別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
柏 -76　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
柏 -76 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　松本　尊志   TEL.
鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 63,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 47,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 柏市藤心字葉貫台９３２番４４
 ②地積
　(㎡)		 171  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）

1:1		 住宅

Ｗ2		 中小規模の一般住宅
が建ち並ぶ住宅地域
 南東4.5m市道 水道、ガス、下水 高柳

930m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.9 ｍ、奥行　約　　  13.3 ｍ、規模　　       171 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、４．５
ｍ市道		 交通

施設		 高柳駅北西方

930m		 法令

規制		 １低専
(50,100)
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模の一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域で、今後も現状の住環境が維持されるものと予測する。急行停車
の高柳駅へ徒歩圏にあり、地価水準は近年の需給動向も反映して上昇傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     17,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、柏市南部を中心に東武野田線沿線に形成された住宅地域である。需要の中心は３０代～４０代の第一次
取得者で柏市及び隣接市居住者が多い。近隣及び周辺地域は最寄の高柳駅へ徒歩圏の既成戸建住宅地域で、東武野田線
沿線においても住宅地需要の強い状況が継続している。土地取引は標準地程度の面積で総額１１００万円程度で、新築
戸建分譲は総額で３０００万円台の物件が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は居住の快適性を重視する中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域に所在し、収支採算性に合う賃貸物件の
想定が現実的ではないため収益価格の試算は行わない。自用の戸建住宅用地の取引が中心で、取引価格の水準を指標に
価格が決定されることが一般的な地域であり、周辺類似住宅地域の取引事例より試算した比準価格を標準に、代表標準
地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　柏 -9                      　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     85,200 円／㎡		 [108.0]
100		 100
[102.0]		 100
[147.4]		 [104.0]
100		 63,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     58,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 柏市住宅地の価格動向は、地域性により一様
ではないが、全域的な需要増・供給不足や地
価水準の相対的な割安感から、地価上昇傾向
が継続している。

中小規模の一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地
域で、特段の地域要因の変化は見られない。



個別的要因に変化はなく、格差率に変動はな
い。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.5
交通・接近　　　  -3.5
環境　　　　　　 +49.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 柏 -76　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０５
０９６８１
-4		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
b ２４１０５
０９５２０
-1017		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東14m市道、
中間画地
２低専
地区計画等
(50,100)
c ２４１０５
０８７４２
-1029		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西6m市道、
北東1m、角地
１低専

(60,100)
d ２４１０５
０８７４２
-1032		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東6m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
e ２４１０５
０８７４２
-1030		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西6m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
82,081  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
85,738 		 100
[ 142.2]
60,294 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
62,700 
b (　           ) 
82,700  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
84,131 		 100
[ 137.4]
61,231 
63,700 
c (　           ) 
60,428  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
64,183 		 100
[ 105.1]
61,069 
63,500 
d (　           ) 
71,311  		 100
[ 100.0]		 [ 112.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
82,718 		 100
[ 145.4]
56,890 
59,200 
e (　           ) 
55,635  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.9]
68,060 		 100
[ 103.5]
65,758 
68,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.5 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 +38.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.5 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.72 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.5 交通・接近　  +2.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.5 交通・接近　  +7.5 環境　　　　 +32.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     63,500 円／㎡]  



柏 -76　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,215,612 
422,788 
1,792,824 
1,654,830 
137,994 		 （　0.9735）
134,337 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      2,920,370 円　　　　（　     17,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
柏 -76　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 65.21 ＬＳ2 130.42
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   100 ％   100 ％   171 ㎡     12.9 m x   13.3 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建共同住宅（１ＤＫ約３３㎡×４戸）。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段を想定したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
65.21 
100.0 
65.21 
1,460 
95,207 		 1.0  95,207 
1.0  95,207 

 2～ 2		 居宅
65.21 
100.0 
65.21 
1,500 
97,815 		 1.0  97,815 
1.0  97,815 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
130.42 
100.0 
130.42 

193,022 		 193,022 
193,022 
⑨年額支払賃料        193,022 円　×　12ヶ月　＝　       2,316,264 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     130.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,316,264 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       192,250 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,124,014 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           193,022 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,770 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          193,022 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　          89,828 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,215,612 円　　　　（　        12,957 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第５（賃）
　　　　-657		 1,556  
(   1,556) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[104.0]		 100
[110.0]
1,600 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,520 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,460 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 千葉第５（賃）
　　　　-659		 1,376  
(   1,319) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[103.8]		 100
[ 97.0]
1,439 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
柏 -76　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 72,900 円  　　　　     24,300,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 69,488 円  　　　        2,316,264　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       25,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      206,500 円  　　　　     24,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        24,300 円  　　　　     24,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,300 円  　　　　     24,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         422,788 円　（　　　　　　         2,472 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 186,000 円／㎡　×　     130.42 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0681     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0552 ×　 40 ％　＋　0.0682 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,654,830 円  
（　　　　　         9,677 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,215,612 円      
②総費用 422,788 円      
③純収益　①－② 1,792,824 円      
④建物等に帰属する純収益 1,654,830 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 137,994 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 134,337 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          786 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,920,370 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      17,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 柏 -76　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　柏市藤心字葉貫台９３２番４４
 0424000223481-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
柏 -76　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
柏 -76 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　中田　敏之   TEL.
鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 63,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 47,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 柏市藤心字葉貫台９３２番４４
 ②地積
　(㎡)		 171  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）

