別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
柏 -38　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
柏 -38 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　森口　利彦   TEL.
鑑定評価額 16,200,000 円  １㎡当たりの価格 92,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 67,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 柏市増尾８丁目９４番４４
｢増尾８－３－５｣		 ②地積
　(㎡)		 175  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い閑静な住宅地域
 南5m市道 水道、ガス、下水 逆井

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    65 ｍ、南    35 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.3 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　５ｍ市
道　　		 交通

施設		 逆井駅北方

700m		 法令

規制		 １低専
(50,100)
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。最寄駅徒歩圏内の住環
境の良好な住宅地域で地価は当面堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     25,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、柏市及び隣接市の東武野田線沿線の住宅地域。需要の中心は３０～４０歳代の第一次取得者で、柏市及
び隣接市居住者が多い。最寄駅徒歩圏内の区画整然とした住宅地で住環境は良好である。市場の中心価格帯は標準地程
度の規模で総額１，６００万円～１，７００万円程度。新築戸建分譲は３，０００万円台の物件が需要の中心となって
いる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象地は戸建住宅を中心とした住宅地域に存しており、土地取引は戸建住宅用地としての利用を前提とした自用目的が
中心で、居住の快適性、利便性等を重視して価格が形成される。従って、当該地域は収益性よりも居住の快適性を重視
する住宅地域であることを考慮して、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、さらに代表標準地
との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　柏 -31                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     97,600 円／㎡		 [109.6]
100		 100
[104.0]		 100
[116.8]		 [105.0]
100		 92,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     83,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 柏市の人口は増加傾向で推移しており、地価
水準は全般的に上昇傾向で、やや利便性の劣
る地域の地価水準も堅調に推移している。


既存の住宅地域であり、地域要因に特段の変
動は認められない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.5
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +23.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 柏 -38　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０５
０６７９４
-6		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 正方形 南5m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
b ２４１０５
０６７９４
-1079		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西5m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
c ２４１０５
０６７９４
-9		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
南西6m、角地
１低専

(60,100)
d ２４１０５
０６７９４
-1047		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
e ２４１０５
０９５２０
-43		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西4m市道、
中間画地
１低専

(60,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
132,914  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.5]
140,164 		 100
[ 100.0]
140,164 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
147,000 
b (　           ) 
82,615  		 100
[ 100.0]		 [ 112.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
92,022 		 100
[  98.5]
93,423 
98,100 
c (　           ) 
98,452  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
97,988 		 100
[ 100.7]
97,307 
102,000 
d (　           ) 
67,669  		 100
[ 100.0]		 [ 113.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
73,785 		 100
[  91.2]
80,905 
85,000 
e (　           ) 
59,413  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
62,325 		 100
[  76.8]
81,152 
85,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.93 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.93 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     92,500 円／㎡]  



柏 -38　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,429,527 
430,317 
1,999,210 
1,784,080 
215,130 		 （　0.9702）
208,719 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      4,537,370 円　　　　（　     25,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
柏 -38　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 87.30 Ｗ2 140.78
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   100 ％   100 ％   175 ㎡     13.3 m x   13.5 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫ、平均専有面積約３５㎡、４戸。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段及び外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
70.39 
100.0 
70.39 
1,544 
108,682 		 1.0  108,682 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
70.39 
100.0 
70.39 
1,590 
111,920 		 1.0  111,920 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
140.78 
100.0 
140.78 

220,602 		 220,602 
0 
⑨年額支払賃料        220,602 円　×　12ヶ月　＝　       2,647,224 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     140.78 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,647,224 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       219,720 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,427,504 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           220,602 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,023 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,429,527 円　　　　（　        13,883 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第５（賃）
　　　　-713		 1,493  
(   1,493) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]
1,572 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,545 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,544 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 千葉第５（賃）
　　　　-714		 1,290  
(   1,290) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,518 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
柏 -38　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 69,600 円  　　　　     23,200,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 79,417 円  　　　        2,647,224　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       37,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      197,200 円  　　　　     23,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        23,200 円  　　　　     23,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        23,200 円  　　　　     23,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         430,317 円　（　　　　　　         2,459 円／㎡）　　（経費率　　  17.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9702    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 23,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     140.78 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0769     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0622 ×　 40 ％　＋　0.0830 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,784,080 円  
（　　　　　        10,195 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,429,527 円      
②総費用 430,317 円      
③純収益　①－② 1,999,210 円      
④建物等に帰属する純収益 1,784,080 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 215,130 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 208,719 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,193 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,537,370 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      25,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 柏 -38　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　柏市増尾八丁目９４番４４
 0424000195041-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
柏 -38　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
柏 -38 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　宇都宮　裕   TEL.
鑑定評価額 16,300,000 円  １㎡当たりの価格 93,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 67,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 柏市増尾８丁目９４番４４
｢増尾８－３－５｣		 ②地積
　(㎡)		 175  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い閑静な住宅地域
 南5m市道 水道、ガス、下水 逆井

