令和6年1月10日　提出 柏 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -2 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　小助川　靖法   TEL.

鑑定評価額 38,300,000 円  １㎡当たりの価格 290,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 215,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市千代田２丁目１５３４番２９９ ｢千代田２－６－２１｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区1種 (60,160) 1:2.5 住宅 ＬＳ2 中小規模の住宅が建 ち並ぶ利便性のよい 住宅地域 西4m市道 水道、ガス、下水 柏 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    35 ｍ、南    70 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.1 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       132 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 柏駅南東方 1.0km 法令 規制 １中専 (60,160) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 地域のターミナル駅である柏駅から徒歩圏の住宅地域であり、当面は現状を維持するものと予測した。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    290,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は柏市及び周辺市の最寄駅徒歩圏内の住宅地域。同一需給圏の住宅地域では　都心へ通勤するファミリー世 帯を中心として戸建住宅への需要が高まっている。対象標準地のある千代田２丁目は生活利便性に優れるため人気の高 い住宅地域となり売出し物件が少ない状況が続いていたが最近改善傾向が見られる。市場流通性の高い標準規模として ４０坪、土地の価格としては坪単価９０万円～９５万円程度の水準。想定購入者は都心通勤のファミリー世帯など。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は最寄駅である柏駅よりやや距離があり敷地規模も小さく、投資採算性が認められないため収益還元法の適 用を断念し、同一需給圏内の柏市徒歩圏の住宅地の取引事例を中心として取引事例比較法を適用した。採用した取引事 例はいずれも規範性を有しており取引事例比較法で試算した比準価格の信頼性は高い。取引事例比較法で求めた比準価 格をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    272,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　柏 -31                     　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    285,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 柏市の人口、世帯数とも増加傾向。柏市内の 住宅地は昨今の住宅需要の高まりから全ての 地域で上昇傾向。柏駅から徒歩圏の住宅地域 の上昇率は高い。 柏駅から徒歩１５分圏内の住宅地域は従来の 大きめの土地を分割して分譲する動きが見ら れる。供給が少ないため土地価格は引き続き 上昇傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.6 ％ +1.8 ％