別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
佐倉 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
佐倉 5-3 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　小塚　隆雄   TEL.
鑑定評価額 94,000,000 円  １㎡当たりの価格 115,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 84,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 佐倉市大崎台１丁目１番４外
 ②地積
　(㎡)		 817  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)
台形
1.2:1		 店舗

Ｓ2		 低層店舗を中心に駐
車場も存する駅前商
業地域		 西20m市道、南側道 水道、ガス、下水 佐倉

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       817 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 西２０ｍ 交通

施設		 佐倉駅南方

100m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ佐倉駅の駅前商業地域に所在し、特段変化の要因は見当たらないが、寺崎地区の発展もあり同駅周辺では商
業地の高値取引が散見される。今後の地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    118,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     78,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は佐倉市及び近隣市の商業地域及び商住混在地域であるが、特に代替競争関係が強く認められるのは佐倉市
内の商業地域である。主な需要者は総額や希少性等より比較的資力のある中規模以上の法人が中心となる。ＪＲ佐倉駅
周辺は寺崎地区を中心に発展傾向にあるが、駅前商業地は供給が限られており需要は堅調である。画地規模は様々であ
り取引総額も個別性が強いが、土地８００㎡の規模の場合には、１２万円／㎡前後が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 駅前商業地であるが、土地価格に見合う賃料水準は形成されておらず収益価格は低価に試算された。一方、比準価格は
同一需給圏内において実際に成約した商業地の取引事例から比準しており、実証的で信頼性は高い。本件では比準価格
を重視するのが妥当と判断し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    111,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 直近１年の佐倉市の人口は微減。高齢化率は
千葉県平均を上回る。佐倉市の商業地は全体
的に強含み傾向となっている。


地域要因に変動はないが、ＪＲ佐倉駅周辺で
は寺崎地区に顧客誘引力があり、同地区周辺
でも高値取引が増加している。総じて地価は
上昇傾向を示す。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 佐倉 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０６
７５７６
-60		 佐倉市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西6m市道、
南6m、東6m、
三方路
１住居

(70,200)
b ２４１０６
５３１９
-408		 佐倉市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南16m県道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(60,200)
c ２４１０６
７５７６
-33		 佐倉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16m県道、
東6m、角地
商業

(100,400)
d ２４１０６
７２８５
-405		 佐倉市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西11m県道、
中間画地
１住居
高度地区1種
(60,200)
e ２４１０６
５３１９
-412		 佐倉市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北5m市道、
中間画地
近商

(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
89,699  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
84,585 		 100
[  84.0]
100,696 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
104,000 
b (　           ) 
102,267  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
102,881 		 100
[  95.1]
108,182 
111,000 
c (　           ) 
152,027  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
147,828 		 100
[ 108.4]
136,373 
140,000 
d (　           ) 
94,567  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
95,324 		 100
[  76.5]
124,607 
128,000 
e (　           ) 
149,343  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
149,343 		 100
[  87.5]
170,678 
176,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　 -13.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    118,000 円／㎡]  



佐倉 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,241,185 
4,733,048 
18,508,137 
15,254,400 
3,253,737 		 （　0.9515）
3,095,931 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     64,498,563 円　　　　（　     78,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
佐倉 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗併用事務所 258.75 Ｓ4 990.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   817 ㎡     30.0 m x   26.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階店舗、３・４階事務所の店舗兼事務所ビルを想定 ⑦有効率　  80.8 ％
の理由		 共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
258.75 
77.3 
200.00 
3,292 
658,400 		 3.0  1,975,200 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
243.75 
82.1 
200.00 
2,634 
526,800 		 3.0  1,580,400 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
243.75 
82.1 
200.00 
2,304 
460,800 		 3.0  1,382,400 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
243.75 
82.1 
200.00 
2,304 
460,800 		 3.0  1,382,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
990.00 
80.8 
800.00 

2,106,800 		 6,320,400 
0 
⑨年額支払賃料      2,106,800 円　×　12ヶ月　＝　      25,281,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     800.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,281,600 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,098,373 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,183,227 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,320,400 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          57,958 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,241,185 円　　　　（　        28,447 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０６７６
５５
　　　　-9008		 4,916  
(   4,903) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
4,966 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,300 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,292 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１０６８４
４５
　　　　-9008		 2,500  
(   2,494) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,924 
c ２４１０６７５
７６
　　　　-9008		 2,214  
(   2,212) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]
3,329 
佐倉 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 896,000 円  　　　　    224,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 758,448 円  　　　       25,281,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      726,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,904,000 円  　　　　    224,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       224,000 円  　　　　    224,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       224,000 円  　　　　    224,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,733,048 円　（　　　　　　         5,793 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9515    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 224,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     990.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0681     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0636 ×  30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,254,400 円  
（　　　　　        18,671 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,241,185 円      
②総費用 4,733,048 円      
③純収益　①－② 18,508,137 円      
④建物等に帰属する純収益 15,254,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,253,737 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,095,931 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,789 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     64,498,563 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      78,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 佐倉 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　佐倉市大崎台一丁目１番４
 0401000054405-0000
2 　佐倉市大崎台一丁目１番５
 0401000054406-0000
3 　佐倉市大崎台一丁目１番６
 0401000054407-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
佐倉 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
佐倉 5-3 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　玉谷　昌弘   TEL.
鑑定評価額 93,100,000 円  １㎡当たりの価格 114,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 84,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 佐倉市大崎台１丁目１番４外
 ②地積
　(㎡)		 817  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)
台形
1.2:1		 店舗

