鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
佐倉 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

佐倉 5-2

千葉県

千葉第６

氏名

不動産鑑定士　松田　宗司

TEL.

鑑定評価額

10,300,000 円

１㎡当たりの価格

131,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	佐倉市上志津字赤弥陀１６５６番４７外				②地積　(㎡)	79 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:1.2	店舗兼住宅ＬＳ2	小売店舗、銀行等もある駅前の近隣商業地域	北東20m市道	水道、ガス、下水	志津 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 20 ｍ、南 50 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 80 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ　市道

交通

施設

志津駅南方

250m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

志津駅前の近隣商業地域であり、当面は現在の商況を維持するものと考えるが、地価は、志津駅圏の概ね堅調な
不動産市況や駅前商業地の供給希少性等も手伝い、暫くは上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 133,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 87,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、佐倉市を中心に周辺市に及ぶ商業地域及び商住混在地域であり、需要者は、地縁を有する地元事業者、
法人等が中心である。駅前商業地域は、郊外型大型店舗への顧客流出等を背景とした地位低下が続く中、その希少性か
ら一定の需要も見受けられ、取引価格が上振れする傾向もある。その取引は、供給も希少で画地規模も様々であるため
、市場における中心的な価額帯はやや見出し難いが、地価水準は概ね１３万円台から１５万円／㎡前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域の賃貸需要は、１階路面店を中心に需要はあるがさほど旺盛ではなく、昨今の建築費の上昇等も手伝い新規収
益物件の投資採算性はあまり期待できない。従って、市場の需給動向を反映した比準価格に比べ想定要素もある収益価
格の信頼性は相対的にやや劣るものと判断し、当該鑑定価格の決定においては、取引事例より試算した比準価格を中心
に、やや低位に試算された収益価格も比較考量した上で、その鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    129,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内商業地の市況は、新興のロードサイドや
駅前商業地の底堅い需要を背景とした高値取
引が散見され、地価上昇が拡大する地域も見
られる。

志津駅圏の概ね堅調な不動産市況等を背景に
、駅前商業地における散発的な取引価格は上
振れ傾向で、地域の取引水準は上昇傾向にあ
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

佐倉 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４１０６８４４５ -431	佐倉市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南12m国道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,200)
b	２４１０６８４４５ -414	佐倉市		貸家建付地	（　）	不整形	西20m市道、北6m、南東9m、東6m、四方路		１住居高度地区1種 (56,158)
c	２４１０６７６５５ -412	佐倉市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西9m国道、中間画地		２住居高度地区 (55,155)
d	２４１０６７６５５ -416	佐倉市		建付地	（　）	長方形	北西19m市道、中間画地		２住居高度地区1種 (60,200)
e	２４１０６５３１９ -408	佐倉市		建付地	（　）	長方形	南16m県道、中間画地		２中専高度地区2種 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 66,518	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 75.0]	100 [ 85.0]	107,264	100 [ 82.1]	130,650	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	131,000
b	(　 ) 60,000	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 95.0]	100 [ 64.3]	99,402	100 [ 73.5]	135,241		135,000
c	(　 ) 88,082	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	95,996	100 [ 74.4]	129,027		129,000
d	(　 ) 102,256	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	104,301	100 [ 82.1]	127,041		127,000
e	(　 ) 102,267	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	102,881	100 [ 77.5]	132,750		133,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -35.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 133,000 円／㎡]

佐倉 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、適切な原価諸要因の把握が困難であり適用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,864,698	583,957	2,280,741	1,939,050	341,691	（　0.9737） 332,705	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	6,931,354 円　　　　（　 87,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

佐倉 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	58.96	Ｓ2	117.92
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	79 ㎡	8.2 m x 9.7 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所とする２階建店舗・事務所を想定。

⑦有効率　 82.4 ％
の理由

共用部分等を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	58.96	82.4	48.59	2,965	144,069	6.0	864,414
							0.0	0
2～ 2	事務所	58.96	82.4	48.59	2,372	115,255	3.0	345,765
							0.0	0
～

～

～

計		117.92	82.4	97.18		259,324		1,210,179
								0

⑨年額支払賃料	259,324 円　×　12ヶ月　＝　 3,111,888 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 97.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,111,888 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 258,287 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,853,601 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,210,179 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,097 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,864,698 円　　　　（　 36,262 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４１０６８４４５　　　　-9109	2,903 ( 2,738)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	2,791	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,980 円/㎡　月額支払賃料（　 2,965 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２４１０６８４４５　　　　-9008	2,500 ( 2,494)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 78.4]	100 [100.0]	3,189
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

佐倉 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	111,600 円	27,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	93,357 円	3,111,888　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 86,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 237,100 円	27,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	27,900 円	27,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,900 円	27,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 583,957 円　（　　　　　　 7,392 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9737

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,900,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 117.92 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0695	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,939,050 円（　　　　　 24,545 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,864,698 円
②総費用	583,957 円
③純収益　①－②	2,280,741 円
④建物等に帰属する純収益	1,939,050 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	341,691 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	332,705 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,211 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,931,354 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 87,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

佐倉 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	佐倉市上志津字赤弥陀１６５６番４７	0401000103597-0000
2	佐倉市上志津字赤弥陀１６６０番２６	0401000103709-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月12日　提出
佐倉 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

佐倉 5-2

千葉県

千葉第６

氏名

不動産鑑定士　星野　勇

TEL.

