別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
柏 -52　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
柏 -52 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　松本　尊志   TEL.
鑑定評価額 63,000,000 円  １㎡当たりの価格 218,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 165,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 柏市東上町８５５番３１外
 ②地積
　(㎡)		 289  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区2種


(60,160)

1.5:1		 建築中

 大規模住宅の中にア
パート等が見られる
住宅地域		 南東3.6m市道、南西側道 水道、ガス、下水 柏

760m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    55 ｍ、西    40 ｍ、南    65 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.8 ｍ、奥行　約　　  13.9 ｍ、規模　　       289 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、３．６
ｍ市道		 交通

施設		 柏駅南東方

760m		 法令

規制		 １住居
(60,160)
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅の他にアパート等が見られる住宅地域で、今後も現状の住環境が維持されるものと予測する。最寄りの
柏駅への接近性が良好で、近年の需給動向も反映して地価水準は上昇傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    218,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     78,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、柏駅を最寄りに形成された住宅地域一帯と判断される。柏市の他に周辺市に居住する第一次取得者等で
、相応の収入を得た会社員等が需要者の中心である。近隣地域及び周辺地域は、柏駅へ徒歩１０分圏に形成された生活
利便性の良好な住宅地域であり、住宅地需要の強い状況が継続している。土地取引は規模等により異なるが概ね７０万
円／坪程度で、新築戸建分譲では細分され５０００万円台の物件が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 一部に共同住宅等も見られる地域に存するが、投資採算に見合う賃料水準にないことから収益価格は低位に求められた
。また、土地は自用の戸建住宅用地の取引が多く、収益利用を前提に土地取引が行われることは少なく、取引価格の水
準を指標に価格が決定されることが一般的な地域と認められる。よって、実証的な比準価格を標準とし、収益価格は参
考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　柏 -2                      　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    272,000 円／㎡		 [106.6]
100		 100
[102.0]		 100
[138.5]		 [106.1]
100		 218,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    205,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 柏市住宅地の価格動向は、地域性により一様
ではないが、全域的な需要増・供給不足や地
価水準の相対的な割安感から、地価上昇傾向
が継続している。

柏駅徒歩圏の住宅地域で、特段の地域要因の
変化は見られない。



個別的要因に変化はなく、格差率に変動はな
い。細分化され分譲業者による戸建住宅が建
築中である。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 柏 -52　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０５
０８７４２
-12		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北西4m未舗装
私道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,160)
b ２４１０５
０８７４２
-1027		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南3.6m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
c ２４１０５
０８７４２
-1025		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東5.1m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
d ２４１０５
０８７４２
-1026		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5m市道、
西6m、二方路
１低専

(50,100)
e ２４１０５
０８７４２
-1023		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 台形 西4.5m私道、
中間画地
準住居
高度地区2種
(60,180)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
193,727  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.8]
255,106 		 100
[ 114.7]
222,412 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.1]
　　　　 100
236,000 
b (　           ) 
107,255  		 100
[ 100.0]		 [ 116.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.3]
140,044 		 100
[  71.1]
196,968 
209,000 
c (　           ) 
129,382  		 100
[ 100.0]		 [ 111.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
139,808 		 100
[  71.0]
196,913 
209,000 
d (　           ) 
133,715  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
142,715 		 100
[  69.5]
205,345 
218,000 
e (　           ) 
144,954  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
155,612 		 100
[  75.2]
206,931 
220,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -19.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.72 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.5 環境　　　　 -18.0
画地　　　　 -10.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -4.5 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    218,000 円／㎡]  



柏 -52　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,625,693 
954,038 
4,671,655 
3,598,920 
1,072,735 		 （　0.9702）
1,040,767 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     22,625,370 円　　　　（　     78,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
柏 -52　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 166.78 Ｗ2 275.34
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区2種
 60 ％   200 ％   160 ％   289 ㎡     20.8 m x   13.9 m  前面道路：市道     　   3.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建共同住宅（２ＤＫ約４６㎡×６戸）。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段等を想定したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
137.67 
100.0 
137.67 
1,760 
242,299 		 1.0  242,299 
1.0  242,299 

