令和6年1月10日　提出 柏 -78　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -78 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　小川　哲也   TEL.

鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 95,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 71,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市西原３丁目５７６番４２４ ｢西原３－２－９｣ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区1種 (60,160) 1:2 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅を 中心とする既成の住 宅地域 南西4m私道 水道、ガス、下水 江戸川台 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 基準方位北４ｍ私道 交通 施設 江戸川台駅東方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,160) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅から徒歩圏だがやや距離があり、周辺の街路は狭隘道路が多い普通住宅地域を形成し、当面は現況を維持 していくものと思料する。それほど人気は無い地域であったが地価高騰の影響を受けた取引も見受けられる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東武野田線「江戸川台」駅及びその周辺駅利用の住宅地域一帯である。主な需要者属性は都市部へ通勤 する３０～４０歳台の一次取得者である。江戸川台駅まで徒歩圏だが、地域の街路状況もあまり良好でないため、需要 はやや弱い地域であったが昨今の地価は周辺地域の影響から上昇基調である。価格水準としては土地単価で坪３０万円 強、新築戸建住宅で３、０００～４、０００万円が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記より取引事例比較法による比準価格が得られた。なお、収益還元法による収益価格については、後記の理由から適 用を断念した。比準価格は多数の取引事例から選択して適用し、現実の市場の特性を反映し実証性が高い価格である。 各事例の比準価格はやや乖離があるが、規範性が高い事例を関連付けることにより市場水準に合致した妥当な価格とな った。よって、当該比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を考慮し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -70                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    109,000 円／㎡ [109.2] 100 100 [102.0] 100 [128.6] [104.0] 100 94,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     88,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 柏市の人口は増加傾向で推移。建築着工は建 築費等が高騰している影響があるが大幅な減 少はない。土地価格は前年に比較して大きな 上昇傾向である。 駅距離は普通程度、街路はやや狭隘な様相の 既存住宅地域で、特段の地域要因の変動はな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +7.5 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.6 ％  ％