令和6年1月15日　提出 柏 -59　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -59 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　藤田　宗晴   TEL.

鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 90,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市中原１丁目１８７４番４４ ｢中原１－２－２４｣ ②地積 　(㎡) 137   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北西7m市道 水道、ガス、下水 増尾 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.6 ｍ、奥行　約　　  12.2 ｍ、規模　　       137 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北、７ｍ市 道 交通 施設 増尾駅南西方 1.6km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が建ち並ぶ概ね熟成した住宅地域であり、今後も現住環境を維持するものと見込まれる。駅か らやや距離のあることによる値ごろ感が見直されつつあり、当面の地価は上昇傾向にて推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、柏市内や近隣市のＪＲ常磐緩行線及び東武野田線沿線各駅からやや距離のある住宅地域である。需要者 の中心は賃貸住宅等に居住する若年のファミリー層等である。近年、最寄り駅徒歩圏内の住宅地に比べて値ごろ感のあ る点が見直されつつあり、住環境が比較的良好であること等からも需要の回復が認められる。市場での中心的価格帯は 標準地と同規模程の土地で１２５０万円内外、新築戸建では同程度の敷地で総額３千万円台前半程度が多く見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、周辺類似地域での令和５年取引を含む豊富な取引事例より試算しており、市場性を反映した実証的な価格 である。収益価格は駅接近性や近隣地域の特性及び敷地規模等から、投資採算性に見合う収益物件の想定が現実的では ないと判断したため適用を断念した。よって、市場参加者の行動をより的確に反映した実証性の認められる比準価格を 採用することとし、代表標準地から検討した価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -31                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     97,600 円／㎡ [109.6] 100 100 [104.0] 100 [115.1] [101.0] 100 90,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 都内の地価高騰の影響から、それに比べて値 ごろ感のある首都圏近郊市での住宅需要は引 き続き増加しており、柏市でも地価上昇の一 因となっている。 中小規模一般住宅が建ち並ぶ概ね熟成した住 宅地域であり、地域要因に特段の変動はない 。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.5 交通・接近　　　  +7.5 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.0 ％  ％