Ｓ2		 低層店舗を中心に駐
車場も存する駅前商
業地域		 西20m市道、南側道 水道、ガス、下水 佐倉

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 佐倉駅南方

100m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ佐倉駅に近い、低層店舗を中心とする駅前商業地域であり、今後も同様に推移するものと思料される。立地
条件で優位性があることから、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    116,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     75,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、佐倉市及び近隣市の商業地域又は住商混在地域である。需要者は自己使用目的の地元法人事業者等が中
心である。低層店舗を中心とする駅前商業地域であり、供給は少なく、需要は安定している。需要の中心となる価格帯
は規模により大きく異なるため一概には言い難いが、８００㎡程度で９０００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から規範性のある比準価格が求められたが、当地域は低層店舗を中心とする
駅前商業地域であり、収益用不動産の建設目的の需要も見込め、収益性を反映して取引が形成されることもあるため、
収益性を反映した収益価格にも一定の規範性が認められる。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、上
記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    111,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 佐倉市の人口は、生産年齢人口が減少し、老
年人口は増加傾向となっている。建築着工戸
数は、多少の振れ幅を伴いながらも上昇傾向
を維持している。

ＪＲ佐倉駅に近い、低層店舗を中心とする駅
前商業地域であり、地域要因に大きな変動は
ない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 佐倉 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０６
７２８５
-21		 佐倉市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東18m国道、
北西6m、
二方路
２住居
高度地区1種
地区計画等
(60,200)
b ２４１０６
８６１１
-531		 成田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東（駅前広
場）市道、
北西9m、
南西8m、
三方路
商業
地区計画等
(100,500)
c ２４１０６
７５７６
-60		 佐倉市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西6m市道、
南6m、東6m、
三方路
１住居

(70,200)
d ２４１０６
７６５５
-416		 佐倉市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西19m市道、
中間画地
２住居
高度地区1種
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
70,897  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
69,039 		 100
[  60.7]
113,738 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
117,000 
b (　           ) 
151,035  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
146,864 		 100
[ 132.6]
110,757 
114,000 
c (　           ) 
89,699  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
84,585 		 100
[  75.1]
112,630 
116,000 
d (　           ) 
102,256  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
104,301 		 100
[  88.9]
117,324 
121,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    116,000 円／㎡]  



佐倉 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

22,571,177 
4,594,408 
17,976,769 
14,873,000 
3,103,769 		 （　0.9482）
2,942,994 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     61,312,375 円　　　　（　     75,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
佐倉 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗併用事務所 258.75 Ｓ4 990.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   817 ㎡     30.0 m x   26.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階は店舗、３・４階は事務所の賃貸ビルを想定。 ⑦有効率　  80.8 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
258.75 
77.3 
200.00 
3,201 
640,200 		 3.0  1,920,600 
1.0  640,200 

 2～ 2		 店舗
243.75 
82.1 
200.00 
2,401 
480,200 		 3.0  1,440,600 
1.0  480,200 

 3～ 3		 事務所
243.75 
82.1 
200.00 
2,081 
416,200 		 3.0  1,248,600 
1.0  416,200 

 4～ 4		 事務所
243.75 
82.1 
200.00 
2,081 
416,200 		 3.0  1,248,600 
1.0  416,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
990.00 
80.8 
800.00 

1,952,800 		 5,858,400 
1,952,800 
⑨年額支払賃料      1,952,800 円　×　12ヶ月　＝　      23,433,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     800.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         420,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,433,600 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         420,000 円　　×　　       ％　＝　　     1,944,989 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,908,611 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,858,400 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          53,722 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,952,800 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         608,844 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      22,571,177 円　　　　（　        27,627 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０６５３
１９
　　　　-9001		 2,475  
(   2,399) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 83.0]		 100
[100.0]
3,313 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,300 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,201 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１０６７５
７６
　　　　-9001		 1,445  
(   1,441) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[ 50.0]		 100
[100.0]
3,284 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
佐倉 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 856,000 円  　　　　    214,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 715,608 円  　　　       23,853,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      775,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,819,000 円  　　　　    214,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       214,000 円  　　　　    214,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       214,000 円  　　　　    214,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,594,408 円　（　　　　　　         5,624 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9482    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 214,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     990.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0695     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0636 ×  30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,873,000 円  
（　　　　　        18,204 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 22,571,177 円      
②総費用 4,594,408 円      
③純収益　①－② 17,976,769 円      
④建物等に帰属する純収益 14,873,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,103,769 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,942,994 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,602 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     61,312,375 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      75,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 佐倉 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　佐倉市大崎台一丁目１番４
 0401000054405-0000
2 　佐倉市大崎台一丁目１番５
 0401000054406-0000
3 　佐倉市大崎台一丁目１番６
 0401000054407-0000
4 　
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6 　
7 　
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備考