別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
柏 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
柏 -1 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　小助川　靖法   TEL.
鑑定評価額 76,200,000 円  １㎡当たりの価格 320,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 245,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 柏市泉町７６６番９０
｢泉町９－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 238  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区1種


(60,160)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模住宅にアパー
トも見られる既成住
宅地域		 南東4m市道 水道、ガス、下水 柏

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    65 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       238 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北　　４
ｍ市道		 交通

施設		 柏駅南西方

750m		 法令

規制		 １住居
(60,160)
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 地域のターミナル駅である柏駅に近接する希少性の高い住宅地域となり、当面は現状を維持するものと予測した
。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    320,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    168,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は柏市及び周辺市の最寄駅徒歩圏内の住宅地域。同一需給圏の住宅地域では、都心へ通勤するファミリー世
帯を中心として戸建住宅への需要が高まっている。対象標準地のある泉町は柏駅に近く人気のある住宅地域となり売出
し物件が少ない状況が続いる。土地価格の単価としては１００万円／坪～１１０万円／坪程度の水準。７０坪程度の土
地価格総額で７，０００万円台後半の水準と見込まれる。対象標準地はやや規模が大きく２区画分譲も想定できる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益還元法について前面道路幅員が４ｍと狭く収益性を確保できる建物規模を想定できないため、収益価格は低位に求
まり収益価格は参考に留めた。本件では同一需給圏内の最寄駅徒歩圏内の住宅地の取引事例から比準した取引事例比較
法による比準価格が市場の実態を反映した価格となる。採用した取引事例はいずれも規範性を有しており比準価格の信
頼性は高い。代表標準地との検討も踏まえ、取引事例比較法で求めた比準価格をもって鑑定評価額と決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　柏 -2                      　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    272,000 円／㎡		 [106.6]
100		 100
[102.0]		 100
[ 92.2]		 [104.0]
100		 321,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    304,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 柏市の人口、世帯数とも増加傾向。柏市内の
住宅地は昨今の住宅需要の高まりから全ての
地域で上昇傾向。柏駅から徒歩圏の住宅地域
の上昇率は高い。

柏駅から徒歩１５分圏内の住宅地域は従来の
大きめの土地を分割して分譲する動きが見ら
れる。供給が少ないため土地価格は引き続き
上昇傾向。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 柏 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０５
０９４３５
-2		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b ２４１０５
０９４３５
-1005		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東4m市道、
北西4.2m、
二方路
１低専

(50,100)
c ２４１０５
０９４３５
-12		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西4m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
d ２４１０５
０９４３５
-1013		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m私道、
中間画地
１住居

(70,160)
e ２４１０５
０９４３５
-1006		 柏市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東4.2m市道
、中間画地
１中専
高度地区1種
(60,168)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
241,184  		 100
[ 100.0]		 [ 107.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
258,308 		 100
[  92.8]
278,349 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
289,000 
b (　           ) 
272,296  		 100
[ 100.0]		 [ 112.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
287,951 		 100
[  90.2]
319,236 
332,000 
c (　           ) 
268,324  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
292,138 		 100
[  97.6]
299,322 
311,000 
d (　           ) 
268,644  		 100
[ 100.0]		 [ 114.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
300,249 		 100
[ 101.0]
297,276 
309,000 
e (　           ) 
295,974  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
319,017 		 100
[  97.5]
327,197 
340,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.81 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    320,000 円／㎡]  



柏 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握ができないため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,145,523 
773,678 
4,371,845 
2,476,180 
1,895,665 		 （　0.9702）
1,839,174 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     39,982,043 円　　　　（　    168,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
柏 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 110.04 Ｗ2 178.88
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区1種
 60 ％   200 ％   160 ％   238 ㎡     14.0 m x   17.0 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １戸約３０㎡、計６戸の木造２階建共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
89.44 
100.0 
89.44 
2,445 
218,681 		 1.0  218,681 
1.0  218,681 

 2～ 2		 居宅
89.44 
100.0 
89.44 
2,567 
229,592 		 1.0  229,592 
1.0  229,592 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
178.88 
100.0 
178.88 

448,273 		 448,273 
448,273 
⑨年額支払賃料        448,273 円　×　12ヶ月　＝　       5,379,276 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     178.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,379,276 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       446,480 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,932,796 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           448,273 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,111 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          448,273 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         208,616 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,145,523 円　　　　（　        21,620 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第５（賃）
　　　　-256		 2,239  
(   2,239) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]
2,363 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,550 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,445 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 千葉第５（賃）
　　　　-251		 2,509  
(   2,507) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]
2,442 
c 千葉第５（賃）
　　　　-252		 2,678  
(   2,678) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]
2,834 
柏 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 96,600 円  　　　　     32,200,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 161,378 円  　　　        5,379,276　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      177,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      273,700 円  　　　　     32,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        32,200 円  　　　　     32,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        32,200 円  　　　　     32,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         773,678 円　（　　　　　　         3,251 円／㎡）　　（経費率　　  15.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9702    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 32,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     178.88 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0769     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0622 ×　 40 ％　＋　0.0830 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,476,180 円  
（　　　　　        10,404 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,145,523 円      
②総費用 773,678 円      
③純収益　①－② 4,371,845 円      
④建物等に帰属する純収益 2,476,180 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,895,665 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,839,174 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,728 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     39,982,043 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     168,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 柏 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　柏市泉町７６６番９０
 0424000017960-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
柏 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
柏 -1 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　小川　哲也   TEL.
鑑定評価額 75,700,000 円  １㎡当たりの価格 318,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 245,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 柏市泉町７６６番９０
｢泉町９－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 238  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区1種


