別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
柏 -28　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
柏 -28 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　家島　健輔   TEL.
鑑定評価額 64,600,000 円  １㎡当たりの価格 207,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 155,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 柏市南柏２丁目４番１４外
｢南柏２－３－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 312  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区2種

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほか、マ
ンション等が多い住
宅地域		 北西6m市道 水道、ガス、下水 南柏

330m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    75 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.4 ｍ、奥行　約　　  15.9 ｍ、規模　　       312 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　６ｍ市
道		 交通

施設		 南柏駅北東方

330m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ南柏駅北東に位置する区画整理地内の住宅地域である。交通接近性にも優れ、画地規模が大きい場合にはマ
ンション等の用地となるが、供給は少ない。希少性があることから、地価は上昇傾向での推移を予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    207,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    167,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は柏市内、ＪＲ常磐線沿線の「南柏」駅を最寄駅とする住宅地域である。需要者の中心は柏市を中心とする
賃貸住宅居住者であり、電車で都心に直結し、商業施設も駅前に揃っていることから、周辺市からの流入も見られる。
土地は標準地程度の規模で６０百万円～６５百万円程度であるが、地域の需要に比較しやや規模が大きいことから、土
地を細分化しての新築住宅は４５百万円～５０百万円程度で取引されている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は快適性が重視され価格形成がなされる住宅地域である。地域特性が類似する事例を採用し、事例の特徴に応
じて関連付けを行い比準価格を試算した。一方で収益性に着目した収益価格は高騰し続ける建築費等の影響から、比準
価格と比較し低位に導出された。従って収益価格は参考に留め、現実の不動産取引の実態を反映した比準価格を求め、
更に代表標準地より求めた規準価格との均衡に留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　柏 -18                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    161,000 円／㎡		 [105.6]
100		 100
[104.0]		 100
[ 79.9]		 [101.0]
100		 207,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    195,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 柏市は、人口・世帯数共に増加中。広域で鉄
道網が弱く、利便性の良い地域が限定される
ものの、地価は全般的に上昇傾向にある。


駅接近性に優る区画整理済みの住宅地域であ
り、地域要因に特段の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  -1.5
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 柏 -28　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０５
０８７４２
-4		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東22m国道、
中間画地
準住居
高度地区1種
(60,200)
b ２４１０５
０８７４２
-15		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
c ２４１０５
０８７４２
-1013		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北5.5m市道、
南5m、二方路
１低専

(50,100)
d ２４１０５
０８７４２
-1016		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8.8m市道
、南東3.4m、
角地
１住居
高度地区1種
(60,200)
e ２４０１５
０９０８２
-13		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東3.1m市道
、南西3.2m、
二方路
１低専

(70,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
144,292  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
156,595 		 100
[  76.2]
205,505 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
208,000 
b (　           ) 
191,671  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
197,684 		 100
[  97.7]
202,338 
204,000 
c (　           ) 
139,000  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
142,245 		 100
[  69.7]
204,082 
206,000 
d (　           ) 
201,736  		 100
[ 100.0]		 [ 111.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.2]
206,354 		 100
[ 100.3]
205,737 
208,000 
e (　           ) 
145,624  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
158,960 		 100
[  77.0]
206,442 
209,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　 -11.5 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.74 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -11.5 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　 -15.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.5 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.74 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.5 交通・接近　 -15.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    207,000 円／㎡]  



柏 -28　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,485,609 
1,745,382 
8,740,227 
6,209,560 
2,530,667 		 （　0.9497）
2,403,374 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     52,247,261 円　　　　（　    167,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
柏 -28　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 157.00 Ｓ4 440.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区2種
 60 ％   200 ％   200 ％   312 ㎡     20.4 m x   15.9 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造４階建て、１Ｋ１６戸の共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外廊下、外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
110.00 
100.0 
110.00 
1,945 
213,950 		 2.0  427,900 
1.0  213,950 

 2～ 2		 居宅
110.00 
100.0 
110.00 
2,003 
220,330 		 2.0  440,660 
1.0  220,330 

 3～ 3		 居宅
110.00 
100.0 
110.00 
2,023 
222,530 		 2.0  445,060 
1.0  222,530 

 4～ 4		 居宅
110.00 
100.0 
110.00 
2,023 
222,530 		 2.0  445,060 
1.0  222,530 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
440.00 
100.0 
440.00 

879,340 		 1,758,680 
879,340 
⑨年額支払賃料        879,340 円　×　12ヶ月　＝　      10,552,080 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     440.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         384,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,552,080 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         384,000 円　　×　　       ％　＝　　       875,823 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,060,257 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,758,680 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,127 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          879,340 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         409,225 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,485,609 円　　　　（　        33,608 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第５（賃）
　　　　-303		 1,474  
(   1,413) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 98.0]
1,966 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,031 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,945 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 千葉第５（賃）
　　　　-301		 1,796  
(   1,794) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]
2,095 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
柏 -28　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 281,400 円  　　　　     93,800,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 328,082 円  　　　       10,936,080　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      151,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      797,300 円  　　　　     93,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        93,800 円  　　　　     93,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        93,800 円  　　　　     93,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,745,382 円　（　　　　　　         5,594 円／㎡）　　（経費率　　  16.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9497    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 93,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 207,000 円／㎡　×　     440.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0662     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0655 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,209,560 円  
（　　　　　        19,902 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,485,609 円      
②総費用 1,745,382 円      
③純収益　①－② 8,740,227 円      
④建物等に帰属する純収益 6,209,560 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,530,667 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,403,374 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,703 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     52,247,261 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     167,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 柏 -28　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　柏市南柏二丁目４番１４
 0424000229923-0000
2 　柏市南柏二丁目４番１５
 0424000229924-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
柏 -28　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
柏 -28 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　豊田　洋一   TEL.
鑑定評価額 64,900,000 円  １㎡当たりの価格 208,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 155,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 柏市南柏２丁目４番１４外
｢南柏２－３－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 312  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区2種

