別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
習志野 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
習志野 5-2 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　橘　英雄   TEL.
鑑定評価額 264,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,450,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,010,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 習志野市津田沼１丁目２０５５番外
｢津田沼１－２－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 182  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ7		 中高層の店舗、事務
所が建ち並ぶ駅前の
商業地域		 北東20m市道 水道、ガス、下水 津田沼

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 津田沼駅南東方

100m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ津田沼駅北口周辺の商業地域である。津田沼パルコ跡地は大手不動産会社による建替えが予定されており、
南口も再開発計画が発表される等発展の方向で推移するのものと予測され、地価水準は上昇傾向と予測。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,490,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,400,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は千葉県北西部の商業地域を中心として広域的に形成されている。需要者の中心は投資用物件の取得を目的
とする法人や投資家及び地元企業や不動産業者等となる。ＪＲ津田沼駅北口の中心商業施設であった津田沼パルコの跡
地は大手不動産会社による建て替えが計画されており、周辺地域の熟成化が期待されるため、需要は堅調で地価は上昇
傾向である。業種により必要な規模、取引背景が異なり中心となる価格帯（総額）の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法の適用に当たっては同一需給圏内の商業地域で生起した取引事例を中心として収集し、価格牽連性を有
する取引事例から比準価格を求めており規範性が高い。また、市場参加者は収益性にも着目していることから収益価格
にも一定の規範性が認められる。本件では多数の取引事例により試算された比準価格の規範性が高いため、比準価格を
重視し、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,260,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 資源高や人件費の上昇により建物価格は上昇
しているが、低金利を背景として、土地に対
する需要も底堅く、市況は引き続き堅調に推
移している。

津田沼パルコ跡地が大手不動産会社による建
替えが予定されており、地域の熟成化が見込
まれることから地価は上昇傾向で推移してい
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 習志野 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０２
６９９３
-327		 船橋市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西（駅前広場
）市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b ２４１０２
６９９３
-324		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,534)
c ２４１０２
６９９３
-330		 船橋市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北21m市道、
中間画地
近商
駐車場整備地区
(90,300)
d ２４１０２
６９９３
-307		 市川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
e ２４１０２
６９９３
-336		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東10m市道、
北西5.9m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,558,442  		 100
[ 100.0]		 [ 108.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
1,885,715 		 100
[ 120.0]
1,571,429 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,570,000 
b (　           ) 
817,232  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
967,058 		 100
[  68.4]
1,413,827 
1,410,000 
c (　           ) 
995,959  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
1,127,006 		 100
[  66.0]
1,707,585 
1,710,000 
d (　           ) 
1,136,364  		 100
[ 100.0]		 [ 117.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,331,819 		 100
[  82.7]
1,610,422 
1,610,000 
e (　           ) 
1,336,756  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.9]
1,492,193 		 100
[  92.2]
1,618,431 
1,620,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.94 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,490,000 円／㎡]  



習志野 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

44,334,630 
9,574,042 
34,760,588 
23,304,500 
11,456,088 		 （　0.9350）
10,711,442 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    255,034,333 円　　　　（　  1,400,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
習志野 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 144.72 ＲＣ8 1,091.14
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   182 ㎡      8.8 m x   19.7 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ８階建、フロアー貸し ⑦有効率　  97.2 ％
の理由		 共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
127.38 
97.0 
123.56 
6,528 
806,600 		 10.0  8,066,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
137.68 
97.2 
133.82 
4,080 
545,986 		 6.0  3,275,916 
0.0  0 

 3～ 8		 店舗
137.68 
97.2 
133.82 
3,305 
442,275 		 6.0  2,653,650 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,091.14 
97.2 
1,060.30 

4,006,236 		 27,263,816 
0 
⑨年額支払賃料      4,006,236 円　×　12ヶ月　＝　      48,074,832 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,060.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        48,074,832 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,990,211 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 44,084,621 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        27,263,816 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         250,009 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      44,334,630 円　　　　（　       243,597 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第２
　　　　-309		 4,086  
(   3,948) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
4,127 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,100 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,080 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 千葉第２
　　　　-548		 3,334  
(   3,235) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.5]		 100
[100.0]
3,899 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
習志野 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,835,000 円  　　　　    367,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,403,742 円  　　　       48,074,832　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,481,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,119,500 円  　　　　    367,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       367,000 円  　　　　    367,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       367,000 円  　　　　    367,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,574,042 円　（　　　　　　        52,605 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9350    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 367,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　   1,091.14 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0635     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,304,500 円  
（　　　　　       128,047 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 44,334,630 円      
②総費用 9,574,042 円      
③純収益　①－② 34,760,588 円      
④建物等に帰属する純収益 23,304,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,456,088 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,711,442 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       58,854 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    255,034,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,400,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 習志野 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　習志野市津田沼一丁目２０５５番
 0411000031424-0000
2 　習志野市津田沼一丁目２０５６番
 0411000031425-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
習志野 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
習志野 5-2 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　後藤　元   TEL.
鑑定評価額 264,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,450,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,010,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 習志野市津田沼１丁目２０５５番外
｢津田沼１－２－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 182  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ7		 中高層の店舗、事務
所が建ち並ぶ駅前の
商業地域		 北東20m市道 水道、ガス、下水 津田沼