 2～ 2		 居宅
137.67 
100.0 
137.67 
1,800 
247,806 		 1.0  247,806 
1.0  247,806 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
275.34 
100.0 
275.34 

490,105 		 490,105 
490,105 
⑨年額支払賃料        490,105 円　×　12ヶ月　＝　       5,881,260 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     275.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,881,260 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       488,145 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,393,115 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           490,105 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,494 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          490,105 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         228,084 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,625,693 円　　　　（　        19,466 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第５（賃）
　　　　-655		 1,712  
(   1,712) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
2,034 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,840 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,760 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 千葉第５（賃）
　　　　-656		 1,610  
(   1,609) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 96.0]
1,647 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
柏 -52　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 140,400 円  　　　　     46,800,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 176,438 円  　　　        5,881,260　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      145,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      397,800 円  　　　　     46,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        46,800 円  　　　　     46,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        46,800 円  　　　　     46,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         954,038 円　（　　　　　　         3,301 円／㎡）　　（経費率　　  17.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9702    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 46,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     275.34 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0769     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0622 ×　 40 ％　＋　0.0830 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,598,920 円  
（　　　　　        12,453 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,625,693 円      
②総費用 954,038 円      
③純収益　①－② 4,671,655 円      
④建物等に帰属する純収益 3,598,920 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,072,735 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,040,767 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,601 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     22,625,370 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      78,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 柏 -52　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　柏市東上町８５５番３１
 0424000015194-0000
2 　柏市東上町８５５番６５
 0424001366358-0000
3 　柏市東上町８５５番６６
 0424001366359-0000
4 　柏市東上町８５５番６７
 0424001366360-0000
5 　柏市東上町８５５番６８
 0424001366361-0000
6 　柏市東上町８５５番６９
 0424001366362-0000
7 　柏市東上町８５５番７０
 0424001366363-0000
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
柏 -52　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
柏 -52 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　小助川　靖法   TEL.
鑑定評価額 63,000,000 円  １㎡当たりの価格 218,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 165,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 柏市東上町８５５番３１外
 ②地積
　(㎡)		 289  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区2種


(60,160)

1.5:1		 建築中

 大規模住宅の中にア
パート等が見られる
住宅地域		 南東3.6m市道、南西側道 水道、ガス、下水 柏

760m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    55 ｍ、西    40 ｍ、南    65 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.8 ｍ、奥行　約　　  13.9 ｍ、規模　　       289 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北　　　３
．６ｍ　市道		 交通

施設		 柏駅南東方

760m		 法令

規制		 １住居
(60,160)
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 地域のターミナル駅である柏駅に近接する希少性の高い住宅地域となる。規模の大きな宅地はアパートや分譲用
地へ徐々に移行すると予測した。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    218,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     75,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は柏市及び周辺市の最寄駅徒歩圏内の住宅地域。同一需給圏の住宅地域では戸建住宅への需要が高まってお
り、対象標準地のある東上町は柏駅に近く生活利便性に優れるため人気の高い住宅地域となり、売出し物件は少ない。
前面道路幅員が狭いものの代替競争不動産との比較においても競争力の程度は高い。土地の価格としては７０万円／坪
～７５万円／坪、土地価格総額で６，０００万円台前半の水準と見込まれる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益還元法について、前面道路幅員が狭く収益性を確保できる建物規模を想定できないため収益価格は低位に求まった
ため収益価格は参考に留めた。本件では同一需給圏内の住宅地域の取引事例から比準した取引事例比較法による比準価
格が市場の実態を反映した価格となる。採用した取引事例はいずれも規範性を有しており比準価格の信頼性は高い。代
表標準地との検討も踏まえ、取引事例比較法で求めた比準価格をもって鑑定評価額と決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　柏 -2                      　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    272,000 円／㎡		 [106.6]
100		 100
[102.0]		 100
[138.5]		 [106.1]
100		 218,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    205,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 柏市の人口、世帯数とも増加傾向である。駅
に近い住宅地域では価格は上昇傾向、駅徒歩
圏外の住宅地域においても一定の需要が見込
める。

