別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
習志野 -201　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
習志野 -201 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　井野　好伸   TEL.
鑑定評価額 1,110,000,000 円  １㎡当たりの価格 464,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 習志野市奏の杜３丁目１０６番１外
｢奏の杜３－６－１｣		 ②地積
　(㎡)		 2,402  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区2種
地区計画等

(70,200)

1:2		 共同住宅

ＲＣ8		 中高層共同住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 南東9m市道、三方路 水道、ガス、下水 津田沼

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  33.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     2,402 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９ｍ市道 交通

施設		 津田沼駅南西方

750m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区2種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 駅徒歩圏の分譲マンションが多い住宅地域で、特段の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。好調
な分譲マンション市場の影響及び土地の需給関係から、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    466,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              462,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、習志野市及び周辺市の分譲マンション用地が存する地域。需要者の中心は、大手又は中堅のマンション
デベロッパーである。好調な分譲マンション市場の影響及び土地の供給が限定的であることから、分譲マンション用地
に対する需要は堅調である。画地規模により価格に幅があるため、中心価格帯の把握は困難であるが、１㎡当たりの単
価は、４０万円～５０万円台と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 ファミリータイプの分譲マンションが多い住宅地域であり、最有効使用は分譲マンション用地であるため、収益還元法
は適用しなかった。比準価格と開発法による価格は開差も小さく、同程度の説得力を有すると判断し、比準価格と開発
法による価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    430,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 好調な分譲マンション市場の影響及び土地の
需給関係から、分譲マンション用地の需要は
堅調である。


分譲マンションが多い区画整然とした住宅地
域で、需要は堅調である。特段の変動要因は
なく、当面は現状を維持すると予測する。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 習志野 -201　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０２
８７４１
-401		 千葉市花見川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東7.2m市道
、南東8m、
角地
準工

(70,200)
b ２４１０２
５３８３
-501		 千葉市花見川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東16m市道、
南東16m、
角地
近商

(100,300)
c ２４１０２
８７４１
-103		 千葉市花見川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東6m市道、
北西10m、
二方路
１中専
高度1種最高20m
(60,200)
d ２４１０２
６４３８
-26		 千葉市花見川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
中間画地
１中専
高度地区1種
(60,200)
e ２４１０２
５３８３
-503		 千葉市稲毛区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東6m市道、
中間画地
１住居
高度1種最高20m
(68,228)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
374,741  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
360,465 		 100
[  76.8]
469,355 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
483,000 
b (　           ) 
418,252  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
403,912 		 100
[  88.9]
454,344 
468,000 
c (　           ) 
357,881  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
339,329 		 100
[  77.6]
437,280 
450,000 
d (　           ) 
327,638  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
328,949 		 100
[  76.0]
432,828 
446,000 
e (　           ) 
309,431  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
328,974 		 100
[  70.0]
469,963 
484,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    466,000 円／㎡]  



習志野 -201　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用が分譲マンション用地であるため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

2,898,826,279 
1,789,236,046 
12 
775,000 
4,676.14 
355,000 
4,902.00 
⑧開発法による価格 　　        1,109,590,233 円　　　　（　              462,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
習志野 -201　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
2,402 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  2,402.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,071.50 ㎡  4,902.00 ㎡  4,793.39 ㎡  108.61 ㎡  4,676.14 ㎡  ＲＣ・8F
 (    62 戸)
 75㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      44.6 ％）  （     204.1 ％）  （     199.6 ％）  （       4.5 ％）  （     95.39 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区2種
地区計画等
70 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   33.0 ｍ

