別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
東金 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東金 5-2 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　広瀬　祥之   TEL.
鑑定評価額 53,900,000 円  １㎡当たりの価格 66,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 54,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東金市東岩崎字１丁目６番４
 ②地積
　(㎡)		 816  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,200)

（その他）



(90,200)

1.5:1		 事務所

ＲＣ2		 大規模店舗も立地す
る駅東口に近い普通
商業地域		 南東10m市道、南西側道 水道、ガス、下水 東金

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  36.4 ｍ、奥行　約　　  22.5 ｍ、規模　　       816 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０．０ｍ市道 交通

施設		 東金駅南方

300m		 法令

規制		 （都） 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 今後も現状である普通商業地域として推移するものと予測するが、商業の中心は国道１２６号沿いに移行してい
る。商業地域の集積度に大きな変動はないものと思われる。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     25,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 ①同一需給圏：ＪＲ東金線及びＪＲ外房線の各駅であり、東金市及びその周辺市町の圏域に存する商業地域及び商住混
在地域。②需要者の属性：千葉県内の買主は約７８．８％（うち市内は約５０．９％）、取引件数は減少。③需給動向
：建物付きの取引が中心であり、物件の供給は少なく、特に更地取引は非常に少ない。近隣では建物の解体もみられる
。④中心価格帯：更地で坪当たり２０万円～２５万円が需要の中心と判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は基準容積率２００％の普通商業地である。２階以上の事業系用途の賃貸需要は低く、駐車場を考慮した場
合には延床面積の確保が難しく、比準価格に比べ収益価格は低く試算された。本件では、実証的な比準価格を重視し、
収益価格を比較考量し、代表標準地を規準とした価格を参酌し、直近の不動産市場の動向を考慮のうえ、鑑定評価額を
上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大網白里 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     75,500 円／㎡		 [106.0]
100		 100
[100.0]		 100
[125.8]		 [103.0]
100		 65,500 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 住宅建設は弱含み、消費者物価は上昇、国内
企業物価は横ばい、個人消費は持ち直し、設
備投資は持ち直しに足踏みがみられる。


最寄駅及び市役所に近い普通商業地域であり
、特別な変動はなく、地価は概ね安定してお
り、横這い傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東金 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０８
７００１
-214		 東金市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7.5m県道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
b ２４１０８
６４９０
-2		 東金市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6.9m市道
、中間画地
（都） １住居

(60,200)
c ２４１０８
７００１
-212		 東金市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東6m市道、
中間画地
（都） ２住居

(60,200)
d ２４１０８
６４９０
-3		 東金市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西13m市道、
中間画地
（都） ２中専
地区計画等
(60,200)
e ２４１０８
７００１
-21		 大網白里市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西20m県道、
中間画地
２住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
41,461  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
40,253 		 100
[  64.5]
62,408 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
64,300 
b (　           ) 
39,196  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
38,808 		 100
[  59.8]
64,896 
66,800 
c (　           ) 
39,982  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
38,752 		 100
[  60.5]
64,053 
66,000 
d (　           ) 
38,228  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
38,228 		 100
[  57.6]
66,368 
68,400 
e (　           ) 
75,252  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
75,704 		 100
[ 120.3]
62,929 
64,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -38.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     66,000 円／㎡]  



東金 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  再調達原価を把握できない既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

29,182,098 
6,175,815 
23,006,283 
21,956,400 
1,049,883 		 （　0.9507）
998,124 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     20,794,250 円　　　　（　     25,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東金 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所 478.50 Ｓ3 1,410.75
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商

 90 ％   200 ％   200 ％   816 ㎡     36.4 m x   22.5 m  前面道路：市道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は部分貸しの店舗、２階～３階は部分貸しの事務所を想定。駐車場は賃料別。 ⑦有効率　  88.5 ％
の理由		 低層店舗兼事務所として概ね標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
453.75 
89.1 
404.25 
2,600 
1,051,050 		 6.0  6,306,300 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
478.50 
88.2 
422.25 
1,850 
781,163 		 3.0  2,343,489 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
478.50 
88.2 
422.25 
1,825 
770,606 		 3.0  2,311,818 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,410.75 
88.5 
1,248.75 

2,602,819 		 10,961,607 
0 
⑨年額支払賃料      2,602,819 円　×　12ヶ月　＝　      31,233,828 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,248.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        31,233,828 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         480,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　     2,632,248 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 29,081,580 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,961,607 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         100,518 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      29,182,098 円　　　　（　        35,762 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ７００１
　　　　-201		 2,687  
(   2,578) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,770 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,613 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,600 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ７００１
　　　　-3		 2,368  
(   2,300) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
2,574 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
東金 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,605,000 円  　　　　    321,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 951,415 円  　　　       31,713,828　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      409,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,568,000 円  　　　　    321,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       321,000 円  　　　　    321,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       321,000 円  　　　　    321,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,175,815 円　（　　　　　　         7,568 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9507    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 321,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 221,000 円／㎡　×　   1,410.75 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0684     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0520 ×　 40 ％　＋　0.0636 ×  30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,956,400 円  
（　　　　　        26,907 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 29,182,098 円      
②総費用 6,175,815 円      
③純収益　①－② 23,006,283 円      
④建物等に帰属する純収益 21,956,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,049,883 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 998,124 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,223 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     20,794,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      25,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東金 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東金市東岩崎字一丁目６番４
 0410000106810-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
東金 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東金 5-2 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　源　正人   TEL.
鑑定評価額 53,900,000 円  １㎡当たりの価格 66,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 54,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東金市東岩崎字１丁目６番４
 ②地積
　(㎡)		 816  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,200)

