令和6年1月11日　提出 柏 -72　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -72 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　宇都宮　裕   TEL.

鑑定評価額 6,320,000 円  １㎡当たりの価格 22,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市藤ケ谷新田字宮後１１８番９ ②地積 　(㎡) 282   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が見られる畑の多い 住宅地域 西4.8m市道 水道、ガス 高柳 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    65 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       282 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．８ｍ市道 交通 施設 高柳駅北東方 2.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅地域であり、現状を維持して推移し、変化は乏しいものと予想される。価格水準は横ばい圏で推移する ものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、柏市の市街化調整区域内に存する住宅地域である。主たる需要者は地縁を有する一次取得者層である。 主たる供給者は既住の個人や不動産業者等である。同一需給圏における近隣地域の位置づけをみると、交通接近条件、 生活利便性とも標準的であるため、競争力は標準的である。その価格水準は標準地程度の規模の更地で６００万円程度 、建売分譲は多くはないが、近隣の市街化区域なみの価格設定が見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅地域であり、典型的な市場参加者は、価格決定に当たって市場性を重視する。市街化調整区域であるため、賃 貸収益目的での土地利用は想定しがたいことから収益価格は試算していない。一方、多数の取引事例から試算された比 準価格は、市街化調整区域での市場性を反映する規範的な試算価格であり説得力を有すると判断されるため、比準価格 に基づき、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 柏市の人口は増加傾向である。柏駅に近い地 域の需要は強いものの高額化、小規模化が進 んでおり、郊外への需要の波及が顕著になっ ている。 同一需給圏における近隣地域の相対的な位置 付けに変化は見られない。近隣地域について 、価格形成要因の変動は特段見られない。 対象標準地は近隣地域において標準的な画地 である。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％