別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
柏 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
柏 5-7 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　車　英玉   TEL.
鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 130,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 柏市加賀３丁目１９５４番１２
｢加賀３－１９－３｣		 ②地積
　(㎡)		 106  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度地区2種
地区計画等

(90,200)

1:1.5		 店舗兼事務所

Ｓ3		 店舗付住宅、事務所
等が建ち並ぶ近隣商
業地域		 南西14.5m市道 水道、ガス、下水 増尾

260m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    10 ｍ、南    75 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.1 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       106 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １４．５ｍ市道 交通

施設		 増尾駅北西方

260m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度地区２種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 増尾駅近くの小規模店舗等連担する商店街である。繁華性の低い商業地ではあるものの、駅近接である事から一
定の需要は有する。地価は微増で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    130,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     48,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は柏市及びその周辺市の商業地域一帯と判断した。主たる需要者は地縁的選好性を有する地元企業、物販、
飲食店舗、診療所等と判断した。供給者は地元企業や店舗経営者等である。当該地域は増尾駅に近いものの、一般住宅
も混在している事から、店舗用地としては繁華性が低い。一方で増尾駅に近い事から店舗、居宅、両用途で一定の需要
を有する。地価は１０６㎡程度の土地で１４００万円前後。周辺の住宅地の価格上昇の影響を受け微増傾向である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は対象標準地と類似性の高い取引事例より求めており、各補修正も適正に行っており妥当といえる。収益価格
は不動産の収益性に着目した理論的な価格であり、賃貸物件や投資用不動産が多く存する地域においては信頼性を有す
る。本件での対象不動産の典型的な需要者は自己使用目的の事業主であり、賃料収入を目的とする投資家層とは異なる
。以上から、比準価格を重視し収益価格は参考に留め代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　柏 5-10                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    170,000 円／㎡		 [104.7]
100		 100
[100.0]		 100
[136.7]		 [100.0]
100		 130,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    125,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 都市部を中心に、コロナ後の人流回復を受け
店舗需要は回復傾向となり、オフィス需要も
底堅く推移し、地価の回復傾向がより進んで
いる

駅に比較的近い商店街ではあるが繁華性は低
い。地域要因に特段の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.5
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 柏 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０５
０７２０８
-1046		 野田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5.4m市道
、南西5.5m、
角地
近商

(90,200)
b ２４１０５
０７８９３
-24		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東22.5m国
道、
北西6.7m、
角地
準住居
高度地区1種
(70,200)
c ２４１０５
０７２０８
-1057		 野田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東13m県道、
中間画地
商業

(90,380)
d ２４１０５
０９４３５
-1019		 野田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7.5m市道、
東6m、北4.5m、
三方路
近商

(90,200)
e ２４１０５
０８７４２
-4		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東22m国道、
中間画地
準住居
高度地区1種
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
125,146  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
124,771 		 100
[  95.7]
130,377 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
130,000 
b (　           ) 
115,000  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
124,505 		 100
[  95.1]
130,920 
131,000 
c (　           ) 
114,343  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
121,805 		 100
[  99.0]
123,035 
123,000 
d (　           ) 
121,115  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
116,155 		 100
[  96.2]
120,743 
121,000 
e (　           ) 
144,292  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
156,595 		 100
[ 108.2]
144,727 
145,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +9.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.5 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    130,000 円／㎡]  



柏 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難である事から適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,308,712 
1,496,993 
3,811,719 
3,564,000 
247,719 		 （　0.9531）
236,101 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      5,132,630 円　　　　（　     48,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
柏 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 68.40 Ｓ3 205.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区2種
地区計画等		 90 ％   200 ％   200 ％   106 ㎡      8.1 m x   13.0 m  前面道路：市道     　  14.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗ビルを想定 ⑦有効率　  85.2 ％
の理由		 共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
68.40 
85.2 
58.28 
2,755 
160,561 		 2.0  321,122 
1.0  160,561 

 2～ 2		 店舗
68.40 
85.2 
58.28 
2,204 
128,449 		 2.0  256,898 
1.0  128,449 

 3～ 3		 店舗
68.40 
85.2 
58.28 
2,204 
128,449 		 2.0  256,898 
1.0  128,449 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
205.20 
85.2 
174.84 

417,459 		 834,918 
417,459 
⑨年額支払賃料        417,459 円　×　12ヶ月　＝　       5,009,508 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　     174.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　         629,424 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,638,932 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       468,031 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,170,901 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           834,918 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,656 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          417,459 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         130,155 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,308,712 円　　　　（　        50,082 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第５（賃）
　　　　-411		 1,695  
(   1,691) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 80.0]
2,624 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,838 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,755 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 千葉第５（賃）
　　　　-410		 1,931  
(   1,852) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 77.0]		 100
[100.0]
2,786 
c 千葉第５（賃）
　　　　-711		 2,375  
(   2,308) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
3,105 
柏 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 264,000 円  　　　　     52,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 563,893 円  　　　        5,638,932　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      114,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      448,800 円  　　　　     52,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        52,800 円  　　　　     52,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        52,800 円  　　　　     52,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,496,993 円　（　　　　　　        14,123 円／㎡）　　（経費率　　  28.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9531    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 52,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　     205.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0675     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0493 ×　 40 ％　＋　0.0655 ×  30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,564,000 円  
（　　　　　        33,623 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,308,712 円      
②総費用 1,496,993 円      
③純収益　①－② 3,811,719 円      
④建物等に帰属する純収益 3,564,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 247,719 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 236,101 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,227 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,132,630 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      48,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 柏 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　柏市加賀三丁目１９５４番１２
 0424000039399-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
柏 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
柏 5-7 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　小助川　靖法   TEL.
鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 130,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 柏市加賀３丁目１９５４番１２
｢加賀３－１９－３｣		 ②地積
　(㎡)		 106  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度地区2種
地区計画等