（その他）



(90,200)

1.5:1		 事務所

ＲＣ2		 大規模店舗も立地す
る駅東口に近い普通
商業地域		 南東10m市道、南西側道 水道、ガス、下水 東金

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  36.4 ｍ、奥行　約　　  22.5 ｍ、規模　　       816 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０ｍ市道 交通

施設		 東金駅南方

300m		 法令

規制		 （都） 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 ショッピングセンター「サンピア」やテナントビル、小型店舗や金融機関等を擁する駅前商業地域として現状を
維持するものと見込まれる。地価は概ね安定しており、ほぼ横ばい傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     24,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東金市及び県内で商圏の類似性を持つ市町村を含む地域である。需要者は地縁的選好性の強い地元の商業
従事者に加え大手資本の事業者も見られる。駅前商業地としての需要は停滞しており、大型店舗等も見られるものの繁
華性に乏しく、地価の伸びは見られない。需要の中心となる価格帯は、画地規模や個別性により異なるため総額として
の把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 駅前の商業地域でありながら活性化に乏しく、賃貸需要は未成熟で十分な投資採算性が見込めず、土地価格に見合う賃
料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。また投資目的による不動産取得も想定されるものの、土
地取引は概ね自用の店舗、事業所の利用が中心となるため比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、下記代表標準
地との検討等も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大網白里 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     75,500 円／㎡		 [106.0]
100		 100
[100.0]		 100
[124.7]		 [103.0]
100		 66,100 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少、高齢化の進行を背景に地価の二極
化が継続している。令和５年９月の台風１３
号による影響は限定的なものに止まっている
。

東金駅に近く大型商業施設を有する市の中心
的な商業地域だが、活性化には乏しく地価の
伸びも見られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東金 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０８
７００１
-21		 大網白里市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西20m県道、
中間画地
２住居

(60,200)
b ２４１０８
７００１
-40		 大網白里市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西23m国道、
北東6m、角地
｢調区｣ 

(60,200)
c ２４１０８
７５６６
-37		 茂原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西18.5m市道、
中間画地
（都） 近商
駐車場整備地区
(74,200)
d ２４１０８
５８１８
-1020		 君津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東12m市道、
南西6m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
75,252  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
75,704 		 100
[ 115.2]
65,715 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
67,700 
b (　           ) 
49,500  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
49,946 		 100
[  74.8]
66,773 
68,800 
c (　           ) 
48,096  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
48,096 		 100
[  72.4]
66,431 
68,400 
d (　           ) 
75,690  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
75,690 		 100
[ 112.4]
67,340 
69,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     68,500 円／㎡]  



東金 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

29,116,430 
6,173,707 
22,942,723 
21,956,400 
986,323 		 （　0.9750）
961,665 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     20,034,688 円　　　　（　     24,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東金 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所 478.50 Ｓ3 1,410.75
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商

 90 ％   200 ％   200 ％   816 ㎡     36.4 m x   22.5 m  前面道路：市道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階ともフロア貸しで１階は店舗、２、３階は事務所を想定。賃料は駐車場料金を別途設定して査定。 ⑦有効率　  88.5 ％
の理由		 階段、共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
453.75 
89.1 
404.25 
2,503 
1,011,838 		 6.0  6,071,028 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
478.50 
88.2 
422.25 
1,877 
792,563 		 3.0  2,377,689 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
478.50 
88.2 
422.25 
1,877 
792,563 		 3.0  2,377,689 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,410.75 
88.5 
1,248.75 

2,596,964 		 10,826,406 
0 
⑨年額支払賃料      2,596,964 円　×　12ヶ月　＝　      31,163,568 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,248.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        31,163,568 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         480,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　     2,626,416 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 29,017,152 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,826,406 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          99,278 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      29,116,430 円　　　　（　        35,682 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ７５６６
　　　　-129		 2,176  
(   2,067) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.0]		 100
[104.9]		 100
[100.0]
2,530 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,516 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,503 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０５８５９
　　　　-1		 2,229  
(   2,165) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[101.9]		 100
[100.0]
2,514 
c ４３５７
　　　　-5		 1,815  
(   1,672) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 95.4]		 100
[ 95.0]
2,503 
東金 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,605,000 円  　　　　    321,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 949,307 円  　　　       31,643,568　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      409,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,568,000 円  　　　　    321,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       321,000 円  　　　　    321,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       321,000 円  　　　　    321,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,173,707 円　（　　　　　　         7,566 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9750    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 321,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 221,000 円／㎡　×　   1,410.75 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0684     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0520 ×　 40 ％　＋　0.0636 ×  30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,956,400 円  
（　　　　　        26,907 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 29,116,430 円      
②総費用 6,173,707 円      
③純収益　①－② 22,942,723 円      
④建物等に帰属する純収益 21,956,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 986,323 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 961,665 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,179 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     20,034,688 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      24,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東金 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東金市東岩崎字一丁目６番４
 0410000106810-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考