別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
習志野 9-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
習志野 9-3 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　秋葉　節久   TEL.
鑑定評価額 8,330,000,000 円  １㎡当たりの価格 135,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 97,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 習志野市茜浜３丁目３６番２外
｢茜浜３－７－２｣		 ②地積
　(㎡)		 61,725  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(50,200)

（その他）

1:3		 倉庫

Ｓ5		 大規模物流施設、営
業所等が建ち並ぶ工
業地域		 南16m市道 水道、ガス、下水 新習志野

2.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 流通業務用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 140.0 ｍ、奥行　約　　 440.0 ｍ、規模　　    61,600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 新習志野駅南西方

2.9km		 法令

規制		 工専
(50,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 大規模物流施設や流通業務施設等が建ち並ぶ工業地域で、地域内には特段の変動要因は無く当面は現状維持の状
況が続くものと予測する。需要は底堅く地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    142,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    110,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね習志野市及び周辺市の物流施設を主とする工業地域である。物流施設に対する需要者の中心は、倉庫
、運輸業を展開する事業法人や投資目的の不動産投資ファンドである。工業地の土地の取引は少ないが、地域での中心
価格帯は１５万円／㎡前後であると考えられる。尚、近年の物流倉庫用地への需要増を反映し、大規模画地については
、投資ファンド等による高額取引も認められる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 採用した取引事例は取引時点がやや古い事例もあるが、同一需給圏の類似地域内の信頼性のある事例で、比準価格は市
場の実態を反映していると思料される。一方、需要者の多くは事業性、投資採算性から意思決定を行う法人等であり、
収益価格試算上の指標についても規範性は高いと考えられる。従って、比準価格を重視し、収益価格も関連付けて、さ
らに、同一需給圏内の工業地の地価公示地の価格動向との検討等も踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 習志野市の工業地は、内陸型及び臨海型とも
、立地条件等に優れている地域は、物流施設
を中心に需要は旺盛で、地価水準は上昇幅が
拡大している。

大規模物流施設等が建ち並ぶ臨海部の工業地
域である。立地条件等から、物流施設の需要
は引き続き旺盛で、地価水準は上昇幅の拡大
傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 習志野 9-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０２
６９９３
-155		 千葉市美浜区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西13m市道、
北東11.5m、
北西9m、
三方路
準工

(70,200)
b ２４１０２
５７６５
-401		 千葉市美浜区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西18.6m市
道、中間画地
工専

(60,200)
c ２４１０２
６９９３
-157		 千葉市稲毛区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西20m国道、
南西6m、
南東4m、
三方路
｢調区｣ 

(70,200)
d ２４１０２
６９９３
-320		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南27m市道、
東12m、角地
準工
高度2種最高31m
(70,300)
e ２４１０２
６９９３
-317		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8m市道、
中間画地
工業
高度1種最高20m
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
153,403  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
161,445 		 100
[ 119.8]
134,762 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
135,000 
b (　           ) 
156,122  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
167,626 		 100
[ 108.9]
153,927 
154,000 
c (　           ) 
119,166  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
113,491 		 100
[  81.4]
139,424 
139,000 
d (　           ) 
106,060  		 100
[ 100.0]		 [ 123.6]
100		 100
[  92.0]		 100
[ 105.0]
135,704 		 100
[ 101.7]
133,436 
133,000 
e (　           ) 
144,032  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
151,090 		 100
[ 101.4]
149,004 
149,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.8 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +0.6 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    142,000 円／㎡]  



習志野 9-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,958,564,320 
395,765,991 
1,562,798,329 
1,234,240,000 
328,558,329 		 （　0.9530）
313,116,088 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　  6,806,871,478 円　　　　（　    110,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
習志野 9-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 27,940.62 Ｓ5 122,880.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専

 50 ％   200 ％   200 ％   61,725 ㎡    140.3 m x  440.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造５階建の物流施設を想定した。 ⑦有効率　  97.9 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 倉庫
24,896.00 
95.5 
23,770.00 
1,421 
33,777,170 		 6.0  202,663,020 
0.0  0 

