ％   200 ％   27,398 ㎡    160.0 m x  175.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造４階建の物流倉庫を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 各階毎の一括賃料を想定したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 倉庫
11,200.00 
100.0 
11,200.00 
1,170 
13,104,000 		 3.0  39,312,000 
0.0  0 

 2～ 2		 倉庫
11,200.00 
100.0 
11,200.00 
1,170 
13,104,000 		 3.0  39,312,000 
0.0  0 

 3～ 3		 倉庫
11,200.00 
100.0 
11,200.00 
1,170 
13,104,000 		 3.0  39,312,000 
0.0  0 

 4～ 4		 倉庫
11,200.00 
100.0 
11,200.00 
1,170 
13,104,000 		 3.0  39,312,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
44,800.00 
100.0 
44,800.00 

52,416,000 		 157,248,000 
0 
⑨年額支払賃料     52,416,000 円　×　12ヶ月　＝　     628,992,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  44,800.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       628,992,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    31,449,600 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 597,542,400 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       157,248,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,493,856 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     599,036,256 円　　　　（　        21,864 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第５（賃）
　　　　-503		 886  
(     859) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
1,166 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,205 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,170 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 千葉第５（賃）
　　　　-502		 1,472  
(   1,431) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,291 
c 千葉第５（賃）
　　　　-505		 1,198  
(   1,163) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,201 
柏 9-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 18,360,000 円  　　　　  6,120,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 25,159,680 円  　　　      628,992,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   24,420,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   52,020,000 円  　　　　  6,120,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     6,120,000 円  　　　　  6,120,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     6,120,000 円  　　　　  6,120,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     132,199,680 円　（　　　　　　         4,825 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 60 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 6,120,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 130,000 円／㎡　×　  44,800.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0605     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 60 ％　＋　0.0607 ×  20 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 370,260,000 円  
（　　　　　        13,514 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 599,036,256 円      
②総費用 132,199,680 円      
③純収益　①－② 466,836,576 円      
④建物等に帰属する純収益 370,260,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 96,576,576 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 91,998,846 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,358 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,090,882,864 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      76,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 柏 9-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　柏市風早一丁目７番１
 0424001114389-0000
2 　柏市風早一丁目７番１６
 0424001114390-0000
3 　柏市風早一丁目７番２
 0424000455018-0000
4 　柏市風早一丁目７番３
 0424000455013-0000
5 　柏市風早一丁目７番４
 0424000455023-0000
6 　柏市風早一丁目７番５
 0424000458977-0000
7 　柏市風早一丁目７番６
 0424000458992-0000
8 　柏市風早一丁目７番７
 0424000458994-0000
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
柏 9-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
柏 9-4 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　豊田　洋一   TEL.
鑑定評価額 2,930,000,000 円  １㎡当たりの価格 107,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 80,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 柏市風早１丁目７番１外
 ②地積
　(㎡)		 27,398  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）
地区計画等


(70,200)
台形
1:1		 倉庫兼作業所

ＳＲＣ3		 倉庫、工場等が建ち
並ぶ国道背後の工業
地域		 北西16m市道、三方路 水道、ガス、下水 逆井

3.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   340 ｍ、西   230 ｍ、南   400 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 流通業務用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 160.0 ｍ、奥行　約　　 175.0 ｍ、規模　　    27,398 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 逆井駅東方

3.3km		 法令

規制		 工専
(60,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 国道１６号背後に倉庫、工場等が建ち並ぶ工業地域であり、近隣の土地区画整理事業地内を含め、物流施設の開
発が増加している。好調な物流施設需要を反映して、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    109,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     76,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、常磐自動車道、国道１６号、国道６号等へのアクセスが良好な内陸型工業地域一帯である。需要者とし
ては、自用の工場等を求める事業法人、物流施設の取得、開発等を目的とした不動産業者、投資ファンド等が混在し、
特に物流施設適地は高値となる傾向にある。周辺の土地区画整理事業の進捗に伴い物流施設、工場等の集積度も増して
いる。地価水準としては、１㎡あたり１０万円～１２万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏における大規模地は物流施設用地の需要が増加傾向にあることから収益還元法も適用した。但し、賃貸用物
流施設の投資価値は、建物スペック、賃貸形式、テナント契約条件等により変動するため、全て想定条件に基づく本件
収益価格は相対的信頼性がやや劣るものと思われる。従って、同一需給圏内の取引事例に基づく比準価格を標準に、収
益価格を比較考量して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     94,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　柏 9-2                     　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     99,800 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物流施設用地は好調なテナント需要、投資需
要を反映して規模に関わらず地価は上昇傾向
にある。中小工場用地も堅調に推移している
。

