令和6年1月15日　提出 佐倉 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐倉 9-1 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　邦幸   TEL.

鑑定評価額 112,000,000 円  １㎡当たりの価格 31,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐倉市六崎字熊野堂１６２２番１９外 ②地積 　(㎡) 3,605   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1:1.5 工場 中小規模の工場、倉 庫等が建ち並ぶ工業 地域 東8.3m市道、北側道 水道、ガス、下水 佐倉 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   320 ｍ、南    90 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  53.0 ｍ、奥行　約　　  89.3 ｍ、規模　　     3,605 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 佐倉第一工業団地 街 路 ８．３ｍ市道 交通 施設 佐倉駅南方 2.1km 法令 規制 工業 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 内陸型の中小規模の工場・倉庫等が建ち並ぶ工業地域として、今後も同様に推移するものと予測する。佐倉ＩＣ 近くの工業団地内で一定規模を有する土地であり需要は認められ地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千葉県北西部を中心とする千葉県内の内陸型工業地域である。主たる需要者は同一需給圏内に存する製 造業及び流通業の法人事業者である。工場用地若しくは物流倉庫用地として需要は高い。工業地であることから相対取 引が多く当事者間の事情も内在する場合もあり取引事例も少ないことから需要の中心となる価格帯を把握することは困 難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 工場地の取引事例は少ないことからやや範囲を拡げた類似地域から取引事例を選択採用し適切に補修正を施して試算し た。収益価格は自社自用の工場を主とする工業地域で、賃貸工場がほとんど見受けられないため適正な賃料水準を見出 すことが出来ず、収益還元法の適用は断念した。したがって市場の実勢を反映した精度の高い比準価格を採用し、代表 標準地、前年価格水準、市場の需給動向を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐倉 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,000 円／㎡ [105.3] 100 100 [100.0] 100 [110.0] [102.0] 100 31,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 佐倉市の人口は微減、世帯数は微増、高齢化 率は県平均より高い状態が継続。土地取引件 数及び面積は前年比、共に減少傾向にある。 中小規模の工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域 であり地域要因に特別な変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 +16.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.0 ％  ％