別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
東金 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東金 5-3 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　源　正人   TEL.
鑑定評価額 30,500,000 円  １㎡当たりの価格 44,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 35,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東金市南上宿字５丁目３８番３０
 ②地積
　(㎡)		 693  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 準住居
(60,200)

（その他）

1.2:1		 店舗

Ｓ1		 国道沿いの店舗事業
所の建ち並ぶ路線商
業地域		 南東23m国道 水道、ガス、下水 東金

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    55 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  24.8 ｍ、規模　　       693 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２３ｍ国道 交通

施設		 東金駅南西方

1.7km		 法令

規制		 （都） 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 国道１２６号バイパス沿いに店舗や事業所が建ち並ぶ路線商業地域で、現状を維持するものと見込まれる。地価
は概ね安定しており、今後もほぼ横ばい傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     17,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東金市及び周辺市町を含む商業地域。需要者は地縁的選好性の強い地元の商業従事者に加え大手資本の事
業者も含まれる。路線型店舗用地としての潜在的な需要は比較的高いもののその一方で閉鎖する店舗等もあり、地価水
準は概ね安定しているが大きな伸びは見られない。需要の中心となる価格帯は、画地規模や個別性により異なるため総
額としての把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 国道沿いに店舗、事業所等が建ち並ぶ路線商業地だが、賃貸需要は未成熟で十分な投資採算性が見込めず、土地価格に
見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。また投資目的による不動産取得も想定されるも
のの、取引は概ね自用の店舗、事業所の利用が中心となるため比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、下記代表
標準地との検討等も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大網白里 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     75,500 円／㎡		 [106.0]
100		 100
[100.0]		 100
[180.9]		 [100.0]
100		 44,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     44,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少、高齢化の進行を背景に地価の二極
化が継続している。令和５年９月の台風１３
号による影響は限定的なものに止まっている
。

国道沿いに店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商
業地域で需要は概ね安定傾向にあるが閉鎖店
舗も見られるなど活性化に乏しい。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　 +13.0
環境　　　　　　 +54.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東金 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０８
７００１
-4		 東金市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西9m市道、
南東5m、
二方路
（都） 近商

(80,200)
b ２４１０８
６４９０
-3		 東金市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西13m市道、
中間画地
（都） ２中専
地区計画等
(60,200)
c ２４１０８
７００１
-214		 東金市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7.5m県道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
d ２４１０８
７５６６
-28		 茂原市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北8m市道、
中間画地
（都） 商業
駐車場整備地区
(90,400)
e ２４１０８
９３１２
-49		 茂原市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東22m国道、
北8m、西4.8m、
三方路
（都） 準住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
36,424  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
35,674 		 100
[  81.0]
44,042 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
44,000 
b (　           ) 
38,228  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
38,228 		 100
[  87.0]
43,940 
43,900 
c (　           ) 
41,461  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
40,253 		 100
[  91.0]
44,234 
44,200 
d (　           ) 
44,368  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
44,368 		 100
[ 100.6]
44,103 
44,100 
e (　           ) 
43,296  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.5]
45,908 		 100
[ 104.9]
43,764 
43,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     44,000 円／㎡]  



東金 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,811,405 
1,280,400 
4,531,005 
3,930,560 
600,445 		 （　0.9746）
585,194 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     11,942,735 円　　　　（　     17,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東金 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 130.00 Ｓ2 260.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 準住居

 60 ％   200 ％   200 ％   693 ㎡     28.0 m x   24.8 m  前面道路：国道     　  23.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階ともフロア貸しで１階は店舗、２階は事務所を想定。賃料は駐車場スペースを含めた単価を査定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
130.00 
100.0 
130.00 
2,130 
276,900 		 6.0  1,661,400 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
130.00 
100.0 
130.00 
1,917 
249,210 		 3.0  747,630 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
260.00 
100.0 
260.00 

526,110 		 2,409,030 
0 
⑨年額支払賃料        526,110 円　×　12ヶ月　＝　       6,313,320 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,313,320 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       524,006 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,789,314 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,409,030 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          22,091 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,811,405 円　　　　（　         8,386 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ４３５７
　　　　-11		 1,664  
(   1,634) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,255 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,141 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,130 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２１３６４９０
　　　　-52		 1,408  
(   1,408) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 83.3]		 100
[100.0]
2,113 
c ２１３６４９０
　　　　-56		 1,610  
(   1,568) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 97.9]		 100
[100.0]
2,056 
東金 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 284,000 円  　　　　     56,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 189,400 円  　　　        6,313,320　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      239,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      454,400 円  　　　　     56,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        56,800 円  　　　　     56,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        56,800 円  　　　　     56,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,280,400 円　（　　　　　　         1,848 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9746    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 56,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 212,000 円／㎡　×　     260.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0692     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,930,560 円  
（　　　　　         5,672 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,811,405 円      
②総費用 1,280,400 円      
③純収益　①－② 4,531,005 円      
④建物等に帰属する純収益 3,930,560 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 600,445 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 585,194 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          844 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,942,735 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      17,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東金 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東金市南上宿字五丁目３８番３０
 0410000145370-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
東金 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東金 5-3 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　結城　敏勝   TEL.
鑑定評価額 30,500,000 円  １㎡当たりの価格 44,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 35,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東金市南上宿字５丁目３８番３０
 ②地積
　(㎡)		 693  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 準住居
(60,200)