(90,200)

1:1.5		 店舗兼事務所

Ｓ3		 店舗付住宅、事務所
等が建ち並ぶ近隣商
業地域		 南西14.5m市道 水道、ガス、下水 増尾

260m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    10 ｍ、南    75 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.1 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       106 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １４．５ｍ市道 交通

施設		 増尾駅北西方

260m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度地区2種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 増尾駅至近の古くからの商店街で、各々の敷地規模がやや小さく駐車スペースが不足している地域となっている
。小規模店舗としての需要はやや弱いものの増尾駅に近いことから当面は現状を維持するものと予測した。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    130,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     48,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は柏市及び隣接市の駅に近接する商業地域である。中心となる需要者は地縁性のある一部自己使用・一部賃
貸目的の個人事業者や法人事業者等が想定される。増尾駅周辺の店舗立地としては対象標準地の西側に東部野田線と並
行する広幅員の路線商業地域となり、対象標準地の接面する商店街は画地規模がやや小さいことから駐車スペースの確
保が困難となっている。土地の価格水準は周辺住宅地域と同程度で４０万円台／坪前半の水準と見込まれる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内の柏市及び隣接市の商業地域の取引事例から取引事例比較法を適用し、また、１棟店舗を賃貸想定した収
益還元法を適用した。街並みの古い商店街という地域特性から繁華性の面で必ずしも投資採算性に優れる地域とは言え
ないため、より実証的な取引事例比較法で求めた比準価格を重視し収益還元法で求めた収益価格を参考とし、代表標準
地との均衡を留意し鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　柏 5-10                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    170,000 円／㎡		 [104.7]
100		 100
[100.0]		 100
[136.7]		 [100.0]
100		 130,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    125,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しており、立地にも左右
されるが市内の商業地への需要は概ね安定し
ている。


増尾駅至近の立地となるが、周辺の幹線道路
沿いの商業地域に比べ繁華性の程度がやや劣
る。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.5
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 柏 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０５
０９４３５
-1056		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西22m国道、
東4m、二方路
準住居
高度地区1種
(60,200)
b ２４１０５
０７２０８
-1046		 野田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5.4m市道
、南西5.5m、
角地
近商

(90,200)
c ２４１０５
０７２０８
-1050		 野田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東13m県道、
中間画地
商業

(90,380)
d ２４１０５
０７２０８
-1064		 我孫子市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8m市道、
北西5.4m、
角地
近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
131,000  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
138,321 		 100
[ 106.6]
129,757 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
130,000 
b (　           ) 
125,146  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
124,771 		 100
[  99.2]
125,777 
126,000 
c (　           ) 
123,821  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
125,059 		 100
[  99.7]
125,435 
125,000 
d (　           ) 
134,608  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
138,198 		 100
[  98.6]
140,160 
140,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +9.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    130,000 円／㎡]  



柏 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握ができないため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,304,099 
1,481,005 
3,823,094 
3,574,200 
248,894 		 （　0.9497）
236,375 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      5,138,587 円　　　　（　     48,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
柏 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 68.40 Ｓ3 205.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区2種
地区計画等		 90 ％   200 ％   200 ％   106 ㎡      8.1 m x   13.0 m  前面道路：市道     　  14.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３階建店舗ビルを想定。 ⑦有効率　  85.2 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
68.40 
85.2 
58.28 
2,602 
151,645 		 2.0  303,290 
1.0  151,645 

 2～ 2		 店舗
68.40 
85.2 
58.28 
2,342 
136,492 		 2.0  272,984 
1.0  136,492 

 3～ 3		 店舗
68.40 
85.2 
58.28 
2,212 
128,915 		 2.0  257,830 
1.0  128,915 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
205.20 
85.2 
174.84 

417,052 		 834,104 
417,052 
⑨年額支払賃料        417,052 円　×　12ヶ月　＝　       5,004,624 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　     174.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　         629,424 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,634,048 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       467,626 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,166,422 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           834,104 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,649 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          417,052 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         130,028 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,304,099 円　　　　（　        50,039 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第５（賃）
　　　　-651		 2,112  
(   2,023) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,640 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,680 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,602 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 千葉第５（賃）
　　　　-355		 2,854  
(   2,769) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
2,744 
c 千葉第５（賃）
　　　　-62		 3,120  
(   3,024) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
2,600 
柏 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 259,000 円  　　　　     51,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 563,405 円  　　　        5,634,048　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      114,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      440,300 円  　　　　     51,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        51,800 円  　　　　     51,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        51,800 円  　　　　     51,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,481,005 円　（　　　　　　        13,972 円／㎡）　　（経費率　　  27.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9497    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 51,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　     205.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0690     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0655 ×  30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,574,200 円  
（　　　　　        33,719 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,304,099 円      
②総費用 1,481,005 円      
③純収益　①－② 3,823,094 円      
④建物等に帰属する純収益 3,574,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 248,894 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 236,375 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,230 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,138,587 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      48,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 柏 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　柏市加賀三丁目１９５４番１２
 0424000039399-0000
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備考