鑑定評価額

10,300,000 円

１㎡当たりの価格

131,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	佐倉市上志津字赤弥陀１６５６番４７外				②地積　(㎡)	79 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:1.2	店舗兼住宅ＬＳ2	小売店舗、銀行等もある駅前の近隣商業地域	北東20m市道	水道、ガス、下水	志津 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 20 ｍ、南 50 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 80 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

志津駅南方

250m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

志津駅南口の駅前商業地域であり、地域要因の変動は認められず、土地利用状況については当面の間は現状維持
と予測する。駅前商業地の供給が少ないことから希少性は認められ、地価については上昇傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 133,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 86,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は京成本線及び東葉高速鉄道沿線を中心とする商業地域である。主たる需要者は、自己使用目的が中心の地
元法人事業者等である。佐倉市内の商業地の需給動向については、大型店舗への顧客流出により、駅前商業地の店舗・
事務所需要は強くないが、比較的規模の大きい画地についてはマンション需要が認められる。なお、商業地の取引件数
は少ないため、標準的な取引価格水準や取引規模を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象不動産は駅前商業地域に存する低層店舗地であり、周辺には貸店舗も見られることから収益価格についても試算し
た。主たる需要者は自己使用目的が中心の地元法人事業者等であり、当該需要者は類似不動産の取引市場の状況・取引
価格等の市場性を重視して購入の意思決定を行う傾向が強い。したがって、比準価格を重視し、収益価格は比較考量し
、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

佐倉市の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾
向である。地価については、住宅地・商業地
ともに上昇傾向である。

志津駅南口の駅前商業地域であり、地域要因
に変動はない。駅前商業地は希少性が認めら
れ、地価は上昇傾向である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

佐倉 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４１０６７６５５ -416	佐倉市		建付地	（　）	長方形	北西19m市道、中間画地		２住居高度地区1種 (60,200)
b	２４１０６７６５５ -412	佐倉市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西9m国道、中間画地		２住居高度地区1種 (55,155)
c	２４１０６８４４５ -414	佐倉市		貸家建付地	（　）	不整形	西20m市道、北6m、南東9m、東6m、四方路		１住居高度地区1種 (56,158)
d	２４１０６７５７６ -60	佐倉市		建付地	（　）	ほぼ台形	西6m市道、南6m、東6m、三方路		１住居高度地区1種 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 102,256	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	104,301	100 [ 77.3]	134,930	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	135,000
b	(　 ) 88,082	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	95,996	100 [ 71.4]	134,448		134,000
c	(　 ) 60,000	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 95.0]	100 [ 64.3]	99,402	100 [ 76.0]	130,792		131,000
d	(　 ) 89,699	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	84,585	100 [ 63.4]	133,415		133,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.3	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.1	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.1	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.8	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -35.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.1	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.9	交通・接近　 -1.9	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 133,000 円／㎡]

佐倉 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,861,006	583,835	2,277,171	1,939,050	338,121	（　0.9737） 329,228	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	6,858,917 円　　　　（　 86,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

佐倉 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所	58.96	Ｓ2	117.92
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	79 ㎡	8.2 m x 9.7 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建の店舗付事務所で、１階は店舗（フロア貸し）、２階は事務所（フロア貸し）を想定。

⑦有効率　 82.4 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	58.96	82.4	48.59	3,000	145,770	6.0	874,620
							0.0	0
2～ 2	事務所	58.96	82.4	48.59	2,330	113,215	3.0	339,645
							0.0	0
～

～

～

計		117.92	82.4	97.18		258,985		1,214,265
								0

⑨年額支払賃料	258,985 円　×　12ヶ月　＝　 3,107,820 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 97.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,107,820 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 257,949 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,849,871 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,214,265 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,135 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,861,006 円　　　　（　 36,215 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４１０６８４４５　　　　-9109	2,903 ( 2,738)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	3,024	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,015 円/㎡　月額支払賃料（　 3,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２４１０６８４４５　　　　-9105	1,891 ( 1,783)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	2,955
c	２４１０６８４４５　　　　-9008	2,500 ( 2,494)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,125

佐倉 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	111,600 円	27,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	93,235 円	3,107,820　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 86,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 237,100 円	27,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	27,900 円	27,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,900 円	27,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 583,835 円　（　　　　　　 7,390 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9737

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,900,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 117.92 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0695	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,939,050 円（　　　　　 24,545 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,861,006 円
②総費用	583,835 円
③純収益　①－②	2,277,171 円
④建物等に帰属する純収益	1,939,050 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	338,121 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	329,228 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,167 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,858,917 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 86,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

佐倉 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	佐倉市上志津字赤弥陀１６５６番４７	0401000103597-0000
2	佐倉市上志津字赤弥陀１６６０番２６	0401000103709-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考