別記様式第二 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
佐倉 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
佐倉 3-1 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　結城　勝彦   TEL. 
鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 13,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 25,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 佐倉市臼井田字浜田２４３２番
 ②地積(㎡) 1,021  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １低専
(60,150)

（その他）

1:3		 田 周辺で宅地化が進んでいる熟成度の高い地域 南東5m道路 水道、ガス、下水 京成臼井

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    0 ｍ、西   60 ｍ、南   40 ｍ、北   40 ｍ ②標準的使用 住宅地向き宅地見込地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   20.0 ｍ、奥行　約　　   50.0 ｍ、規模　　      1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 道

路		 ５ｍ道路 交通

施設		 京成臼井駅北東方

1.2km		 法令

規制		 １低専
(60,150)
⑤地域要因の
　将来予測		 駅徒歩圏に存する熟成度の高い宅地見込地地域。地域要因に特段の変動は無く当面現状維持にて推移するものと
予測する。周辺地域の宅地開発需要は回復しつつあり、地価は概ね横這いにて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地向き宅地見込地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     13,400 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     13,200 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、佐倉市及び周辺市に存する宅地見込地地域。需要者は、宅地分譲を行う不動産開発業者が中心である。
近隣地域は、市街化区域に存する熟成度の高い住宅向け宅地見込地地域であり、駅徒歩圏に存するため、周辺地域の宅
地開発需要の回復に伴って需要が安定していくものと思料される。取引価格帯は、取引件数が少なく規模もまちまちで
個別性が強いことから中心価格水準を見出すことが困難である。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 取引事例比較法の適用にあたっては、対象標準地と比較可能な取引事例を広範に多数収集し、実証的で規範性の高い比
準価格が得られた。一方、控除法による価格は、宅地造成開発を想定して転換後の更地価格を基に宅地見込地の価格を
試算するものであり、理論的であるが、試算過程において想定要素が多く規範性にやや劣る。以上より、比準価格を標
準とし、控除法による価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     13,400 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 佐倉市の人口は減少傾向にて推移し、高齢化率は県
平均を上回っている。取引価格は概ね微増傾向、取
引件数は減少傾向にある。

駅徒歩圏に存する熟成度の高い宅地見込地地域。地
域要因に変動は無いが、開発用地需要は回復しつつ
あり、地価は概ね横這い基調にある。

個別的要因に変動は無い。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 佐倉 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０６
７２８５
-406		 佐倉市 雑種地   ほぼ長方形 南4m市道、
中間画地

１低専

(50,100)
b ２４１０６
８６１１
-22		 印西市 宅地   ほぼ長方形 北東4m市道、
中間画地

１中専
高度地区1種
(60,160)
c ２４１０６
５４０１
-449		 八千代市 雑種地   不整形 北西4m市道、
中間画地

｢調区｣ 

(60,200)
d ２４１０６
５４０１
-440		 八千代市 雑種地   ほぼ長方形 北東9m私道、
中間画地

｢調区｣ 

(60,200)
e ２４１０６
９４３６
-408		 印西市 宅地   不整形 西11m市道、
中間画地

｢調区｣ 

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
13,883 		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 102.9]
13,600 		 100
[ 104.3]
13,039 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
13,000 
b (　　            )
23,648 		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 102.0]
23,300 		 100
[ 158.5]
14,700 
14,700 
c (　　            )
17,928 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
17,928 		 100
[ 129.8]
13,812 
13,800 
d (　　            )
21,832 		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]
23,055 		 100
[ 161.3]
14,293 
14,300 
e (　　            )
8,619 		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[  81.6]
10,404 		 100
[  84.6]
12,298 
12,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 +0.05		 画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　  -7.0 宅地造成　　 +15.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 +0.07		 画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +30.0 宅地造成　　 +15.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +4.5 環境　　　　 +20.0 宅地造成　　 +15.0
行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 +0.47		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +7.5 環境　　　　 +45.0 宅地造成　　 +15.0
行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月
　 -0.07		 画地　　　　 -18.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -13.0 宅地造成　　 +15.0
行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      13,400 円／㎡]
佐倉 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 12.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
45,500  （　   73.8 ％）
33,579 		 13,600    1,632  2,750  15,597 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 18.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:      ％　m:      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8475　　　　     13,218		 　　1　
　(1+r)m　： 1.0000　     13,218		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 13,200 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a ２４１０６
７６５５
-31

     43,816 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 93.9]

     44,440 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[104.0]
　　　　　　100

     46,200 
b ２４１０６
７６５５
-417

     41,622 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[ 94.1]

     43,364 

     45,100 
c ２４１０６
７６５５
-409

     41,794 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[ 94.5]

     43,359 

     45,100 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +3.5 交通・接近   -6.5 環境　　　   -2.0
画地　　　   +5.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   -1.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +1.0 交通・接近   -4.0 環境　　　   -2.0
画地　　　   +2.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   -1.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +1.0 交通・接近  -10.0 環境　　　   +5.0
画地　　　   +2.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   -1.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 45,500 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
佐倉

