別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
佐倉 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
佐倉 5-5 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　中島　毅   TEL.
鑑定評価額 70,200,000 円  １㎡当たりの価格 114,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 89,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 佐倉市井野字柳沢１５０８番１外
 ②地積
　(㎡)		 616  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
高度地区1種


(70,200)
台形
1:2		 店舗

Ｓ2		 国道沿いの店舗、事
務所の多い地域
 北12m国道、西側道 水道、ガス、下水 勝田台

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   160 ｍ、西   130 ｍ、南    35 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 中低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.5 ｍ、奥行　約　　  35.5 ｍ、規模　　       620 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ国道 交通

施設		 勝田台駅東方

600m		 法令

規制		 準工
(60,200)
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 勝田台駅徒歩圏の国道２９６号線沿道の商業地域であり、需要に対し供給が限定的なため、地価は今後も上昇傾
向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 間口・奥行の関係　　　　　　　　  -2.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    116,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     86,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、佐倉市及び周辺市の京成本線沿線及び東葉高速線沿線の商業地域及び住商混在地域である。郊外大型店
への顧客流出傾向が認められるため、最寄駅徒歩圏の商業地域であっても商圏は狭く事業者の出店判断は慎重である。
上層階までの店舗利用を想定することは困難であるため収益性は高くない。需要者の中心は飲食・物販店舗等の事業者
等であるが、取引自体が少なく需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 勝田台駅徒歩圏かつ国道２９６号線沿道の商業地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価
格はやや低位に試算された。自己使用目的が取引の中心になるものと想定され、同一需給圏内の取引事例から規範性の
ある比準価格が求められたので、これを標準として、収益価格を関連付けて、代表標準地価格から検討した価格との均
衡を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　佐倉 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    129,000 円／㎡		 [101.6]
100		 100
[100.0]		 100
[114.7]		 [100.0]
100		 114,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    111,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 佐倉市の人口は減少傾向が続いている。土地
取引件数は全体としては減少傾向にあるが、
利便性に優る土地の需要は堅調であり、二極
化傾向にある。

希少性のある勝田台駅徒歩圏の国道２９６号
線沿道の商業地であり、地価は上昇傾向であ
る。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 佐倉 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０６
８４４５
-431		 佐倉市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南12m国道、
中間画地
１住居
高度地区1種
(60,200)
b ２４１０６
８４４５
-26		 佐倉市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南16m市道、
中間画地
２住居
高度地区2種
(60,200)
c ２４１０６
８４４５
-414		 佐倉市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西20m市道、
北6m、南東9m、
東6m、四方路
１住居
高度地区1種
(56,158)
d ２４１０６
９２８６
-4		 八千代市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m市道、
中間画地
２住居
高度地区1種
(60,200)
e ２４１０６
９２８６
-30		 八千代市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北6m市道、
中間画地
１低専

(60,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
66,518  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[  75.0]		 100
[  85.0]
107,264 		 100
[  96.0]
111,733 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
112,000 
b (　           ) 
75,250  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
76,304 		 100
[  91.8]
83,120 
83,100 
c (　           ) 
60,000  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[  95.0]		 100
[  64.3]
99,402 		 100
[  85.4]
116,396 
116,000 
d (　           ) 
162,583  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
166,648 		 100
[ 139.9]
119,119 
119,000 
e (　           ) 
84,573  		 100
[  60.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
142,365 		 100
[ 120.8]
117,852 
118,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -35.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 親族間取
引
 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    116,000 円／㎡]  



佐倉 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,257,169 
2,824,352 
12,432,817 
9,730,000 
2,702,817 		 （　0.9482）
2,562,811 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     53,391,896 円　　　　（　     86,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
佐倉 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 214.21 Ｓ3 616.11
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
高度地区1種
 70 ％   200 ％   200 ％   616 ㎡     17.5 m x   35.5 m  前面道路：国道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗利用（フロア貸）、２～３階は共同住宅利用（１ＬＤＫ＋Ｓ、５０㎡程度）を想定。 ⑦有効率　  98.6 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
206.21 
99.4 
204.95 
3,000 
614,850 		 3.0  1,844,550 
1.0  614,850 

