別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
柏 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
柏 5-8 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　永井　宏治   TEL.
鑑定評価額 105,000,000 円  １㎡当たりの価格 165,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 柏市南柏２丁目１１番２外
｢南柏２－１２－７｣		 ②地積
　(㎡)		 634  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）
高度地区1種
不整形
1.5:1		 店舗兼住宅

Ｓ3		 低層の店舗、共同住
宅等が混在する路線
商業地域		 南東18m国道 水道、ガス、下水 南柏

420m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   140 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 沿道型店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  32.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       634 ㎡程度、形状　不整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ国道 交通

施設		 南柏駅北方

420m		 法令

規制		 準住居
(60,200)
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 国道６号線沿いのロードサイド店舗等がみられる路線商業地域である。地域要因に特段の変動はないが最寄駅へ
の接近性も優れており相応の需要が見込まれるため地価水準は当面堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 沿道型店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    172,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     80,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は柏市及び隣接市内の幹線道路沿いの路線商業地域で、需要者はロードサイド店舗を運営する法人、地縁を
有する個人富裕層であり、柏市や隣接市のほか、都内等からも参入が認められる。駅からやや距離があるため、繁華性
はやや劣るが、収益物件に対する需要は根強い地域である。商業地の価格はその個別性ゆえに中心価格帯の把握は困難
であるが、標準的画地規模で１億円程度が取引の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は柏市内の商業地の取引事例を採用した。商業地の事例は個別性が強いものの、適切な補修正を施し、説得力
は高い。収益価格は最有効使用の店舗兼共同住宅を想定したが、市場参加者は市場動向を重視して意思決定をすると考
えられる。よって、市場を反映した取引事例比較法による比準価格を標準とし、収益価格は比較考量し、上記の通り鑑
定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    159,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は足踏みも見られるが、緩やかに回復し
ている。また、物価上昇、中東情勢、金融資
本市場の変動等の影響に十分注意する必要が
ある。

南柏駅から徒歩圏内の商業地域であり、地域
要因に変動は見られない。一般的要因の影響
を受け、地価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 柏 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０５
０８７４２
-4		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東22m国道、
中間画地
準住居
高度地区1種
(60,200)
b ２４１０５
０９４３５
-1021		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
北東6m、
北西6m、
三方路
商業

(100,360)
c ２４１０５
０８０８２
-25		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東33m国道、
西1.8m、
二方路
準住居
高度地区1種
(60,200)
d ２４１０５
０９４３５
-1058		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西21m国道、
東7m、二方路
準住居
高度地区1種
(60,200)
e ２４１０５
０９４３５
-1055		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東18m国道、
北東4.4m、
角地
準住居
高度地区1種
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
144,292  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
156,595 		 100
[  91.0]
172,082 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
172,000 
b (　           ) 
184,598  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
187,235 		 100
[ 107.3]
174,497 
174,000 
c (　           ) 
145,371  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
145,371 		 100
[  82.8]
175,569 
176,000 
d (　           ) 
136,286  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
139,462 		 100
[  82.8]
168,432 
168,000 
e (　           ) 
154,239  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
158,432 		 100
[  92.7]
170,908 
171,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  +7.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    172,000 円／㎡]  



柏 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の土地で、再調達原価の把握が困難であるため、適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,092,746 
5,287,075 
19,805,671 
17,453,800 
2,351,871 		 （　0.9526）
2,240,392 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     50,918,000 円　　　　（　     80,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
柏 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅 380.00 Ｓ3 1,140.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居
高度地区1種
 60 ％   200 ％   200 ％   634 ㎡     32.0 m x   24.0 m  前面道路：国道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～３階は共同住宅を想定 ⑦有効率　  80.9 ％
の理由		 共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
380.00 
93.7 
356.00 
3,000 
1,068,000 		 5.0  5,340,000 
1.0  1,068,000 

 2～ 2		 居宅
380.00 
74.5 
283.00 
2,000 
566,000 		 2.0  1,132,000 
1.0  566,000 

 3～ 3		 居宅
380.00 
74.5 
283.00 
2,040 
577,320 		 2.0  1,154,640 
1.0  577,320 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,140.00 
80.9 
922.00 

2,211,320 		 7,626,640 
2,211,320 
⑨年額支払賃料      2,211,320 円　×　12ヶ月　＝　      26,535,840 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     922.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        26,535,840 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,202,475 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,333,365 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,626,640 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          69,936 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,211,320 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         689,445 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,092,746 円　　　　（　        39,578 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第５（賃）
　　　　-564		 2,677  
(   2,467) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[110.2]		 100
[100.0]
2,314 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,060 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,000 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 千葉第５（賃）
　　　　-565		 1,438  
(   1,438) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 98.0]
1,812 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
柏 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,370,000 円  　　　　    274,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 796,075 円  　　　       26,535,840　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      244,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,329,000 円  　　　　    274,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       274,000 円  　　　　    274,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       274,000 円  　　　　    274,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,287,075 円　（　　　　　　         8,339 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 18 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 274,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　   1,140.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0637     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0641 ×  30 ％　＋ 0.0817 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,453,800 円  
（　　　　　        27,530 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,092,746 円      
②総費用 5,287,075 円      
③純収益　①－② 19,805,671 円      
④建物等に帰属する純収益 17,453,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,351,871 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,240,392 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,534 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     50,918,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      80,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 柏 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　柏市南柏二丁目１１番２
 0424000230019-0000
2 　柏市南柏二丁目１１番１８
 0424000230031-0000
3 　柏市南柏二丁目１１番１９
 0424000230032-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
柏 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
柏 5-8 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　森口　利彦   TEL.
鑑定評価額 104,000,000 円  １㎡当たりの価格 164,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 柏市南柏２丁目１１番２外
｢南柏２－１２－７｣		 ②地積
　(㎡)		 634  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）
高度地区1種
不整形
1.5:1		 店舗兼住宅

