別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
柏 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
柏 5-5 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　小助川　靖法   TEL.
鑑定評価額 121,000,000 円  １㎡当たりの価格 375,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 285,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 柏市旭町２丁目８６０番１
｢旭町２－２－３｣		 ②地積
　(㎡)		 323  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,400)

1:1		 事務所

ＲＣ5F1B		 中層店舗付事務所、
共同住宅が混在する
商業地域		 北8m市道 水道、ガス、下水 柏

310m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    55 ｍ、南    40 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       323 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 柏駅南西方

310m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ常磐線のターミナル駅である柏駅は県内有数の利用客を誇り、駅前の商業地域は根強い需要が見込まれる。
地域特性に特段の変動はない。土地取引は少なく売り出し物件があれば買い手は付きやすい。地価は上昇傾向。
(3)最有効使用の判定 高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    380,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    345,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は千葉県内のターミナル駅至近の商業地域で、更地の最有効使用は１階店舗付共同住宅と想定した。主たる
需要者は中堅・大手の不動産開発事業者となり、建物完成後、個人・法人投資家へ転売を目的として購入を検討する。
１階店舗の想定テナントは、柏駅至近のため飲食店舗・物販店舗など多様なテナント属性が考えられる。柏駅西口から
国道６号線までの駅前商業地域は希少性が極めて高く、取引も少ないため土地の価格水準は掴みづらい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内の柏駅徒歩圏の商業地域の取引事例に基づく取引事例比較法及び１棟店舗付共同住宅を賃貸想定した収益
還元法を適用した。取引事例比較法の適用にあたり対象標準地と同じ柏駅に近い取引事例を収集・採用した。収益還元
法における還元利回り等には将来予測を含むものであることから、より実証的で規範性の高い取引事例を基に適用した
取引事例比較法で求めた比準価格を重視し収益還元法で求めた収益価格を比較考量して鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    356,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しており、立地にも左右
されるが市内の商業地への需要は概ね安定し
ている。


特に地域要因の変動は見られないが、柏駅至
近の商業地域への需要は堅調で、地価は上昇
傾向となっている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 柏 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０５
０７２０８
-1017		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西13.9m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b ２４１０５
０７２０８
-1003		 柏市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西13m県道、
南西4m、角地
商業

(100,400)
c ２４１０５
０８７４２
-3		 柏市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西5.2m市道
、東4m、
二方路
商業

(90,312)
d ２４１０５
０９４３５
-1011		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東11m市道、
南西4.5m、
北西4m、
三方路
近商

(100,300)
e ２４１０５
０７２０８
-1026		 柏市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南9.7m県道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
366,312  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
394,518 		 100
[  91.8]
429,758 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
430,000 
b (　           ) 
313,846  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
318,330 		 100
[  94.0]
338,649 
339,000 
c (　           ) 
282,056  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
301,267 		 100
[  85.7]
351,537 
352,000 
d (　           ) 
353,535  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
359,100 		 100
[  99.3]
361,631 
362,000 
e (　           ) 
334,296  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
353,017 		 100
[  81.4]
433,682 
434,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.5 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.5 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.5 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.5 交通・接近　  -6.5 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -8.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    380,000 円／㎡]  



柏 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握ができないため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

44,878,023 
10,969,644 
33,908,379 
28,883,600 
5,024,779 		 （　0.9534）
4,790,624 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    111,409,860 円　　　　（　    345,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
柏 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 184.96 ＲＣ10 1,361.82
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   400 ％   400 ％   323 ㎡     18.5 m x   17.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域性から店舗付き共同住宅を想定。 ⑦有効率　  91.2 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
177.51 
64.7 
114.90 
4,563 
524,289 		 8.0  4,194,312 
1.0  524,289 

 2～10		 居宅
131.59 
95.2 
125.24 
2,684 
336,144 		 1.0  336,144 
1.0  336,144 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,361.82 
91.2 
1,242.06 

3,549,585 		 7,219,608 
3,549,585 
⑨年額支払賃料      3,549,585 円　×　12ヶ月　＝　      42,595,020 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　   1,242.06 ㎡　×　12ヶ月　＝　       4,471,416 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        47,066,436 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,906,514 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 43,159,922 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,219,608 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          66,204 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,549,585 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,651,897 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      44,878,023 円　　　　（　       138,941 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第５（賃）
　　　　-453		 2,277  
(   2,276) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]
2,663 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,800 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,684 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 千葉第５（賃）
　　　　-351		 2,898  
(   2,778) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,051 
c 千葉第５（賃）
　　　　-353		 3,144  
(   3,141) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,309 
柏 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,329,000 円  　　　　    443,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 4,706,644 円  　　　       47,066,436　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      282,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,765,500 円  　　　　    443,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       443,000 円  　　　　    443,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       443,000 円  　　　　    443,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,969,644 円　（　　　　　　        33,962 円／㎡）　　（経費率　　  24.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 443,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　   1,361.82 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 28,883,600 円  
（　　　　　        89,423 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 44,878,023 円      
②総費用 10,969,644 円      
③純収益　①－② 33,908,379 円      
④建物等に帰属する純収益 28,883,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,024,779 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,790,624 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,832 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    111,409,860 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     345,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 柏 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　柏市旭町二丁目８６０番１
 0424000009362-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
柏 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
柏 5-5 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　松本　尊志   TEL.
鑑定評価額 121,000,000 円  １㎡当たりの価格 375,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 285,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 柏市旭町２丁目８６０番１
｢旭町２－２－３｣		 ②地積
　(㎡)		 323  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,400)

