令和6年1月10日　提出 柏 -65　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -65 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　中田　敏之   TEL.

鑑定評価額 6,420,000 円  １㎡当たりの価格 56,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市大井字堂堀原１８９１番８ ②地積 　(㎡) 113   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種 (60,180) 1.5:1 住宅 ＲＣ3 一般住宅の中に店舗 等が見られる住宅地 域 東4.5m市道 水道、ガス、下水 柏 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　   8.9 ｍ、規模　　       113 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４．５ ｍ市道 交通 施設 柏駅南東方 4.8km 法令 規制 １住居 (60,180) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 駅から距離があるバス便を主とする既存の住宅地域である。地域内に格段の変動要因は見られない。相対的な割 安感等から需要は堅調であり、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、柏駅から徒歩圏外にある既成住宅地域である。当該地域は、市内各駅からは距離があるものの、周辺に は生活利便施設も複数見られ、昨今の柏駅周辺部・ＴＸ線沿線・東武野田線沿線における駅徒歩圏を中心とした住宅地 の価格上昇が波及し、需要は増加傾向にある。主たる需要者は、柏市等に車で通勤する第一次取得者層であり、価格水 準は対象標準地程度の規模で６００～７００万円程度、新築戸建住宅では２，０００万円台中盤程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、駅から距離のある戸建住宅地域に存しており、自己使用を目的とした取引が中心である。主たる需要者 は、収益性よりも、居住の快適性や生活利便性等を重視し意思決定することから、収益価格は試算しない。よって、市 場を反映した信頼性のある取引事例から試算した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定 評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -15                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,000 円／㎡ [109.8] 100 100 [105.0] 100 [115.4] [103.0] 100 56,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口増等を背景とした需要超過により、柏駅 及び東武野田線沿線部の地価上昇が、交通利 便性の劣る周辺部にも波及している。 交通利便性は劣るものの、周辺に生活利便施 設が存し、既存住宅地域として熟成している 。地域要因に特段の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.0 ％  ％