別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
東金 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東金 5-1 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　北島　賢二   TEL.
鑑定評価額 15,300,000 円  １㎡当たりの価格 37,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 34,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東金市東金字岩崎１２０４番
 ②地積
　(㎡)		 406  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:5.5		 店舗兼住宅

ＲＣ5		 小売店舗の建ち並ぶ
県道沿いの商業地域
 北西10m県道 水道、ガス、下水 東金

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  47.5 ｍ、規模　　       406 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １０ｍ県道 交通

施設		 東金駅北西方

250m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 県道沿いに店舗等が見られる東金駅北口から徒歩３分程度の商業地域であるが、商業地の中心は国道バイパス沿
道部にシフトしており、当地域は商業地域としては衰退傾向で、住宅地への移行がさらに進むと予想される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      9,930 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東金市等の鉄道駅に近い近隣商業地域等である。主たる需要者は、地元の物販や飲食店舗を展開している
個人及び法人事業者等が中心である。県道沿いで視認性は比較的良好であるが、車社会の東金市においては、鉄道駅周
辺から国道１２６号「東金バイパス」沿道部へ商業施設が移っており、当地域の商況は毎年薄くなっている。当地域の
中心価格帯は、背後の住宅地の価格に近づいており、㎡当たり３万円台後半である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地は旧来からの商業地域に存する。当該商業地域は収益性を重視する商業地域であるが、賃貸形態も多様で周辺地
域賃貸物件の収益性は、取引価格指標と成り得る賃料水準とはなっておらず、未だ収益価格が市場での取引価格指標と
なっていない。東金市内における商業地の取引が少ない中で、代替性が強い各地域の商業地等の取引事例を採用して比
較検討を行った比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大網白里 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     75,500 円／㎡		 [106.0]
100		 100
[100.0]		 100
[213.3]		 [100.0]
100		 37,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     37,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東金駅周辺及び繁華性の見られる国道１２６
号沿い等を中心に宅地需要は堅調。中心部か
ら距離のある地域は、依然として宅地需要は
概ね軟調である。

「東金」駅西口利用で、県道沿いの古くから
の繁華性の低い商業地域であるが、住宅地へ
移行しつつあり、商業地としての宅地需要は
軟調である。

個別的要因に変動は見られない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　+105.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東金 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０８
９３１２
-219		 東金市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東2.5m私道
、中間画地
（都） １住居

(60,160)
b ２４１０８
７００１
-4		 東金市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西9m市道、
南東5m、
二方路
（都） 近商

(80,200)
c ２４１０８
９３１２
-221		 東金市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東5.4m市道
、中間画地
（都） 商業

(90,324)
d ２４１０８
９３１２
-218		 東金市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西11m県道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
e ２４１０８
６４９０
-3		 東金市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西13m市道、
中間画地
（都） ２中専
地区計画等
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
32,033  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
32,033 		 100
[  83.0]
38,594 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
38,600 
b (　           ) 
36,424  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
35,674 		 100
[  88.4]
40,355 
40,400 
c (　           ) 
22,598  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
23,692 		 100
[  67.2]
35,256 
35,300 
d (　           ) 
33,130  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
32,326 		 100
[  91.2]
35,445 
35,400 
e (　           ) 
38,228  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
38,228 		 100
[  87.3]
43,789 
43,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     38,500 円／㎡]  



東金 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,797,602 
2,290,988 
8,506,614 
8,304,000 
202,614 		 （　0.9746）
197,468 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      4,029,959 円　　　　（　      9,930 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東金 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 280.40 Ｓ2 551.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   406 ㎡      8.5 m x   47.5 m  前面道路：県道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １店舗、２階事務所を想定した。 ⑦有効率　  92.1 ％
の理由		 内階段等の共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
280.40 
94.1 
263.90 
2,020 
533,078 		 6.0  3,198,468 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
271.30 
90.0 
244.17 
1,820 
444,389 		 3.0  1,333,167 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
551.70 
92.1 
508.07 

977,467 		 4,531,635 
0 
⑨年額支払賃料        977,467 円　×　12ヶ月　＝　      11,729,604 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     508.07 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,729,604 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       973,557 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,756,047 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,531,635 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          41,555 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,797,602 円　　　　（　        26,595 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ８３８２
　　　　-2		 2,368  
(   2,300) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
2,059 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,030 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,020 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ８３８２
　　　　-3		 2,580  
(   2,578) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,955 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
東金 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 600,000 円  　　　　    120,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 351,888 円  　　　       11,729,604　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      139,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      960,000 円  　　　　    120,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       120,000 円  　　　　    120,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       120,000 円  　　　　    120,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,290,988 円　（　　　　　　         5,643 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9746    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 120,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 212,000 円／㎡　×　     551.70 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0692     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,304,000 円  
（　　　　　        20,453 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,797,602 円      
②総費用 2,290,988 円      
③純収益　①－② 8,506,614 円      
④建物等に帰属する純収益 8,304,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 202,614 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 197,468 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          486 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,029,959 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       9,930 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東金 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東金市東金字岩崎１２０４番
 0410000092070-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
東金 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東金 5-1 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　広瀬　祥之   TEL.
鑑定評価額 15,300,000 円  １㎡当たりの価格 37,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 34,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東金市東金字岩崎１２０４番
 ②地積
　(㎡)		 406  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:5.5		 店舗兼住宅