Ｓ3		 低層の店舗、共同住
宅等が混在する路線
商業地域		 南東18m国道 水道、ガス、下水 南柏

420m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   140 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 沿道型店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  32.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       634 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ国道　　 交通

施設		 南柏駅北方

420m		 法令

規制		 準住居
(60,200)
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線国道沿いの路線商業地域として一定の需要は見込まれ、地価は安定的に推移し、今後も現在の環境を維持す
るものと予測する。
(3)最有効使用の判定 沿道型店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    171,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     71,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は柏市及び周辺市を中心とする主要幹線道路沿いの路線商業地域一帯の圏域。需要者は、沿道型店舗を展開
する大手チェーンストア等の資本を主とした大中法人または地縁のある中小法人、個人事業者等。近隣地域は全国チェ
ーンの飲食店、スーパーのほかマンション等も見られる。幹線国道沿いで路線商業地域としての繁華性は高く、最寄駅
からも徒歩圏に位置する。周辺での取引が少なく、取引事情も異なるケースが多いため中心価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現実の市場性を反映した実証的な価格である。試算にあたっては柏市内の国道沿いの路線商業地域に存する
類似事例を採用し、規範性を有する価格となっている。収益価格は、対象地上に店舗付共同住宅の建築を想定し試算し
ているが、想定賃料、還元利回り等想定要素が多く規範性にやや欠ける。したがって、本件では比準価格を重視し、収
益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    159,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 柏市の人口は増加傾向で推移しており、地価
水準は全般的に上昇傾向で、やや利便性の劣
る地域の地価水準も堅調に推移している。


幹線国道沿いの路線商業地域で、地域要因に
特段の変動は認められない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 柏 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０５
０８７４２
-4		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東22m国道、
中間画地
準住居
高度地区1種
(60,200)
b ２４１０５
０８０８２
-25		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東33m国道、
西1.8m、
二方路
準住居
高度地区1種
(60,200)
c ２４１０５
０７２０８
-1025		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西21m国道、
東7m、二方路
準住居
高度地区1種
(60,200)
d ２４１０５
０７８９３
-24		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東22.5m国
道、
北西6.7m、
角地
準住居
高度地区1種
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
144,292  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
156,595 		 100
[  91.0]
172,082 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
172,000 
b (　           ) 
145,371  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
149,441 		 100
[  85.9]
173,971 
174,000 
c (　           ) 
136,286  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
139,462 		 100
[  82.8]
168,432 
168,000 
d (　           ) 
115,000  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
124,505 		 100
[  73.1]
170,321 
170,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -15.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    171,000 円／㎡]  



柏 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,761,507 
5,419,549 
20,341,958 
18,245,400 
2,096,558 		 （　0.9512）
1,994,246 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     45,323,773 円　　　　（　     71,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
柏 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 380.00 Ｓ3 1,140.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居
高度地区1種
 60 ％   200 ％   200 ％   634 ㎡     32.0 m x   24.0 m  前面道路：国道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～３階共同住宅を想定。 ⑦有効率　  80.9 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
380.00 
93.7 
356.00 
3,081 
1,096,836 		 6.0  6,581,016 
1.0  1,096,836 

 2～ 2		 居宅
380.00 
74.5 
283.00 
1,988 
562,604 		 2.0  1,125,208 
1.0  562,604 

 3～ 3		 居宅
380.00 
74.5 
283.00 
2,048 
579,584 		 2.0  1,159,168 
1.0  579,584 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,140.00 
80.9 
922.00 

2,239,024 		 8,865,392 
2,239,024 
⑨年額支払賃料      2,239,024 円　×　12ヶ月　＝　      26,868,288 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     922.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        26,868,288 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,230,068 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,638,220 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,865,392 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          81,296 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,239,024 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,041,991 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,761,507 円　　　　（　        40,633 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第５（賃）
　　　　-302		 1,384  
(   1,384) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 97.0]
1,982 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,075 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,988 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 千葉第５（賃）
　　　　-303		 1,474  
(   1,413) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
2,168 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
柏 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,410,000 円  　　　　    282,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 806,049 円  　　　       26,868,288　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      242,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,397,000 円  　　　　    282,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       282,000 円  　　　　    282,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       282,000 円  　　　　    282,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,419,549 円　（　　　　　　         8,548 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9512    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 282,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　   1,140.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0641 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,245,400 円  
（　　　　　        28,778 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,761,507 円      
②総費用 5,419,549 円      
③純収益　①－② 20,341,958 円      
④建物等に帰属する純収益 18,245,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,096,558 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,994,246 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,145 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     45,323,773 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      71,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 柏 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　柏市南柏二丁目１１番２
 0424000230019-0000
2 　柏市南柏二丁目１１番１８
 0424000230031-0000
3 　柏市南柏二丁目１１番１９
 0424000230032-0000
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備考