柏駅前の商業地域の背後の住宅地域となり、
生活利便施設に近接する地域特性である。



細分化され戸建分譲住宅が建築中。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 柏 -52　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０５
０９３１４
-1080		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
b ２４１０５
０８３８３
-9		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m私道、
中間画地
１低専

(50,100)
c ２４１０５
０９３１４
-5		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
d ２４１０５
０７８９３
-11		 柏市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東4m私道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
173,835  		 100
[ 100.0]		 [ 112.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
193,972 		 100
[  89.2]
217,457 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.1]
　　　　 100
231,000 
b (　           ) 
175,856  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[  93.9]		 100
[ 103.0]
192,735 		 100
[  91.2]
211,332 
224,000 
c (　           ) 
196,274  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.3]
198,156 		 100
[  90.2]
219,685 
233,000 
d (　           ) 
173,560  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
176,230 		 100
[  96.2]
183,191 
194,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　 -10.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　 -10.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　 -11.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -7.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    218,000 円／㎡]  



柏 -52　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握ができないため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,963,862 
1,019,944 
4,943,918 
3,914,210 
1,029,708 		 （　0.9702）
999,023 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     21,717,891 円　　　　（　     75,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
柏 -52　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 166.78 Ｗ2 275.34
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区2種
 60 ％   200 ％   160 ％   289 ㎡     20.8 m x   13.9 m  前面道路：市道     　   3.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １戸約４６㎡、計６戸の木造２階建アパートを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
137.67 
100.0 
137.67 
1,841 
253,450 		 1.0  253,450 
1.0  253,450 

 2～ 2		 居宅
137.67 
100.0 
137.67 
1,933 
266,116 		 1.0  266,116 
1.0  266,116 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
275.34 
100.0 
275.34 

519,566 		 519,566 
519,566 
⑨年額支払賃料        519,566 円　×　12ヶ月　＝　       6,234,792 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     275.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,234,792 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       517,488 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,717,304 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           519,566 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,764 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          519,566 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         241,794 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,963,862 円　　　　（　        20,636 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第５（賃）
　　　　-257		 1,762  
(   1,691) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]
1,865 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,920 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,841 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 千葉第５（賃）
　　　　-655		 1,712  
(   1,712) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,140 
c 千葉第５（賃）
　　　　-263		 1,618  
(   1,617) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]
1,720 
柏 -52　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 152,700 円  　　　　     50,900,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 187,044 円  　　　        6,234,792　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      145,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      432,600 円  　　　　     50,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        50,900 円  　　　　     50,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        50,900 円  　　　　     50,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,019,944 円　（　　　　　　         3,529 円／㎡）　　（経費率　　  17.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9702    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 50,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     275.34 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0769     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0622 ×　 40 ％　＋　0.0830 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,914,210 円  
（　　　　　        13,544 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,963,862 円      
②総費用 1,019,944 円      
③純収益　①－② 4,943,918 円      
④建物等に帰属する純収益 3,914,210 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,029,708 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 999,023 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,457 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     21,717,891 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      75,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 柏 -52　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　柏市東上町８５５番３１
 0424000015194-0000
2 　柏市東上町８５５番６５
 0424001366358-0000
3 　柏市東上町８５５番６６
 0424001366359-0000
4 　柏市東上町８５５番６７
 0424001366360-0000
5 　柏市東上町８５５番６８
 0424001366361-0000
6 　柏市東上町８５５番６９
 0424001366362-0000
7 　柏市東上町８５５番７０
 0424001366363-0000
8 　
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備考