-26
37,200 		 [ 99.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.1]
43,364 		 [104.0]
100
45,100 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  -3.0
交通・接近　　  +2.0
環境　　 -14.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 45,500 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   3,063 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      0 ｍ、西     54 ｍ、南     28 ｍ、北     28 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 67 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　 33 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     15　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    150 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.6 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  26.2 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  26.2 ％		 ＊擁壁工事の概要
　ＣＢ３擁壁
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍ、アスファルト舗装とす
　る。
　
　
＊排水工事の概要
　雨水浸透貯留槽設置工事、汚水本
　管敷設工事、入孔設置工事。
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　開発指導要綱に基づき公園を整備
　。
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
４　不動産ＩＤ 佐倉 3-1　宅地見込地-4
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　佐倉市臼井田字浜田２４３２番
 0401000041531-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考 　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
佐倉 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
佐倉 3-1 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　中島　毅   TEL. 
鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 13,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 25,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 佐倉市臼井田字浜田２４３２番
 ②地積(㎡) 1,021  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １低専
(60,150)

（その他）

1:3		 田 周辺で宅地化が進んでいる熟成度の高い地域 南東5m道路 水道、ガス、下水 京成臼井

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    0 ｍ、西   60 ｍ、南   40 ｍ、北   40 ｍ ②標準的使用 住宅地向き宅地見込地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   19.0 ｍ、奥行　約　　   54.0 ｍ、規模　　      1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 道

路		 ５ｍ道路 交通

施設		 京成臼井駅北東方

1.2km		 法令

規制		 １低専
(60,150)
⑤地域要因の
　将来予測		 需要は依然として低調であり、地域要因に特段の変動も見受けられない。地価は概ね底値水準で低調に推移する
ものと予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地向き宅地見込地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     13,400 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     12,900 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、佐倉市及び周辺市町の宅地見込地である。需要者の中心は開発業者であり、最寄駅から概ね徒歩圏の住
宅、小学校、幼稚園等に近接する熟成度の高い宅地見込地であるが、周辺の住宅地の地価は低調に推移しているため、
投資判断は慎重である。宅地見込地の価格は、開発計画による個別性が強く、また、取引自体も少ないため需要の中心
となる価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は、不動産の市場性に着目した価格であり現実の取引市場を反映した実証的な価格である。控除法による価格
は、開発業者の視点を反映した価格であり開発後の宅地価格を基に求める価格であるが、想定要素が多く介在するため
やや規範性に劣る。開発業者による取引が中心になるものと想定され、同一需給圏内の取引事例から規範性のある比準
価格が求められたので、これを標準として、控除法による価格を比較考量して、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     13,400 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 佐倉市の人口は減少傾向が続いている。土地取引件
数は全体としては減少傾向にあるが、利便性に優る
土地の需要は堅調であり、二極化傾向にある。

周辺の住宅地の地価は低調に推移しているため、宅
地見込地の地価も引き続き低調に推移している。


個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 佐倉 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０６
７６５５
-1		 佐倉市 宅地   不整形 北西6m市道、
中間画地

１低専
地区計画等
(50,100)
b ２４１０６
７６５５
-406		 佐倉市 雑種地   ほぼ長方形 北4m市道、
中間画地

１低専

(50,100)
c ２４１０６
９４３６
-1		 印西市 山林   ほぼ台形 東9m県道、
南4m、角地

｢調区｣ 

(70,200)
d ２４１０６
５３１９
-39		 四街道市 雑種地   ほぼ長方形 西3.5m未舗装
市道、
北3.5m、
角地

｢調区｣ 

(60,200)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
14,616 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  70.7]
20,673 		 100
[ 155.5]
13,295 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
13,300 
b (　　            )
11,058 		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[ 100.0]
10,970 		 100
[  82.5]
13,297 
13,300 
c (　　            )
16,637 		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 102.0]
16,229 		 100
[  75.3]
21,552 
21,600 
d (　　            )
10,179 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
10,179 		 100
[  75.3]
13,518 
13,500 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　 -29.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +20.0 宅地造成　　 +35.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 -0.07		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0 宅地造成　　 -25.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 -0.06		 画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　 -10.0
行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　 -10.0
行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      13,400 円／㎡]
佐倉 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 12.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
45,000  （　   73.8 ％）
33,210 		 13,600    1,632  2,750  15,228 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 18.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:      ％　m:      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8475　　　　     12,906		 　　1　
　(1+r)m　： 1.0000　     12,906		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 12,900 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a ２４１０６
７６５５
-11

     48,900 		 100
[100.0]		 [ 99.4]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[112.9]

     42,209 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[104.0]
　　　　　　100

     43,900 
b ２４１０６
７６５５
-31

     43,816 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 94.9]

     43,972 

     45,700 
c ２４１０６
７６５５
-417

     41,622 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[ 94.1]

     43,364 

     45,100 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　 -0.07		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +3.0 交通・接近   -3.0 環境　　　  +13.0
画地　　　   +2.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +3.0 交通・接近   -5.0 環境　　　   -3.0
画地　　　   +5.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   -3.0 環境　　　   -3.0
画地　　　   +2.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 45,000 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
佐倉

-26
37,200 		 [ 99.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.1]
43,879 		 [104.0]
100
45,600 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  -2.0
交通・接近　　  +1.0
環境　　 -15.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 45,000 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   3,063 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      0 ｍ、西     54 ｍ、南     28 ｍ、北     28 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 67 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　 33 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     15　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    150 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.6 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  26.2 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  26.2 ％		 ＊擁壁工事の概要
　ＣＢ３擁壁
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍ、アスファルト舗装とす
　る。
　
　
＊排水工事の概要
　雨水浸透貯留槽設置工事、汚水本
　管敷設工事、人孔設置工事。
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　開発指導要綱に基づき公園を整備
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
４　不動産ＩＤ 佐倉 3-1　宅地見込地-4
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　佐倉市臼井田字浜田２４３２番
 0401000041531-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考