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 津田沼駅南東方

100m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅に近い繁華な熟成した商業地域であり、当面の間は現状の土地利用状況を維持するものと予測する。投資需要
は旺盛である一方で供給が限定的なため、今後も地価は上昇傾向にあるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,510,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,380,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市及び周辺市の商業地域を中心として、県内で広域に及ぶ。需要者は、地元の事業法人や資金力を
有する全国展開の法人、不動産投資家等が中心。駅近くに立地し相対的稀少性が高い不動産に対する需要は強く、金融
緩和策の継続等から不動産投資は堅調である。商業地の取引が少なく、画地規模や需要者の属性により取引価格帯はま
ちまちで、需要の中心となる価格帯は見出しにくい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、実際の取引事例を基に交通利便性、商業繁華性等を適切に反映しており、実証的で信頼性が高い。収益価
格は、地域性・個別性を反映した賃貸建物を想定し、適切に純収益・還元利回り等を査定しており、収益性が重視され
る賃貸用不動産においては重要な指標となる。よって本件では比準価格と収益価格を相互に関連づけ、鑑定評価額を上
記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,260,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナが５類感染症に移行後、商業地の
賑わいが回復している。低金利が継続する中
、収益不動産に対する投資需要は増加してい
る。

駅接近性に優れた商業地域で希少性が高く需
要は強い。地価は上昇傾向が続いている。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 習志野 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０２
６９９３
-327		 船橋市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西（駅前広場
）市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b ２４１０２
６９９３
-306		 市川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西6m市道、
北東4m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
c ２４１０２
６９９３
-336		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東10m市道、
北西5.9m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d ２４１０２
６７８５
-401		 千葉市美浜区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東19.5m市
道、
南東16m、
南西13m、
三方路
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,558,442  		 100
[ 100.0]		 [ 108.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
1,885,715 		 100
[ 125.0]
1,508,572 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,510,000 
b (　           ) 
1,449,566  		 100
[ 100.0]		 [ 115.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
1,519,409 		 100
[ 100.5]
1,511,850 
1,510,000 
c (　           ) 
1,336,756  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.9]
1,492,193 		 100
[ 101.4]
1,471,591 
1,470,000 
d (　           ) 
797,227  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
790,261 		 100
[  51.8]
1,525,600 
1,530,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,510,000 円／㎡]  



習志野 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

44,186,142 
9,565,978 
34,620,164 
23,304,500 
11,315,664 		 （　0.9350）
10,580,146 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    251,908,238 円　　　　（　  1,380,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
習志野 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 144.72 ＲＣ8 1,091.14
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   182 ㎡      8.8 m x   19.7 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗のフロア貸しを想定 ⑦有効率　  97.2 ％
の理由		 共用部分を考慮したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
127.38 
97.0 
123.56 
6,560 
810,554 		 10.0  8,105,540 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
137.68 
97.2 
133.82 
4,100 
548,662 		 6.0  3,291,972 
0.0  0 

 3～ 8		 店舗
137.68 
97.2 
133.82 
3,280 
438,930 		 6.0  2,633,580 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,091.14 
97.2 
1,060.30 

3,992,796 		 27,198,992 
0 
⑨年額支払賃料      3,992,796 円　×　12ヶ月　＝　      47,913,552 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,060.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        47,913,552 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,976,825 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 43,936,727 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        27,198,992 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         249,415 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      44,186,142 円　　　　（　       242,781 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第２
　　　　-547		 2,935  
(   2,930) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 89.3]		 100
[ 94.0]
4,113 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,121 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,100 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 千葉第２
　　　　-548		 3,334  
(   3,235) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[ 89.3]		 100
[ 93.0]
4,412 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
習志野 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,835,000 円  　　　　    367,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,395,678 円  　　　       47,913,552　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,481,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,119,500 円  　　　　    367,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       367,000 円  　　　　    367,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       367,000 円  　　　　    367,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,565,978 円　（　　　　　　        52,560 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9350    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 367,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　   1,091.14 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0635     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,304,500 円  
（　　　　　       128,047 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 44,186,142 円      
②総費用 9,565,978 円      
③純収益　①－② 34,620,164 円      
④建物等に帰属する純収益 23,304,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,315,664 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,580,146 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       58,133 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    251,908,238 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,380,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 習志野 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　習志野市津田沼一丁目２０５５番
 0411000031424-0000
2 　習志野市津田沼一丁目２０５６番
 0411000031425-0000
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備考