1:1		 事務所

ＲＣ5F1B		 中層店舗付事務所、
共同住宅が混在する
商業地域		 北8m市道 水道、ガス、下水 柏

310m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    55 ｍ、南    40 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       323 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 柏駅南西方

310m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗付事務所、共同住宅が混在してみられる地域で商業的な繁華性は高くない。駅接近性に優れ、上層階を共同
住宅とする中高層建物への移行が進むものと見られる。地価水準は、上昇傾向での推移が予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    385,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    350,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は柏市及び隣接市のＪＲ常磐線各駅等を中心に形成された商業地域で、需要者の中心は地元法人や地縁のあ
る個人事業者、投資目的の不動産業者等である。やや商業的な繁華性に劣る地域であるが、柏駅への接近性が良好で上
層階を共同住宅利用する中高層建物への移行も見られ、希少性から堅調な需要が見込まれる。地価水準は１２０万円～
１５０万円／坪程度と判断されるが、規模、事情等が一様ではなく、総額として需要の中心価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は対象標準地に最有効使用の賃貸建物を想定し、収益・費用・利回り等を十分に検討して投資動向を反映した
理論的な価格であるが、各収支項目には想定要素も多くやや低位に試算された。一方、比準価格は柏駅周辺の商業地域
を中心に調査し、複数の類似取引事例から試算され市場の実態を反映した価格である。よって、実証性の高い比準価格
に、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    356,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 柏市商業地の地価格動向は、利便性や収益性
等の環境優劣により一様ではないが、事業用
地需要の高まりから地価上昇傾向が継続して
いる。

店舗付事務所、共同住宅が混在する商業地域
で、特段の地域要因の変化は見られないが、
中高層階を住宅用途とする需要が高まってい
る。

個別的要因に変化はなく、格差率に変動はな
い。

 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 柏 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０５
０８７４２
-3		 柏市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西5.2m市道
、東4m、
二方路
商業

(90,312)
b ２４１０５
０８７４２
-24		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東14m市道、
南西5m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(90,400)
c ２４１０５
０７２０８
-1003		 柏市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西13m県道、
南西4m、角地
商業

(100,400)
d ２４１０５
０７２０８
-1012		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南西15m市道、
中間画地
近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
282,056  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
301,267 		 100
[  77.2]
390,242 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
390,000 
b (　           ) 
400,502  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
409,411 		 100
[ 114.8]
356,630 
357,000 
c (　           ) 
313,846  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
318,330 		 100
[  88.0]
361,739 
362,000 
d (　           ) 
297,985  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
321,824 		 100
[  74.9]
429,672 
430,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.5 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.5 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +12.5 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.5 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    385,000 円／㎡]  



柏 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

43,900,147 
11,645,001 
32,255,146 
27,032,000 
5,223,146 		 （　0.9310）
4,862,749 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    113,087,186 円　　　　（　    350,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
柏 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 184.96 ＲＣ10 1,361.82
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   400 ％   400 ％   323 ㎡     18.5 m x   17.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １０階建店舗併用共同住宅（１階：賃貸店舗、２～１０階：各賃貸住宅）。 ⑦有効率　  91.2 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
177.51 
64.7 
114.90 
4,450 
511,305 		 8.0  4,090,440 
1.0  511,305 

 2～10		 居宅
131.59 
95.2 
125.24 
2,620 
328,129 		 1.0  328,129 
1.0  328,129 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,361.82 
91.2 
1,242.06 

3,464,466 		 7,043,601 
3,464,466 
⑨年額支払賃料      3,464,466 円　×　12ヶ月　＝　      41,573,592 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　   1,242.06 ㎡　×　12ヶ月　＝　       4,471,416 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        46,045,008 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,821,736 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 42,223,272 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,043,601 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          64,590 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,464,466 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,612,285 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      43,900,147 円　　　　（　       135,914 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第５（賃）
　　　　-351		 2,898  
(   2,778) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[102.8]		 100
[107.0]
2,773 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,730 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,620 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 千葉第５（賃）
　　　　-352		 2,454  
(   2,454) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 99.0]
2,690 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
柏 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,180,000 円  　　　　    436,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,604,501 円  　　　       46,045,008　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      282,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,706,000 円  　　　　    436,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       436,000 円  　　　　    436,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       436,000 円  　　　　    436,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,645,001 円　（　　　　　　        36,053 円／㎡）　　（経費率　　  26.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9310    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 436,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 305,000 円／㎡　×　   1,361.82 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0620     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 27,032,000 円  
（　　　　　        83,690 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 43,900,147 円      
②総費用 11,645,001 円      
③純収益　①－② 32,255,146 円      
④建物等に帰属する純収益 27,032,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,223,146 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,862,749 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,055 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    113,087,186 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     350,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 柏 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　柏市旭町二丁目８６０番１
 0424000009362-0000
2 　
3 　
4 　
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備考