（その他）

1.2:1		 店舗

Ｓ1		 国道沿いの店舗事業
所の建ち並ぶ路線商
業地域		 南東23m国道 水道、ガス、下水 東金

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    55 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  24.8 ｍ、規模　　       693 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２３ｍ国道 交通

施設		 東金駅南西方

1.7km		 法令

規制		 （都） 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いに形成されている商業地域で今後とも路線商業地域として推移していくものと予測する。需要は安定し
ており、地価水準は横ばい傾向にて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     17,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東金市及び周辺市町の幹線道路沿いの商業地域、又は低層店舗等を中心とする近隣商業地域である。主た
る需要者は大手資本の事業者も見られるが、東金市及び周辺市町の個人事業者等が中心で自己使用目的での需要も多い
。当該地域は直近での不動産取引は少ないが、需要は底堅い。用途や画地規模等により取引価格は個別に形成される傾
向にあるため、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 国道沿いの路線商業地だが、地価水準に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。一方
、自己使用目的での個人事業者等の需要も多い。採用した取引事例は、周辺地域及び類似地域の信頼性のあるもので、
比準価格は市場の実態を反映している。以上より、比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討
を踏まえ、均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大網白里 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     75,500 円／㎡		 [106.0]
100		 100
[100.0]		 100
[182.1]		 [100.0]
100		 43,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     44,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復が続くことが期待される
。ただし、海外景気の下振れリスク、物価上
昇、金融資本市場の変動等の影響に十分注意
する必要がある。

国道沿いの路線商業地域で、需要は安定して
おり、地価は横這い傾向にて推移している。



特段の個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　 +13.0
環境　　　　　　 +55.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東金 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０８
４３５７
-5		 茂原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西11m市道、
中間画地
（都） 準住居

(60,200)
b ２４１０８
７００１
-4		 東金市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西9m市道、
南東5m、
二方路
（都） 近商

(80,200)
c ２４１０８
９３１２
-49		 茂原市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東22m国道、
北8m、西4.8m、
三方路
（都） 準住居

(70,200)
d ２４１０８
７００１
-21		 大網白里市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西20m県道、
中間画地
２住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
34,215  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
34,215 		 100
[  77.6]
44,091 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
44,100 
b (　           ) 
36,424  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
35,674 		 100
[  81.0]
44,042 
44,000 
c (　           ) 
43,296  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.5]
45,908 		 100
[ 104.0]
44,142 
44,100 
d (　           ) 
75,252  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
75,704 		 100
[ 172.8]
43,810 
43,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     44,000 円／㎡]  



東金 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,830,013 
1,281,008 
4,549,005 
3,930,560 
618,445 		 （　0.9746）
602,736 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     12,300,735 円　　　　（　     17,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東金 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 130.00 Ｓ2 260.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 準住居

 60 ％   200 ％   200 ％   693 ㎡     28.0 m x   24.8 m  前面道路：国道     　  23.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階フロア貸しで１階は店舗、２階は事務所を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 共用部は外階段を想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
130.00 
100.0 
130.00 
2,120 
275,600 		 6.0  1,653,600 
0.0  0 

 2～  		 事務所
130.00 
100.0 
130.00 
1,940 
252,200 		 3.0  756,600 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
260.00 
100.0 
260.00 

527,800 		 2,410,200 
0 
⑨年額支払賃料        527,800 円　×　12ヶ月　＝　       6,333,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,333,600 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       525,689 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,807,911 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,410,200 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          22,102 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,830,013 円　　　　（　         8,413 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０５８５９
　　　　-1		 2,229  
(   2,165) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[104.0]		 100
[105.0]
2,062 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,131 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,120 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０５８５９
　　　　-2		 2,368  
(   2,300) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[104.0]		 100
[105.0]
2,213 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
東金 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 284,000 円  　　　　     56,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 190,008 円  　　　        6,333,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      239,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      454,400 円  　　　　     56,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        56,800 円  　　　　     56,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        56,800 円  　　　　     56,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,281,008 円　（　　　　　　         1,848 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9746    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 56,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 212,000 円／㎡　×　     260.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0692     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,930,560 円  
（　　　　　         5,672 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,830,013 円      
②総費用 1,281,008 円      
③純収益　①－② 4,549,005 円      
④建物等に帰属する純収益 3,930,560 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 618,445 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 602,736 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          870 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,300,735 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      17,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東金 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東金市南上宿字五丁目３８番３０
 0410000145370-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考