1:1		 住宅

Ｗ2		 中小規模の一般住宅
が建ち並ぶ住宅地域
 南東4.5m市道 水道、ガス、下水 高柳

930m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.9 ｍ、奥行　約　　  13.3 ｍ、規模　　       171 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、４．５
ｍ市道		 交通

施設		 高柳駅北西方

930m		 法令

規制		 １低専
(50,100)
⑤地域要因の将
　来予測		 丘陵地に開発された住宅団地である。団地内においては熟成されているものの、外周部においては未利用地等が
残る地域であり、当面は現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     17,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、柏市及び周辺市の住宅地域一帯である。主な需要者の属性は地縁を有し都市部へ通勤する３０～４０歳
台の一次取得者である。近隣地域は高柳駅まで徒歩圏内にあり交通利便性が高いほか、昨今の郊外住宅地需要の高まり
を受け、需要は増加傾向にある。取引においては古い住宅団地のため新築住宅の供給が少なく、中古住宅が中心となっ
ている。価格水準は１７０㎡程度の土地で１，１００万円前後が取引の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法による比準価格と収益還元法による収益価格が得られた。比準価格は多数の取引事例から選択して適用
し、現実の市場の特性を反映し実証性が高い価格であり、市場水準に合致した妥当な価格である。一方、収益価格は収
支項目等に想定要素を含み、近隣地域は賃貸マーケットが未成熟なため事業採算に不安が残る。よって本件では、実証
性の高い比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡を考慮のうえ鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　柏 -9                      　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     85,200 円／㎡		 [108.0]
100		 100
[102.0]		 100
[148.4]		 [104.0]
100		 63,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     58,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 柏市の人口は増加傾向にある。市内住宅地で
は郊外住宅地需要の高まりを受け、全般的に
地価の上昇傾向が見られる。


駅から徒歩圏にあるやや古い戸建住宅団地で
ある。地域要因に特段の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.5
交通・接近　　　  -3.5
環境　　　　　　 +50.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 柏 -76　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０５
０８７４２
-1031		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東4.5m市道
、中間画地
１低専

(50,100)
b ２４１０５
０６７９４
-10		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東5.8m市道
、東9.2m、
角地
１低専

(60,100)
c ２４１０５
０９３１４
-1076		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西4m私道、
中間画地
１低専

(50,100)
d ２４１０５
０９３１４
-1102		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西4.5m市道
、中間画地
１低専

(50,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
62,202  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 104.0]
77,330 		 100
[ 104.0]
74,356 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
77,300 
b (　           ) 
69,313  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.2]
66,294 		 100
[ 109.1]
60,764 
63,200 
c (　           ) 
54,379  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
59,440 		 100
[  97.9]
60,715 
63,100 
d (　           ) 
61,393  		 100
[ 100.0]		 [ 108.9]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 104.0]
71,428 		 100
[ 115.1]
62,057 
64,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.5 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 +21.0
画地　　　　 +10.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.74 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.5 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     63,200 円／㎡]  



柏 -76　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,215,601 
422,588 
1,793,013 
1,654,830 
138,183 		 （　0.9735）
134,521 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      2,924,370 円　　　　（　     17,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
柏 -76　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 65.21 ＬＳ2 130.42
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   100 ％   100 ％   171 ㎡     12.9 m x   13.3 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の特性から１ＤＫ（３２．６㎡）４戸と想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下を想定したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
65.21 
100.0 
65.21 
1,458 
95,076 		 1.0  95,076 
1.0  95,076 

 2～ 2		 居宅
65.21 
100.0 
65.21 
1,502 
97,945 		 1.0  97,945 
1.0  97,945 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
130.42 
100.0 
130.42 

193,021 		 193,021 
193,021 
⑨年額支払賃料        193,021 円　×　12ヶ月　＝　       2,316,252 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     130.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,316,252 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       192,249 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,124,003 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           193,021 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,770 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          193,021 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　          89,828 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,215,601 円　　　　（　        12,957 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第５（賃）
　　　　-659		 1,376  
(   1,319) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,376 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,521 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,458 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 千葉第５（賃）
　　　　-657		 1,556  
(   1,556) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,556 
c 千葉第５（賃）
　　　　-54		 1,459  
(   1,459) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,459 
柏 -76　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 72,900 円  　　　　     24,300,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 69,488 円  　　　        2,316,252　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       25,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      206,500 円  　　　　     24,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        24,300 円  　　　　     24,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,300 円  　　　　     24,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         422,588 円　（　　　　　　         2,471 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 186,000 円／㎡　×　     130.42 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0681     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0552 ×　 40 ％　＋　0.0682 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,654,830 円  
（　　　　　         9,677 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,215,601 円      
②総費用 422,588 円      
③純収益　①－② 1,793,013 円      
④建物等に帰属する純収益 1,654,830 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 138,183 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 134,521 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          787 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,924,370 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      17,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 柏 -76　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　柏市藤心字葉貫台９３２番４４
 0424000223481-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考