 2～  		 倉庫
24,496.00 
98.5 
24,133.00 
1,421 
34,292,993 		 6.0  205,757,958 
0.0  0 

 3～  		 倉庫
24,496.00 
98.5 
24,133.00 
1,421 
34,292,993 		 6.0  205,757,958 
0.0  0 

 4～  		 倉庫
24,496.00 
98.5 
24,133.00 
1,421 
34,292,993 		 6.0  205,757,958 
0.0  0 

 5～  		 倉庫
24,496.00 
98.5 
24,133.00 
1,421 
34,292,993 		 6.0  205,757,958 
0.0  0 

計
122,880.00 
97.9 
120,302.00 

170,949,142 		 1,025,694,852 
0 
⑨年額支払賃料    170,949,142 円　×　12ヶ月　＝　   2,051,389,704 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　 120,302.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     2,051,389,704 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　   102,569,485 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,948,820,219 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     1,025,694,852 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       9,744,101 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   1,958,564,320 円　　　　（　        31,730 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第２
　　　　-121		 1,282  
(   1,210) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,323 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,428 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,421 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 千葉第２
　　　　-122		 1,308  
(   1,252) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 89.8]		 100
[100.0]
1,533 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
習志野 9-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 81,200,000 円  　　　　 20,300,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 61,541,691 円  　　　    2,051,389,704　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   39,874,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  172,550,000 円  　　　　 20,300,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    20,300,000 円  　　　　 20,300,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    20,300,000 円  　　　　 20,300,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     395,765,991 円　（　　　　　　         6,412 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 60 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9530    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 20,300,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　 122,880.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0608     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0493 ×　 60 ％　＋　0.0621 ×  20 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,234,240,000 円  
（　　　　　        19,996 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,958,564,320 円      
②総費用 395,765,991 円      
③純収益　①－② 1,562,798,329 円      
④建物等に帰属する純収益 1,234,240,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 328,558,329 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 313,116,088 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,073 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  6,806,871,478 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     110,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 習志野 9-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　習志野市茜浜三丁目３６番２
 0400001283566-0000
2 　習志野市茜浜三丁目３６番３
 0400001283567-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
習志野 9-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
習志野 9-3 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　山崎　淳子   TEL.
鑑定評価額 8,330,000,000 円  １㎡当たりの価格 135,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 97,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 習志野市茜浜３丁目３６番２外
｢茜浜３－７－２｣		 ②地積
　(㎡)		 61,725  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(50,200)

（その他）

1:3		 倉庫

Ｓ5		 大規模物流施設、営
業所等が建ち並ぶ工
業地域		 南16m市道 水道、ガス、下水 新習志野

2.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 流通業務用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 140.0 ｍ、奥行　約　　 440.0 ｍ、規模　　    61,700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 新習志野駅南西方

2.9km		 法令

規制		 工専
(50,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 物流倉庫、事業所等の集積する地域であり、当地域の特性に当面大きな変化はなく、ほぼ現状の地域のまま推移
していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    142,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    108,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、千葉県内における工業地域である。道路網等都心へのアクセスも良好で、昨今のｅコマースの発展によ
る物流施設のニーズが高く、需要は底堅く推移している。需要者の中心は、物流倉庫業、事業所等を営む企業のほか、
投資家等である。規模、用途が様々であり、需要の中心価格帯は幅広い。一定の画地規模を有し、接道条件の優れた土
地は、投資対象として高値取引も見受けられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を収集し、比準価格を試算した。実際の取引によるものであり
説得力がある。収益価格は、最有効使用の建物を想定し、賃貸市場における需要者を分析のうえ試算した。建築費、利
回り等に想定要素を含むものの、賃貸用物流施設の需要も高く、収益価格も有用性ある価格である。よって、比準価格
及び収益価格を関連付け、その他の標準地との広域的な検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ＥＣの普及・定着により、物流市況は底堅い
需要に支えられ、好立地においては品薄状態
が続き、地価は上昇傾向にある。