ＲＣ5		 小売店舗の建ち並ぶ
県道沿いの商業地域
 北西10m県道 水道、ガス、下水 東金

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  47.5 ｍ、規模　　       406 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０．０ｍ県道 交通

施設		 東金駅北西方

250m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 今後も現状である近隣商業地域として推移するものと予測するが、駐車場の不足も相まって衰退傾向が続いてお
り、商業地域の集積度はより低くなるものと思われる。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      8,970 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 ①同一需給圏：ＪＲ東金線及びＪＲ外房線の各駅であり、東金市及びその周辺市町の圏域に存する商業地域及び商住混
在地域。②需要者の属性：千葉県内の買主は約７８．８％（うち市内は約５０．９％）、取引件数は減少。③需給動向
：建物付きの取引が中心であるが、古家付きの土地値取引及び更地取引も散見される。背後の住宅地相場に近づいてい
る。④中心価格帯：更地で坪当たり１２万円～１３万円が需要の中心と判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は基準容積率４００％の近隣商業地である。２階以上の事業系用途の賃貸需要は低く、駐車場を考慮した場
合には延床面積の確保が難しく、比準価格に比べ収益価格は低く試算された。本件では、実証的な比準価格を採用し、
収益価格は参考にとどめ、代表標準地を規準とした価格を参酌し、直近の不動産市場の動向を考慮のうえ、鑑定評価額
を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大網白里 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     75,500 円／㎡		 [106.0]
100		 100
[100.0]		 100
[213.3]		 [100.0]
100		 37,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     37,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 住宅建設は弱含み、消費者物価は上昇、国内
企業物価は横ばい、個人消費は持ち直し、設
備投資は持ち直しに足踏みがみられる。


最寄駅に近い近隣商業地域であるが、東口に
比べ集客力は弱い。特別な変動はないが、地
価は継続して下落傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　+105.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東金 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０８
７００１
-4		 東金市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西9m市道、
南東5m、
二方路
（都） 近商

(80,200)
b ２４１０８
６４９０
-4		 東金市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
北東6m、角地
（都） ２中専

(70,200)
c ２４１０８
９３１２
-218		 東金市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西11m県道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
d ２４１０８
９３１２
-219		 東金市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東2.5m私道
、中間画地
（都） １住居

(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
36,424  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
35,674 		 100
[  97.2]
36,702 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
36,700 
b (　           ) 
35,789  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
33,968 		 100
[  89.1]
38,123 
38,100 
c (　           ) 
33,130  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
32,326 		 100
[  86.4]
37,414 
37,400 
d (　           ) 
32,033  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
32,033 		 100
[  83.0]
38,594 
38,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     37,700 円／㎡]  



東金 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  再調達原価を把握できない既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,777,422 
2,290,322 
8,487,100 
8,304,000 
183,100 		 （　0.9746）
178,449 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      3,641,816 円　　　　（　      8,970 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東金 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所 280.40 Ｓ2 551.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   406 ㎡      8.5 m x   47.5 m  前面道路：県道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸しの店舗、２階はフロア貸し事務所を想定。駐車場は各室１台付き。 ⑦有効率　  92.1 ％
の理由		 低層店舗兼事務所として概ね標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
280.40 
94.1 
263.90 
2,050 
540,995 		 6.0  3,245,970 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
271.30 
90.0 
244.17 
1,780 
434,623 		 3.0  1,303,869 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
551.70 
92.1 
508.07 

975,618 		 4,549,839 
0 
⑨年額支払賃料        975,618 円　×　12ヶ月　＝　      11,707,416 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     508.07 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,707,416 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       971,716 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,735,700 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,549,839 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          41,722 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,777,422 円　　　　（　        26,545 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ７００１
　　　　-201		 2,687  
(   2,578) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
2,150 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,060 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,050 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ７００１
　　　　-3		 2,368  
(   2,300) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,973 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
東金 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 600,000 円  　　　　    120,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 351,222 円  　　　       11,707,416　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      139,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      960,000 円  　　　　    120,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       120,000 円  　　　　    120,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       120,000 円  　　　　    120,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,290,322 円　（　　　　　　         5,641 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9746    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 120,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 212,000 円／㎡　×　     551.70 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0692     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,304,000 円  
（　　　　　        20,453 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,777,422 円      
②総費用 2,290,322 円      
③純収益　①－② 8,487,100 円      
④建物等に帰属する純収益 8,304,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 183,100 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 178,449 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          440 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,641,816 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       8,970 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東金 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東金市東金字岩崎１２０４番
 0410000092070-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考