(60,160)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模住宅にアパー
トも見られる既成住
宅地域		 南東4m市道 水道、ガス、下水 柏

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    65 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       238 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北４ｍ　市
道		 交通

施設		 柏駅南西方

750m		 法令

規制		 １住居
(60,160)
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 柏駅徒歩圏で居住環境良好な住宅地域は増々希少性が高まっており、今後においても供給不足の状態が続いて地
価が上昇していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    318,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    167,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ常磐線「柏」駅を最寄として駅徒歩圏の住宅地域である。需要者の属性はＪＲ常磐線等を利用する
会社員等が中心となる。既に熟成した街並みで空地も少ないため常に供給不足が継続しているエリアであり、土地相場
は坪１００万円を超える。また、新築の戸建住宅では総額５，０００万円を超えており、市場の過熱感に留意すべきで
ある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法による比準価格と収益還元法による収益価格が得られた。比準価格は多数の取引事例から選択して適用
し現実の市場の特性を反映し実証性が高い価格となった。収益価格は収支項目に想定要素を含み、また対象標準地は戸
建住宅を中心としたエリアに所在し、その効用は戸建住宅によって最も発揮される。よって、本件では実証性の高い比
準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡を考慮して鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　柏 -2                      　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    272,000 円／㎡		 [106.6]
100		 100
[102.0]		 100
[ 93.1]		 [104.0]
100		 318,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    304,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 柏市の人口は増加傾向で推移。建築着工は建
築費等が高騰している影響があるが大幅な減
少はない。土地価格は前年に比較して大きな
上昇傾向である。

駅が近い閑静な住宅地で需要が高い。地域要
因に特段の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 柏 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０５
０８７４２
-17		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東4m私道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(60,160)
b ２４１０５
０８７４２
-1046		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
北3m、角地
１低専

(60,100)
c ２４１０５
０８７４２
-1045		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
d ２４１０５
０８７４２
-1038		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地
１中専
高度地区1種
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
234,612  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 104.0]
252,422 		 100
[  79.6]
317,113 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
330,000 
b (　           ) 
152,825  		 100
[ 100.0]		 [ 113.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
174,417 		 100
[  71.1]
245,312 
255,000 
c (　           ) 
181,625  		 100
[ 100.0]		 [ 116.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
203,630 		 100
[  75.8]
268,641 
279,000 
d (　           ) 
241,789  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[  95.5]		 100
[ 100.0]
274,450 		 100
[  92.9]
295,425 
307,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.5 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.82 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.76 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    318,000 円／㎡]  



柏 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため、適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,001,800 
749,171 
4,252,629 
2,368,520 
1,884,109 		 （　0.9702）
1,827,963 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     39,738,326 円　　　　（　    167,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
柏 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 110.04 Ｗ2 178.88
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区1種
 60 ％   200 ％   160 ％   238 ㎡     14.0 m x   17.0 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １戸約３０㎡、計６戸の共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
89.44 
100.0 
89.44 
2,400 
214,656 		 1.0  214,656 
1.0  214,656 

 2～ 2		 居宅
89.44 
100.0 
89.44 
2,472 
221,096 		 1.0  221,096 
1.0  221,096 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
178.88 
100.0 
178.88 

435,752 		 435,752 
435,752 
⑨年額支払賃料        435,752 円　×　12ヶ月　＝　       5,229,024 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     178.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,229,024 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       434,009 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,795,015 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           435,752 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,996 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          435,752 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         202,789 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,001,800 円　　　　（　        21,016 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第５（賃）
　　　　-654		 2,727  
(   2,727) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[106.0]
2,858 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,504 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,400 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 千葉第５（賃）
　　　　-663		 2,449  
(   2,449) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[103.0]
2,384 
c 千葉第５（賃）
　　　　-655		 1,712  
(   1,712) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,253 
柏 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 92,400 円  　　　　     30,800,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 156,871 円  　　　        5,229,024　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      176,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      261,800 円  　　　　     30,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        30,800 円  　　　　     30,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,800 円  　　　　     30,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         749,171 円　（　　　　　　         3,148 円／㎡）　　（経費率　　  15.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9702    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 30,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 172,000 円／㎡　×　     178.88 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0769     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0622 ×　 40 ％　＋　0.0830 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,368,520 円  
（　　　　　         9,952 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,001,800 円      
②総費用 749,171 円      
③純収益　①－② 4,252,629 円      
④建物等に帰属する純収益 2,368,520 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,884,109 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,827,963 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,681 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     39,738,326 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     167,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 柏 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　柏市泉町７６６番９０
 0424000017960-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
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備考