令和6年1月10日　提出 柏 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -34 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　岡野　将之   TEL.

鑑定評価額 13,200,000 円  １㎡当たりの価格 82,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市南逆井２丁目１６１４番２７ ｢南逆井２－９－５｣ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 五香 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西     5 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       161 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 五香駅北東方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅の多い閑静な住宅地域で、今後も現状の住環境が維持されるものと予測される。最寄駅への接近 性に劣るが、地価は相対的に割安な地域であり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、柏市南部を中心とした新京成電鉄若しくは東武野田線沿線を最寄り駅とする住宅地域である。需要の中 心は柏市に地縁的選好性がある第一次取得者であるが、市外からの移住者も散見される。最寄り駅への接近性にやや劣 るが、閑静な住環境であり、相対的な割安感から相応の需要見込まれている。土地取引は標準地程度の面積で総額１， ３００万円程度、新築戸建分譲は総額で３０００万円台の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 駅から距離のある戸建住宅地域に存しており、自己使用を目的とした取引が中心である。主たる需要者は、収益性より も、居住の快適性や生活利便性等を重視し意思決定することから、収益価格の試算は断念し、比準価格の規範性は高い と判断した。よって、市場を反映した信頼性のある取引事例から試算した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏 まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -9                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,200 円／㎡ [108.0] 100 100 [102.0] 100 [112.6] [102.0] 100 81,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口増加等を背景とした需要超過により、柏 市内の住宅地の取引価格は全体的に上昇傾向 にある。 中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域で、地 域要因に特段の変化は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.9 ％  ％