国道１６号背後に倉庫、工場等が建ち並ぶ工
業地域である。近隣の土地区画整理事業地内
を含め、物流施設施の開発が増加している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.9 ％ +7.2 ％
３　試算価格算定内訳 柏 9-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０５
０７８９３
-1041		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南8.3m市道、
東8m、北8.2m、
三方路
工業
地区計画等
(70,200)
b ２４１０５
０７８９３
-1003		 野田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西9.1m市道、
中間画地
工専

(60,200)
c ２４１０５
０７８９３
-1040		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東15m市道、
中間画地
準工
地区計画等
(60,200)
d ２４１０５
０７８９３
-1036		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東10m区画
街路、
中間画地
工業

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
87,024  		 100
[ 100.0]		 [ 128.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
107,357 		 100
[ 100.8]
106,505 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
111,000 
b (　           ) 
95,363  		 100
[ 100.0]		 [ 129.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
123,781 		 100
[ 115.8]
106,892 
111,000 
c (　           ) 
120,914  		 100
[ 100.0]		 [ 135.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
163,597 		 100
[ 159.5]
102,569 
107,000 
d (　           ) 
105,875  		 100
[ 100.0]		 [ 148.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
157,013 		 100
[ 150.8]
104,120 
108,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.5 交通・接近　  -5.5 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　 +16.5 環境　　　　 +13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 +18.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　 +18.0 環境　　　　 +32.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    109,000 円／㎡]  



柏 9-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

602,620,234 
132,890,208 
469,730,026 
372,680,000 
97,050,026 		 （　0.9526）
92,449,855 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　  2,101,133,068 円　　　　（　     76,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
柏 9-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 11,200.00 Ｓ4 44,800.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専
地区計画等
 70 ％   200 ％   200 ％   27,398 ㎡    160.0 m x  175.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造４階建倉庫を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 各階毎の一括賃貸を想定したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 倉庫
11,200.00 
100.0 
11,200.00 
1,177 
13,182,400 		 3.0  39,547,200 
0.0  0 

 2～ 2		 倉庫
11,200.00 
100.0 
11,200.00 
1,177 
13,182,400 		 3.0  39,547,200 
0.0  0 

 3～ 3		 倉庫
11,200.00 
100.0 
11,200.00 
1,177 
13,182,400 		 3.0  39,547,200 
0.0  0 

 4～ 4		 倉庫
11,200.00 
100.0 
11,200.00 
1,177 
13,182,400 		 3.0  39,547,200 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
44,800.00 
100.0 
44,800.00 

52,729,600 		 158,188,800 
0 
⑨年額支払賃料     52,729,600 円　×　12ヶ月　＝　     632,755,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  44,800.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       632,755,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    31,637,760 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 601,117,440 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       158,188,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,502,794 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     602,620,234 円　　　　（　        21,995 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第５（賃）
　　　　-451		 1,025  
(     996) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]
1,096 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,180 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,177 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 千葉第５（賃）
　　　　-452		 1,412  
(   1,333) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[110.0]
1,258 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
柏 9-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 18,480,000 円  　　　　  6,160,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 25,310,208 円  　　　      632,755,200　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   24,420,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   52,360,000 円  　　　　  6,160,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     6,160,000 円  　　　　  6,160,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     6,160,000 円  　　　　  6,160,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     132,890,208 円　（　　　　　　         4,850 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 60 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 6,160,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 131,000 円／㎡　×　  44,800.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0605     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 60 ％　＋　0.0607 ×  20 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 372,680,000 円  
（　　　　　        13,602 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 602,620,234 円      
②総費用 132,890,208 円      
③純収益　①－② 469,730,026 円      
④建物等に帰属する純収益 372,680,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 97,050,026 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 92,449,855 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,374 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,101,133,068 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      76,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 柏 9-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　柏市風早一丁目７番１
 0424001114389-0000
2 　柏市風早一丁目７番１６
 0424001114390-0000
3 　柏市風早一丁目７番２
 0424000455018-0000
4 　柏市風早一丁目７番３
 0424000455013-0000
5 　柏市風早一丁目７番４
 0424000455023-0000
6 　柏市風早一丁目７番５
 0424000458977-0000
7 　柏市風早一丁目７番６
 0424000458992-0000
8 　柏市風早一丁目７番７
 0424000458994-0000
9 　
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備考