令和6年1月10日　提出 柏 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -42 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　関口　弘   TEL.

鑑定評価額 5,710,000 円  １㎡当たりの価格 68,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市南増尾６丁目７３６番５１ ｢南増尾６－１１－９｣ ②地積 　(㎡) 102   (         18)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種 (60,188) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南4.7m私道 水道、ガス、下水 五香 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   105 ｍ、西    10 ｍ、南    45 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.8 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       102 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４．７ ｍ私道 交通 施設 五香駅北方 2.0km 法令 規制 １住居 (60,188) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 対象標準地が存する地域は既成の戸建住宅地域として成熟している。今後も現状の住環境が維持され、値頃感も あって地価水準は上昇傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は柏市内でＪＲ常磐線、東武野田線、新京成電鉄線沿線各駅からバス便圏にある住宅地域である。対象標準 地が存する地域は生活利便性が良好であり相応の需要が見込まれることから需要は底堅い。土地の価格は対象標準地程 度で総額７００万円前後程度が市場の中心である。新築戸建住宅は２０００万円から３０００万円程度が市場の中心と なっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地が存する地域は居住の快適性を重視する戸建住宅地域であり、収益性を重視する共同住宅等の賃貸用不動産 の想定は現実的ではないことから収益還元法は適用しない。また自己利用目的の取引が中心であり取引価格の水準を指 標として価格が決定されることが一般的な地域であることから、現実の不動産取引の実態を反映した比準価格を採用し て代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -36                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,000 円／㎡ [109.7] 100 100 [105.0] 100 [109.8] [105.0] 100 67,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東京圏のベッドタウンとしての性格が強い柏 市の人口は増加傾向にて推移している。市内 の住宅地の地価は総じて上昇傾向にある。 既成の住宅地域であり、地域要因に特段の変 動は見受けられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.5 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.8 ％  ％