令和6年1月10日　提出 柏 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 9-2 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　中田　敏之   TEL.

鑑定評価額 196,000,000 円  １㎡当たりの価格 74,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市高田字三勢１１１３番１２外 ②地積 　(㎡) 2,627   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1 工場兼事務所 Ｓ2 中小規模の工場、倉 庫等の建ち並ぶ工業 地域 北11m市道 水道、ガス、下水 柏の葉キャンパス 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   160 ｍ、南   120 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.7 ｍ、奥行　約　　  52.5 ｍ、規模　　     2,627 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ市道 交通 施設 柏の葉キャンパス駅南 方 1.7km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の工場、倉庫等が集積する既成の工業地域である。周辺地域では土地区画整理事業が進行しており、一 部で商業系用途の開発も見られる。地価は上昇傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、柏市及び隣接市の中小規模の工場を中心とした工業地域である。中小規模の画地が多く、主たる需要者 は製造業や倉庫業等を営む事業法人である。熟成度の高い工業地域であり、柏ＩＣを中心とする大規模物流施設用地の 需要増による価格上昇が当該地域にも波及し、対象標準地周辺も地価は上昇傾向にある。価格水準としては、対象標準 地程度の規模で７５，０００円／㎡前後が中心価格帯と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、中小規模の自用の工場等としての使用を中心とした工業地域に存しており、類似した工場等の賃貸事例 の入手が困難であることから、収益還元法は試算しない。一方、自用の工場等は、立地条件や敷地規模等を重視して価 格が形成されていることから、当該市場性を反映している比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物流施設用地は好調なテナント需要、投資需 要を反映し地価上昇が継続している。中小規 模の工場を中心とする工業地域の地価も上昇 傾向にある。 中小規模の工場、倉庫等を中心とした既成の 内陸型工業地域である。周辺地域において区 画整理事業が進捗している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.2 ％  ％