令和6年1月11日　提出 柏 -79　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -79 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　宇都宮　裕   TEL.

鑑定評価額 1,140,000,000 円  １㎡当たりの価格 382,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 個別評価 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市若柴字原山２７７番７ (柏北部中央地区１６２街区３画地) ②地積 　(㎡) 2,980   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） 地区計画等 景観重点地区 (90,300) 1:1 共同住宅 ＲＣ14 高層の共同住宅が見 られる区画整理中の 住宅地域 南10m区画街路 水道、ガス、下水 柏の葉キャンパス 480m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    80 ｍ、南    10 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  56.9 ｍ、奥行　約　　  52.4 ｍ、規模　　     2,980 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ区画街路 交通 施設 柏の葉キャンパス駅南 東方 480m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  地区計画等 景観重点地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中高層マンションの多い住宅地域であり、今後もまとまった規模の土地があればマンションが増えていくものと 予想される。価格水準の上昇傾向は継続すると予測される。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    390,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              373,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、区部周辺市の駅徒歩１０分圏内の地域と判定され、特に千葉県東葛地域はマンション購入者の選好に強 い影響がある。主たる需要者はマンション開発業者である。主たる供給者に特徴的な属性は見受けられないが、マンシ ョン適地の供給は減少傾向にある。土地価格や建築費の上昇は販売価格や住戸面積の縮小に転嫁されているが、区部所 在マンションと比較しての割安感から、売れ行きは好調である。販売価格は７０㎡で５０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 分譲マンションの敷地とすることが標準的かつ最有効であり、典型的な市場参加者は、価格決定に当たって投資採算性 とともに、用地取得競争から市場性も重視する。収益目的での土地利用も考えられるが、市場競争力の観点で劣るため 試算していない。そこで、市場性を反映する比準価格と、投資採算性を反映する開発法価格を関連づけて、代表標準地 と比較検討した価格との均衡を踏まえて、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -75                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    256,000 円／㎡ [111.3] 100 100 [100.0] 100 [ 74.8] [100.0] 100 381,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    336,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 柏市の人口は増加傾向である。柏駅に近い地 域の需要は強いものの高額化、小規模化が進 んでおり、郊外への需要の波及が顕著になっ ている。 同一需給圏における近隣地域の相対的な位置 付けに変化は見られない。近隣地域について 、価格形成要因の変動は特段見られない。 対象標準地は近隣地域において標準的な画地 である。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　 -33.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +13.7 ％  ％