令和6年1月10日　提出 柏 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -11 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　小川　哲也   TEL.

鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 102,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 76,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市西柏台１丁目１４１番２２０ ｢西柏台１－４－８｣ ②地積 　(㎡) 139   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が多い住宅地域 西4m市道 水道、ガス、下水 初石 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西     5 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.8 ｍ、奥行　約　　  12.8 ｍ、規模　　       139 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 初石駅東方 1.0km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 既存の普通住宅地域で将来的に特段の変動要因は見受けられず現状を維持していくものと思料する。地価におい ては周辺地域の動向に左右されるが当面は上昇基調と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    102,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、柏市及びその周辺市の住宅地域一帯である。需要者の属性は都心へ通勤する３０～４０歳台の会社員で 、一次取得が中心となっている。初石駅まで徒歩圏内で、普通程度の接近性や利便性は確保されており、このところの 需要はやや強めな地域である。価格水準としては土地単価で坪３５万円前後、総額としては１、４００万円程度で、新 築戸建住宅では３、５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記より取引事例比較法による比準価格が得られた。なお、収益還元法による収益価格については、後記の理由から適 用を断念した。比準価格は多数の取引事例から選択して適用し、現実の市場の特性を反映し実証性が高い価格である。 各事例の比準価格はやや乖離があるが、規範性が高い事例を関連付けることにより市場水準に合致した妥当な試算価格 となった。よって、当該比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を考慮し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -70                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    109,000 円／㎡ [109.2] 100 100 [102.0] 100 [116.3] [102.0] 100 102,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     94,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 柏市の人口は増加傾向で推移。建築着工は建 築費等が高騰している影響があるが大幅な減 少はない。土地価格は前年に比較して大きな 上昇傾向である。 駅距離も居住環境も普通程度の既存住宅地域 で、特段の地域要因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +7.5 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.6 ％  ％