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    65 ｍ、南    35 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.3 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　５
ｍ市道		 交通

施設		 逆井駅北方

700m		 法令

規制		 １低専
(50,100)
⑤地域要因の将
　来予測		 区画整然とした住宅地域であり、現状を維持して推移し、変化は乏しいものと予想される。価格水準の上昇傾向
は継続すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     27,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、柏市内の東武野田線各駅周辺の住宅地域である。主たる需要者は市内既住の一次取得者層である。主た
る供給者は既住の個人や不動産業者等である。同一需給圏における近隣地域の位置づけをみると、交通接近条件、生活
利便性とも標準的であるため、競争力は標準的である。その価格水準は標準地程度の規模の更地で１６００万円程度、
建売分譲については同程度の敷地で３５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 戸建住宅の敷地としての取引が多数用途と観察され、典型的な市場参加者は、価格決定に当たって市場性を重視する傾
向にある。駅距離から投資需要も認められるが、賃貸用住宅の供給が多く賃料の伸びが弱いうえ、建築費の高騰もあっ
て、収益価格は低廉となった。一方、比準価格は市場性を反映する規範的な試算価格であるから、比準価格を標準とし
、収益価格は参考にとどめ、代表標準地と比較検討した価格との均衡を踏まえて、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　柏 -31                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     97,600 円／㎡		 [109.6]
100		 100
[104.0]		 100
[116.3]		 [105.0]
100		 92,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     83,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 柏市の人口は増加傾向である。柏駅に近い地
域の需要は強いものの高額化、小規模化が進
んでおり、郊外への需要の波及が顕著になっ
ている。

同一需給圏における近隣地域の相対的な位置
付けに変化は見られない。近隣地域について
、価格形成要因の変動は特段見られない。


対象標準地は近隣地域において標準的な画地
である。個別的要因に変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.5
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 柏 -38　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０５
０６７９４
-9		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
南西6m、角地
１低専

(60,100)
b ２４１０５
０６７９４
-34		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西4m市道、
中間画地
１低専

(60,150)
c ２４１０５
０６７９４
-1079		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西5m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
d ２４１０５
０９３１４
-31		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m私道、
中間画地
１住居

(60,158)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
98,452  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
97,988 		 100
[ 105.5]
92,880 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
97,500 
b (　           ) 
73,034  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
76,071 		 100
[  91.3]
83,320 
87,500 
c (　           ) 
82,615  		 100
[ 100.0]		 [ 112.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
92,022 		 100
[ 103.4]
88,996 
93,400 
d (　           ) 
100,143  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
102,282 		 100
[ 114.8]
89,096 
93,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.93 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.86 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.86 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +5.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     93,000 円／㎡]  



柏 -38　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の住宅地域であり、再調達原価の査定が現実的でないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,572,940 
454,005 
2,118,935 
1,891,740 
227,195 		 （　0.9702）
220,425 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      4,791,848 円　　　　（　     27,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
柏 -38　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 87.30 Ｗ2 140.78
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   100 ％   100 ％   175 ㎡     13.3 m x   13.5 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫ４戸の木造２階建アパートを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
70.39 
100.0 
70.39 
1,619 
113,961 		 1.0  113,961 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
70.39 
100.0 
70.39 
1,700 
119,663 		 1.0  119,663 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
140.78 
100.0 
140.78 

233,624 		 233,624 
0 
⑨年額支払賃料        233,624 円　×　12ヶ月　＝　       2,803,488 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     140.78 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,803,488 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       232,690 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,570,798 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           233,624 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,142 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,572,940 円　　　　（　        14,703 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第５（賃）
　　　　-714		 1,290  
(   1,290) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 68.0]		 100
[ 96.0]		 100
[120.0]
1,647 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,620 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,619 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 千葉第５（賃）
　　　　-59		 1,128  
(   1,127) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
1,595 
c 千葉第５（賃）
　　　　-58		 1,681  
(   1,681) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[112.4]		 100
[105.0]
1,619 
柏 -38　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 73,800 円  　　　　     24,600,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 84,105 円  　　　        2,803,488　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       37,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      209,100 円  　　　　     24,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        24,600 円  　　　　     24,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,600 円  　　　　     24,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         454,005 円　（　　　　　　         2,594 円／㎡）　　（経費率　　  17.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9702    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     140.78 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0769     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0622 ×　 40 ％　＋　0.0830 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,891,740 円  
（　　　　　        10,810 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,572,940 円      
②総費用 454,005 円      
③純収益　①－② 2,118,935 円      
④建物等に帰属する純収益 1,891,740 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 227,195 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 220,425 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,260 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,791,848 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      27,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 柏 -38　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　柏市増尾八丁目９４番４４
 0424000195041-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考