湾岸エリアの物流地域に存し、都心へのアク
セスが良好で物流倉庫業としては優れた立地
にある。需要は堅調で、地価は上昇傾向にあ
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 習志野 9-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０２
６９９３
-331		 浦安市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東12m市道、
中間画地
準工

(60,200)
b ２４１０２
６９９３
-320		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南27m市道、
東12m、角地
準工
高度2種最高31m
(70,300)
c ２４１０２
６９９３
-318		 船橋市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東22m市道、
中間画地
工専

(60,200)
d ２４１０２
６９９３
-313		 市川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東10m私道、
中間画地
工専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
240,500  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
263,107 		 100
[ 157.4]
167,158 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
167,000 
b (　           ) 
106,060  		 100
[ 100.0]		 [ 123.6]
100		 100
[  92.0]		 100
[ 105.0]
135,704 		 100
[  96.9]
140,045 
140,000 
c (　           ) 
166,140  		 100
[ 100.0]		 [ 139.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
230,935 		 100
[ 157.6]
146,532 
147,000 
d (　           ) 
111,169  		 100
[ 100.0]		 [ 116.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
129,512 		 100
[  91.2]
142,009 
142,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    142,000 円／㎡]  



習志野 9-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,929,620,020 
374,556,608 
1,555,063,412 
1,234,240,000 
320,823,412 		 （　0.9530）
305,744,712 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　  6,646,624,174 円　　　　（　    108,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
習志野 9-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 27,940.62 Ｓ5 122,880.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専

 50 ％   200 ％   200 ％   61,725 ㎡    140.3 m x  440.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 物流施設を想定した。フロア貸し。 ⑦有効率　  97.9 ％
の理由		 共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 倉庫
24,896.00 
95.5 
23,770.00 
1,400 
33,278,000 		 6.0  199,668,000 
0.0  0 

 2～ 2		 倉庫
24,496.00 
98.5 
24,133.00 
1,400 
33,786,200 		 6.0  202,717,200 
0.0  0 

 3～ 3		 倉庫
24,496.00 
98.5 
24,133.00 
1,400 
33,786,200 		 6.0  202,717,200 
0.0  0 

 4～ 4		 倉庫
24,496.00 
98.5 
24,133.00 
1,400 
33,786,200 		 6.0  202,717,200 
0.0  0 

 5～ 5		 倉庫
24,496.00 
98.5 
24,133.00 
1,400 
33,786,200 		 6.0  202,717,200 
0.0  0 

計
122,880.00 
97.9 
120,302.00 

168,422,800 		 1,010,536,800 
0 
⑨年額支払賃料    168,422,800 円　×　12ヶ月　＝　   2,021,073,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　 120,302.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     2,021,073,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　   101,053,680 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,920,019,920 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     1,010,536,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       9,600,100 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   1,929,620,020 円　　　　（　        31,262 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第２
　　　　-1219		 1,282  
(   1,210) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,257 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,407 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,400 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 千葉第２
　　　　-1220		 1,308  
(   1,252) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,453 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
習志野 9-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 60,900,000 円  　　　　 20,300,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 60,632,208 円  　　　    2,021,073,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   39,874,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  172,550,000 円  　　　　 20,300,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    20,300,000 円  　　　　 20,300,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    20,300,000 円  　　　　 20,300,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     374,556,608 円　（　　　　　　         6,068 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 60 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9530    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 20,300,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　 122,880.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0608     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0493 ×　 60 ％　＋　0.0621 ×  20 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,234,240,000 円  
（　　　　　        19,996 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,929,620,020 円      
②総費用 374,556,608 円      
③純収益　①－② 1,555,063,412 円      
④建物等に帰属する純収益 1,234,240,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 320,823,412 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 305,744,712 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,953 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  6,646,624,174 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     108,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 習志野 9-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　習志野市茜浜三丁目３６番２
 0400001283566-0000
2 　習志野市茜浜三丁目３６番３
 0400001283567-0000
3 　
4 　
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6 　
7 　
8 　
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備考