令和6年1月15日　提出 柏 -61　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -61 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　川口　浩司   TEL.

鑑定評価額 30,500,000 円  １㎡当たりの価格 185,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市小青田２丁目１６番１７ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 柏たなか 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    25 ｍ、南    35 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.4 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項は無い。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 柏たなか駅西方 700m 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 人気のＴＸ線駅徒歩圏の土地区画整理が行われた地域に存する。環境等に優れ需要がある地域である。そのため 価格水準は、当面上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    185,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広域的には柏市内およびその周辺市の住宅地域全域だが、その中でも柏市北部のＴＸ線利用圏の土地区画 整理事業地内の住宅地域が規範性が高いと思料される。当該地域は駅徒歩圏の区画の整った新しい住宅地域である。地 縁を有する一次取得者層に加え外部からの流入も見られ旺盛な需要がある地域である。土地取引は規模等により異なる が標準地程度の規模で３０００万円程度、新築戸建分譲では総額５０００万円台の物件が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産の存する小青田２丁目地域では、低層の戸建住宅が標準的使用でありこれらの住宅は自己居住用に供される ことが主である。それらの不動産の市場参加者は、収益性よりも利便性快適性を中心に不動産の選別を図ると思料され る。また地域の特性等から収益還元法の適用は断念した。結果的に一手法のみの適用となったが、それら市場参加者の 行動を的確に反映できる比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -58                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    125,000 円／㎡ [104.0] 100 100 [105.0] 100 [ 68.0] [102.0] 100 186,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    166,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国際情勢、為替相場、各種原材料の高騰等に より経済情勢は依然不透明でそれらが地価に 与える影響を中長期的に注視する必要がある 。 人気のＴＸ線駅徒歩圏の土地区画整理が行わ れた地域で、今後さらに熟成が進んでいくも のと予測される。 価格形成要因については方位がやや優る。な お、個別的要因に変化は無い。格差率に変動 はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -10.5 環境　　　　　　 -24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +11.4 ％  ％