令和6年1月10日　提出 柏 -45　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -45 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　豊田　洋一   TEL.

鑑定評価額 18,200,000 円  １㎡当たりの価格 98,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市松ケ崎字香取１１７０番１４４ ②地積 　(㎡) 186   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅のほ か空地も見られる住 宅地域 北西5m市道 水道、ガス、下水 柏 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    35 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.6 ｍ、規模　　       186 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 柏駅北方 2.0km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄り駅への接近性は劣るものの、大型商業施設が立地するエリアに近いことから生活利便性は比較的良好であ る。周辺地域での住宅開発も進んでおり、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     98,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は柏市内の最寄駅からやや距離のある住宅地域で、バス便等、交通利便性のやや劣るエリアが中心である。 需要者の中心は周辺地域の３０～４０代の一次取得者層である。近年は、駅に近い優良住宅地域の価格上昇に伴い、値 頃感のある当該地域についても地価の上昇傾向が見られる。土地は標準地程度の規模で１，８００万円前後、中小規模 の新築戸建は３，０００万円台～４，０００万円台が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 最寄駅から離れた住宅地域に存し、第１種低層住居専用地域に指定され、建蔽率（６０％）、容積率（１５０％）とも に低く、十分な賃貸面積が確保できず収支採算に合う収益物件の想定が現実的ではないことから収益還元法の適用は断 念した。自己居住を目的として居住の快適性、利便性等を重視して価格が形成されていることから、当該需要者の価格 検討過程を反映している比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -13                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     75,800 円／㎡ [102.2] 100 100 [103.0] 100 [ 77.3] [101.0] 100 98,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     92,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性、住環境等に恵まれた住宅地域の需要 は引き続き堅調であり、周辺地域についても 相対的な割安感から地価の上昇傾向が見られ る。 最寄り駅からはやや距離があるものの、郊外 型の商業集積地に近い住宅地域である。地域 要因に特段の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.9 ％  ％