  60.0 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    9.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 775,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    775,000 円／㎡　　×　　     4,676.14 ㎡　　＝　　　　       3,624,008,500 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         3,624,008,500 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   355,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   365,650 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    365,650 円／㎡　　×　　　   4,902.00 ㎡　　＝　　　　       1,792,416,300 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     8,190,000 円 
⑤b開発負担金の算定根拠 水道の開発負担金（建築物負担金）を計上
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         3,624,008,500 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         362,400,850 円 
支出合計　④+⑤+⑥         2,163,007,150 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金 8 ヶ月  販売管理費(1期目) 7 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 18 ヶ月  販売管理費(2期目) 21 ヶ月 
建築工事(2期目) 16 ヶ月  販売収入(2期目) 24 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 24 ヶ月  販売収入(3期目) 26 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 326,160,765 円  (      9 ％) ×　　0.8437  （     18 ヶ月） ＝　　          275,181,837 円 
販売総額(2期) 2,935,446,885 円  (     81 ％) ×　　0.7972  （     24 ヶ月） ＝　　        2,340,138,257 円 
販売総額(3期) 362,400,850 円  (     10 ％) ×　　0.7823  （     26 ヶ月） ＝　　          283,506,185 円 
収入合計 － － － － 2,898,826,279 円 
支出 建築工事費(1期) 179,241,630 円  (     10 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　          166,192,839 円 
建築工事費(2期) 179,241,630 円  (     10 ％) ×　　0.8598  （     16 ヶ月） ＝　　          154,111,953 円 
建築工事費(3期) 1,433,933,040 円  (     80 ％) ×　　0.7972  （     24 ヶ月） ＝　　        1,143,131,419 円 
開発負担金 8,190,000 円  (    100 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　            7,593,768 円 
販売管理費(1期) 181,200,425 円  (     50 ％) ×　　0.9360  （      7 ヶ月） ＝　　          169,603,598 円 
販売管理費(2期) 181,200,425 円  (     50 ％) ×　　0.8201  （     21 ヶ月） ＝　　          148,602,469 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 1,789,236,046 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        2,898,826,279 円　　－　　　　　　        1,789,236,046 円　　＝　　　　　         1,109,590,233 円 

              462,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 習志野 -201　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　習志野市奏の杜三丁目１０６番１
 0400001278502-0000
2 　習志野市奏の杜三丁目１０６番２
 0400001214101-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
習志野 -201　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
習志野 -201 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　中島　光之   TEL.
鑑定評価額 1,110,000,000 円  １㎡当たりの価格 464,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 習志野市奏の杜３丁目１０６番１外
｢奏の杜３－６－１｣		 ②地積
　(㎡)		 2,402  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区2種
地区計画等

(70,200)

1:2		 共同住宅

ＲＣ8		 中高層共同住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 南東9m市道、三方路 水道、ガス、下水 津田沼

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  33.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     2,400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ９ｍ市道 交通

施設		 津田沼駅南西方

750m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区2種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ津田沼駅圏に開発された奏の杜地区の住宅地域で、今後とも現状である共同住宅地として推移するものと予
測する。価格は、ＪＲ駅から徒歩圏内のマンション用地で需要があり、上昇傾向が続くと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    465,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              462,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、習志野市及び周辺市の分譲マンション用地からなる地域である。需要の中心は大手及び中堅デベロッパ
ーが中心である。建築費が上昇傾向にあるが、駅に近い分譲マンションの売れ行きは好調で、大規模マンション用地の
需要は旺盛である一方、供給は少ないことから、地価は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は画地規模等により価格水
準に開差が認められることから、その把握は困難であるが、１㎡当たり４５万円前後と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の最有効使用は、投資採算性の観点から賃貸用共同住宅よりファミリー向けの分譲マンション用地であるた
め、収益還元法は適用せず、開発法を適用した。開発法による価格は投資採算性の観点から求めた価格であるが、試算
過程に想定要素を含んでいる。一方、比準価格は、実際の取引価格から求めた価格で、市場の実態を反映し説得力があ
る。従って、比準価格を重視し、開発法による価格を参考に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    430,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 習志野市の人口・世帯数は増加傾向。新型コ
ロナの影響から回復傾向にあるが、金利、資
源高、国際情勢等の不動産市場への影響が懸
念される。

区画整理事業により整備された住宅地域で、
住環境、利便性ともに良好であり、需要は堅
調で地価は上昇傾向である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 習志野 -201　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０２
８７４１
-401		 千葉市花見川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東7.2m市道
、南東8m、
角地
準工

