令和6年1月15日　提出 柏 -67　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -67 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　薩美　奈津美   TEL.

鑑定評価額 23,300,000 円  １㎡当たりの価格 153,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市新柏２丁目１４番５ ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 新柏 890m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    25 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       152 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 新柏駅東方 890m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は区画整然とした既成住宅地域であり、地域要因に特段の変化はなく今後も同様の住環境を維持するも のと考えられる。郊外住宅地への需要回帰により地価は上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    153,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は柏市内の東武野田線沿線駅勢圏の住宅地域で、需要者は都心勤務の３０～４０歳代の一次取得者が中心で ある。当該地域は住環境良好な戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、昨今の郊外住宅地への需要回帰の影響 もあって、新柏駅徒歩圏の住宅地域として需要堅調で地価は上昇傾向にある。取引の少ない地域であるが、地域の平均 的な取引水準は土地１５０㎡程度で２０００万円前半、新築戸建住宅は４，０００万円前半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を主として開発された住宅地域であり、自用目的の取引が主の地域である。よって需要者は収益性よりも居住 の快適性を重視し、市場の実勢を踏まえて意思決定を行う事から収益価格の試算を断念した。一方で、多数の取引事例 を収集し求められた比準価格は、市場の実態を適切に反映しているものと思料する。以上から、本件では比準価格を採 用し、代表標準地価格から検討した価格との均衡を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -31                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     97,600 円／㎡ [109.6] 100 100 [104.0] 100 [ 67.5] [101.0] 100 154,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    140,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はこのところ足踏みもみられるが緩やか に回復している。柏市人口は近年増加傾向で 、郊外住宅地への需要回帰より地価は上昇傾 向にある。 区画整然とした住環境良好な住宅地域であり 需要は堅調である。特段の地域要因の変動は 見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.5 交通・接近　　　  -2.5 環境　　　　　　 -29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.3 ％  ％