令和6年1月15日　提出 柏 -75　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -75 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　家島　健輔   TEL.

鑑定評価額 598,000,000 円  １㎡当たりの価格 285,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 205,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市千代田１丁目１５４５番１４ ｢千代田１－２－３４｣ ②地積 　(㎡) 2,099   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 台形 1:1.5 共同住宅 ＲＣ7 中高層のマンション 等が建ち並ぶ住宅地 域 南東8m市道 水道、ガス、下水 柏 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    90 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  41.8 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     2,099 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 柏駅南東方 800m 法令 規制 近商 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ柏駅徒歩圏にある住宅地として人気のある住宅地域であり、落ち着いた住環境は今後も維持されるものと予 測する。堅調なマンション需要の影響で、地価は上昇傾向を続けると予測される。 (3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    285,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              254,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は柏市を中心に、都心直結の鉄道駅から徒歩圏にあるマンション適地である。需要者は一次的にはマンショ ン開発分譲業者で、最終需要者は一般個人が中心となる。対象となる規模を有する適地が少ないこと、建築費、労務費 等の上昇で販売価格は大きく上昇しているが、戸建住宅と比較し管理の容易さ、眺望の良さ等から需要は堅調である。 柏駅徒歩圏の新築分譲マンションは、立地条件にもよるが７００千円／㎡程度が現状の水準と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 マンション用地の取引は土地の取引相場を考慮しつつ、最終的には投資採算性を基に意思決定がなされる。市場の実態 を反映した比準価格は、規模を含め規範性を有する事例により価格水準が把握される。一方、開発法による価格は販売 価格、建築工事費等を価格時点において柔軟に対応出来ることから、上昇する建築費等状況に応じた価格を求めること が可能となる。本件では、比準価格を重視し、開発法による価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    256,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 柏市は、人口・世帯数共に増加中。広域で鉄 道網が弱く、利便性の良い地域が限定される ものの、地価は全般的に上昇傾向にある。 一般住宅地としても人気の高い千代田地区に ある大規模画地である。地域要因に特段の変 化はない。 南側に隣接する市水道局の建替え完了により 、開口部（バルコニー側）が大きく広がった 。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +11.3 ％  ％