 2～ 2		 居宅
204.95 
98.2 
201.17 
1,710 
344,001 		 1.0  344,001 
0.0  0 

 3～ 3		 居宅
204.95 
98.2 
201.17 
1,770 
356,071 		 0.0  0 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
616.11 
98.6 
607.29 

1,314,922 		 2,188,551 
614,850 
⑨年額支払賃料      1,314,922 円　×　12ヶ月　＝　      15,779,064 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     607.29 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         576,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,779,064 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         576,000 円　　×　　       ％　＝　　     1,309,662 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,045,402 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,188,551 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,069 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          614,850 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         191,698 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,257,169 円　　　　（　        24,768 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０６８４
４５
　　　　-9008		 2,500  
(   2,494) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,133 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,093 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１０６８４
４５
　　　　-9009		 1,470  
(   1,427) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 64.0]		 100
[ 76.5]		 100
[100.0]
3,002 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
佐倉 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 700,000 円  　　　　    140,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 490,652 円  　　　       16,355,064　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      163,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,190,000 円  　　　　    140,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       140,000 円  　　　　    140,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       140,000 円  　　　　    140,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,824,352 円　（　　　　　　         4,585 円／㎡）　　（経費率　　  18.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9482    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 140,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     616.11 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0695     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0636 ×  30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,730,000 円  
（　　　　　        15,795 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,257,169 円      
②総費用 2,824,352 円      
③純収益　①－② 12,432,817 円      
④建物等に帰属する純収益 9,730,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,702,817 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,562,811 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,160 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     53,391,896 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      86,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 佐倉 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　佐倉市井野字柳沢１５０８番１
 0401000022999-0000
2 　佐倉市井野字柳沢１５０８番２
 0401000023000-0000
3 　佐倉市井野字柳沢１５０８番６
 0401000023004-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
佐倉 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
佐倉 5-5 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　結城　勝彦   TEL.
鑑定評価額 70,200,000 円  １㎡当たりの価格 114,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 89,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 佐倉市井野字柳沢１５０８番１外
 ②地積
　(㎡)		 616  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
高度地区1種


(70,200)
台形
1:2		 店舗

Ｓ2		 国道沿いの店舗、事
務所の多い地域
 北12m国道、西側道 水道、ガス、下水 勝田台

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   160 ｍ、西   130 ｍ、南    35 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 中低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.5 ｍ、奥行　約　　  35.5 ｍ、規模　　       620 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ国道 交通

施設		 勝田台駅東方

600m		 法令

規制		 準工
(60,200)
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いの路線商業地域。地域要因に特段の変動は無く当面現状維持にて推移するものと予測する。商圏や需給
に大きな変動要因は見られないが、需給は安定しており、地価は引続き上昇基調にて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 間口・奥行の関係　　　　　　　　  -2.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    115,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     81,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、佐倉市及び周辺市の商業地域。需要者は地元の消費者や企業を顧客とする事業者が中心であり、不動産
投資を目的とした取引は少ない。近隣地域は地元を商圏とした既成の路線商業地域であり、地域要因に大きな変動は無
いが、最寄駅にも程近く、安定的な需給を反映して地価は引続き上昇基調にて推移している。需要者の業種や必要とす
る土地の規模は多様であり、需要の中心となる価格帯を見出すのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法の適用にあたっては、市場の実態を反映した類似地域の取引事例を多数収集し得たため、実証的で規範
性の高い比準価格が得られた。一方、同一需給圏においては不動産収益を目的とした取引は少なく、自事業における設
備投資コストを基に取引価格が成立するため、収益価格は説得力にやや劣る。以上より、比準価格を重視し収益価格を
比較考量して、代表標準地価格との均衡にも留意の上鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　佐倉 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    129,000 円／㎡		 [101.6]
100		 100
[100.0]		 100
[115.4]		 [100.0]
100		 114,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    111,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 佐倉市の人口は減少傾向にて推移し、高齢化
率は県平均を上回っている。取引価格は概ね
微増傾向、取引件数は減少傾向にある。