(70,200)
b ２４１０２
５３８３
-501		 千葉市花見川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東16m市道、
南東16m、
角地
近商

(100,300)
c ２４１０２
８７６５
-336		 千葉市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南6m市道、
中間画地
１住居
高度1種最高20m
(60,200)
d ２４１０２
６９９３
-145		 千葉市花見川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西51m国道、
中間画地
準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
374,741  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
360,465 		 100
[  72.0]
500,646 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
516,000 
b (　           ) 
418,252  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
403,912 		 100
[  86.7]
465,873 
480,000 
c (　           ) 
221,163  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
232,687 		 100
[  51.9]
448,337 
462,000 
d (　           ) 
273,628  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
283,479 		 100
[  72.8]
389,394 
401,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -47.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    465,000 円／㎡]  



習志野 -201　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、原価法の適用は困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判定したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

2,898,826,279 
1,789,236,046 
12 
775,000 
4,676.14 
355,000 
4,902.00 
⑧開発法による価格 　　        1,109,590,233 円　　　　（　              462,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
習志野 -201　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
2,402 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  2,402.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,071.50 ㎡  4,902.00 ㎡  4,793.39 ㎡  108.61 ㎡  4,676.14 ㎡  ＲＣ・8F
 (    62 戸)
 75㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      44.6 ％）  （     204.1 ％）  （     199.6 ％）  （       4.5 ％）  （     95.39 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区2種
地区計画等
70 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   33.0 ｍ

  60.0 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    9.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 775,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    775,000 円／㎡　　×　　     4,676.14 ㎡　　＝　　　　       3,624,008,500 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         3,624,008,500 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   355,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   365,650 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費を参考に査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    365,650 円／㎡　　×　　　   4,902.00 ㎡　　＝　　　　       1,792,416,300 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     8,190,000 円 
⑤b開発負担金の算定根拠 水道の開発負担金（建築物負担金）を計上
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         3,624,008,500 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         362,400,850 円 
支出合計　④+⑤+⑥         2,163,007,150 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者における借入金利率、開発利潤率、危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金 8 ヶ月  販売管理費(1期目) 7 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 18 ヶ月  販売管理費(2期目) 21 ヶ月 
建築工事(2期目) 16 ヶ月  販売収入(2期目) 24 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 24 ヶ月  販売収入(3期目) 26 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 326,160,765 円  (      9 ％) ×　　0.8437  （     18 ヶ月） ＝　　          275,181,837 円 
販売総額(2期) 2,935,446,885 円  (     81 ％) ×　　0.7972  （     24 ヶ月） ＝　　        2,340,138,257 円 
販売総額(3期) 362,400,850 円  (     10 ％) ×　　0.7823  （     26 ヶ月） ＝　　          283,506,185 円 
収入合計 － － － － 2,898,826,279 円 
支出 建築工事費(1期) 179,241,630 円  (     10 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　          166,192,839 円 
建築工事費(2期) 179,241,630 円  (     10 ％) ×　　0.8598  （     16 ヶ月） ＝　　          154,111,953 円 
建築工事費(3期) 1,433,933,040 円  (     80 ％) ×　　0.7972  （     24 ヶ月） ＝　　        1,143,131,419 円 
開発負担金 8,190,000 円  (    100 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　            7,593,768 円 
販売管理費(1期) 181,200,425 円  (     50 ％) ×　　0.9360  （      7 ヶ月） ＝　　          169,603,598 円 
販売管理費(2期) 181,200,425 円  (     50 ％) ×　　0.8201  （     21 ヶ月） ＝　　          148,602,469 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 1,789,236,046 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        2,898,826,279 円　　－　　　　　　        1,789,236,046 円　　＝　　　　　         1,109,590,233 円 

              462,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 習志野 -201　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　習志野市奏の杜三丁目１０６番１
 0400001278502-0000
2 　習志野市奏の杜三丁目１０６番２
 0400001214101-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考