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほか、マ
ンション等が多い住
宅地域		 北西6m市道 水道、ガス、下水 南柏

330m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    75 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.4 ｍ、奥行　約　　  15.9 ｍ、規模　　       312 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　６ｍ市
道		 交通

施設		 南柏駅北東方

330m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅から近い閑静な住宅地域で、比較的画地規模の大きい区画が多い。利便性と希少性から需要は底堅く、地
価は上昇傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    208,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    169,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、柏市及び周辺市の住宅地域であるが、特にＪＲ常磐線各駅を最寄駅とする住宅地域が中心と考えられる
。需要者の中心はＪＲ常磐線沿線に居住する都内通勤の会社員、周辺賃貸住宅居住者等である。駅徒歩圏内の地域につ
いては供給も少なく、従来から底堅い需要が認められる。土地は標準的規模で㎡＠２０万円～２２万円程度、戸建分譲
は少ないが、中小規模の新築戸建であれば５，０００万円台が需要の中心と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 最寄駅徒歩圏内であることから共同住宅も見られる地域であるが、土地取引水準に比して収益価格はやや低位に試算さ
れた。同一需給圏は自己の居住用としての需要が中心で、居住の快適性、利便性等を重視して価格が形成されることか
ら、市場の特性に合致して説得力の高い比準価格を標準に、収益価格は参考程度にとどめ、代表標準地との検討を踏ま
え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　柏 -18                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    161,000 円／㎡		 [105.6]
100		 100
[104.0]		 100
[ 79.9]		 [101.0]
100		 207,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    195,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 利便性、住環境等に恵まれた住宅地域の需要
は引き続き堅調であり、周辺地域についても
相対的な割安感から地価の上昇傾向が見られ
る。

最寄駅から近い区画整然とした閑静な住宅地
域である。地域要因に特段の変動は見られな
い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  -1.5
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 柏 -28　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１５
０９０８２
-19		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m私道、
中間画地
１中専
高度地区1種
(60,160)
b ２４１０５
０８７４２
-4		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東22m国道、
中間画地
準住居
高度地区1種
(60,200)
c ２４１０５
０８７４２
-1046		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
北3m、角地
１低専

(60,100)
d ２４１０５
０７８９３
-43		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西3.8m市道
、中間画地
１住居
高度地区2種
(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
158,396  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
165,453 		 100
[  78.8]
209,966 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
212,000 
b (　           ) 
144,292  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
156,595 		 100
[  77.1]
203,106 
205,000 
c (　           ) 
152,825  		 100
[ 100.0]		 [ 113.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
174,417 		 100
[  85.2]
204,715 
207,000 
d (　           ) 
112,855  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
135,957 		 100
[  66.1]
205,684 
208,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 -14.5 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　 -11.5 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.82 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.5 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    208,000 円／㎡]  



柏 -28　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,654,869 
1,776,225 
8,878,644 
6,328,720 
2,549,924 		 （　0.9497）
2,421,663 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     52,644,848 円　　　　（　    169,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
柏 -28　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 157.00 Ｓ4 440.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区2種
 60 ％   200 ％   200 ％   312 ㎡     20.4 m x   15.9 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １戸約２８㎡、計１６戸の鉄骨造４階建共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
110.00 
100.0 
110.00 
1,992 
219,120 		 2.0  438,240 
1.0  219,120 

 2～ 2		 居宅
110.00 
100.0 
110.00 
2,052 
225,720 		 2.0  451,440 
1.0  225,720 

 3～ 3		 居宅
110.00 
100.0 
110.00 
2,072 
227,920 		 2.0  455,840 
1.0  227,920 

 4～ 4		 居宅
110.00 
100.0 
110.00 
2,072 
227,920 		 2.0  455,840 
1.0  227,920 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
440.00 
100.0 
440.00 

900,680 		 1,801,360 
900,680 
⑨年額支払賃料        900,680 円　×　12ヶ月　＝　      10,808,160 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     440.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         336,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,808,160 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         336,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　       924,965 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,219,195 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,801,360 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,518 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          900,680 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         419,156 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,654,869 円　　　　（　        34,150 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第５（賃）
　　　　-301		 1,796  
(   1,794) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.2]		 100
[100.0]
2,096 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,080 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,992 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 千葉第５（賃）
　　　　-408		 1,514  
(   1,513) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 92.2]		 100
[100.0]
2,053 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
柏 -28　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 286,800 円  　　　　     95,600,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 334,325 円  　　　       11,144,160　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      151,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      812,600 円  　　　　     95,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        95,600 円  　　　　     95,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        95,600 円  　　　　     95,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,776,225 円　（　　　　　　         5,693 円／㎡）　　（経費率　　  16.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9497    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 95,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 211,000 円／㎡　×　     440.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0662     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0655 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,328,720 円  
（　　　　　        20,284 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,654,869 円      
②総費用 1,776,225 円      
③純収益　①－② 8,878,644 円      
④建物等に帰属する純収益 6,328,720 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,549,924 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,421,663 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,762 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     52,644,848 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     169,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 柏 -28　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　柏市南柏二丁目４番１４
 0424000229923-0000
2 　柏市南柏二丁目４番１５
 0424000229924-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
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備考