国道沿いの路線商業地域。商圏や地域要因に
大きな変動は無いが、需給動向は安定してお
り、地価は引続き上昇傾向にて推移している
。

個別的要因に変動は無い。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 佐倉 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０６
８４４５
-431		 佐倉市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南12m国道、
中間画地
１住居
高度地区1種
(60,200)
b ２４１０６
９２８６
-35		 八千代市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東16m市道、
中間画地
１住居
高度地区1種
(60,200)
c ２４１０６
７６５５
-412		 佐倉市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西9m国道、
中間画地
２住居

(55,155)
d ２４１０６
８４４５
-414		 佐倉市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西20m市道、
北6m、南東9m、
東6m、四方路
１住居
高度地区1種
(56,158)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
66,518  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[  75.0]		 100
[  85.0]
107,264 		 100
[  91.7]
116,973 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
117,000 
b (　           ) 
98,943  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
99,833 		 100
[  86.9]
114,883 
115,000 
c (　           ) 
88,082  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[  95.0]		 100
[  99.0]
95,996 		 100
[  84.0]
114,281 
114,000 
d (　           ) 
60,000  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[  95.0]		 100
[  64.3]
99,402 		 100
[  86.2]
115,316 
115,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -4.5 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -35.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    115,000 円／㎡]  



佐倉 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,127,505 
2,709,007 
12,418,498 
9,869,000 
2,549,498 		 （　0.9482）
2,417,434 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     50,363,208 円　　　　（　     81,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
佐倉 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 214.21 Ｓ3 616.11
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
高度地区1種
 70 ％   200 ％   200 ％   616 ㎡     17.5 m x   35.5 m  前面道路：国道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗付共同住宅（１階：店舗（フロア貸）、２～３階：居宅（８戸））を想定 ⑦有効率　  98.6 ％
の理由		 階段等の共用部分を考慮したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
206.21 
99.4 
204.95 
3,000 
614,850 		 3.0  1,844,550 
1.0  614,850 

 2～ 3		 居宅
204.95 
98.2 
201.17 
1,710 
344,001 		 1.0  344,001 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
616.11 
98.6 
607.29 

1,302,852 		 2,532,552 
614,850 
⑨年額支払賃料      1,302,852 円　×　12ヶ月　＝　      15,634,224 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     607.29 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         576,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,634,224 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         576,000 円　　×　　       ％　＝　　     1,297,641 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,912,583 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,532,552 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,224 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          614,850 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         191,698 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,127,505 円　　　　（　        24,558 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０６８４
４５
　　　　-9109		 2,903  
(   2,738) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,903 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,093 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１０６１７
４８
　　　　-9001		 3,240  
(   3,143) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,240 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
佐倉 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 568,000 円  　　　　    142,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 486,307 円  　　　       16,210,224　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      163,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,207,000 円  　　　　    142,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       142,000 円  　　　　    142,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       142,000 円  　　　　    142,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,709,007 円　（　　　　　　         4,398 円／㎡）　　（経費率　　  17.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9482    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 142,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 224,000 円／㎡　×　     616.11 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0695     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0636 ×  30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,869,000 円  
（　　　　　        16,021 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,127,505 円      
②総費用 2,709,007 円      
③純収益　①－② 12,418,498 円      
④建物等に帰属する純収益 9,869,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,549,498 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,417,434 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,924 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     50,363,208 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      81,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 佐倉 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　佐倉市井野字柳沢１５０８番１
 0401000022999-0000
2 　佐倉市井野字柳沢１５０８番２
 0401000023000-0000
3 　佐倉市井野字柳沢１５０８番６
 0401000023004-0000
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備考