鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
佐倉 -34　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

佐倉 -34

千葉県

千葉第６

氏名

不動産鑑定士　鈴木　邦幸

TEL.

鑑定評価額

17,400,000 円

１㎡当たりの価格

92,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	72,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	佐倉市王子台３丁目１８番１５				②地積　(㎡)	189 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	北西6m市道	水道、ガス、下水	京成臼井 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 80 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.5 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 189 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北６ｍ市道

交通

施設

京成臼井駅南西方

450m

法令

規制

１低専
(50,100)

⑤地域要因の将
　来予測

最寄駅徒歩圏内の区画整然とした中規模住宅地域で当面の間は現状の土地利用状況で推移するものと予測する。
接近条件・環境条件に優れ需要は底堅く地価は上昇傾向が継続するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 92,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 35,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は佐倉市及び京成本線、ＪＲ総武本線沿線の近隣市の住宅地域一円である。需要者の中心は市内在住の一次
取得者が中心であるが臼井駅勢圏では値ごろ感から周辺市町からの転入者も見られる。交通接近条件・環境条件に優れ
需要は底堅い。市場での中心価格帯は土地は標準的画地規模で１７００～２０００万円前後、中古住宅で２０００万～
３０００万円程度である。新築住宅で総額４０００万前半程度となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

最寄駅徒歩圏に位置し周辺には共同住宅も見られ、収益還元法を適用したが、居住の快適性を重視する住居系地域にあ
り法令上の規制からも建築戸数も限られ、低目に試算された。自己利用での取引が中心のため近隣の取引価格を指標に
価格が決定されることから比準価格を中心に収益価格は参考に留め前年価格水準、市場の需給動向を踏まえ鑑定評価額
を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     90,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

佐倉市の人口は微減、世帯数は微増、高齢化
率は県平均より高い状態が継続。土地取引件
数及び面積は前年比、共に減少傾向にある。

京成臼井駅徒歩圏内の区画整然とした中規模
一般住宅地域であり地域要因に変動はなく需
要は底堅い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

佐倉 -34　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４１０６７６５５ -415	佐倉市		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		１低専 (50,100)
b	２４１０６５３１９ -403	佐倉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		１低専 (50,100)
c	２４１０６５３１９ -402	佐倉市		建付地	（　）	袋地等	東6m市道、中間画地		１低専 (50,100)
d	２４１０６７６５５ -302	佐倉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,200)
e	２４１０６５３１９ -401	佐倉市		更地	（　）	不整形	南東6m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 88,400	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	89,538	100 [ 95.1]	94,151	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	95,100
b	(　 ) 70,041	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	72,614	100 [ 89.3]	81,315		82,100
c	(　 ) 54,225	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.6]	62,334	100 [ 82.8]	75,283		76,000
d	(　 ) 107,722	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	107,088	100 [ 94.1]	113,802		115,000
e	(　 ) 75,019	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 88.4]	86,391	100 [ 99.9]	86,477		87,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -11.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 92,100 円／㎡]

佐倉 -34　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,049,547	531,684	2,517,863	2,177,900	339,963	（　0.9692） 329,492	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	6,724,327 円　　　　（　 35,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

佐倉 -34　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	81.90	Ｗ2	163.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	100 ％	100 ％	189 ㎡	9.5 m x 20.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

木造２階建の長屋式共同住宅で、１Ｒタイプ（約２６㎡）６戸を想定。

⑦有効率　 96.1 ％
の理由

内階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	居宅	81.90	92.3	75.59	1,740	131,527	1.0	131,527
							0.0	0
2～ 2	居宅	81.90	100.0	81.90	1,775	145,373	1.0	145,373
							0.0	0
～

～

～

計		163.80	96.1	157.49		276,900		276,900
								0

⑨年額支払賃料	276,900 円　×　12ヶ月　＝　 3,322,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 157.49 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,322,800 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 275,792 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,047,008 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	276,900 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,539 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,049,547 円　　　　（　 16,135 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４１０６５２９０　　　　-9005	1,305 ( 1,304)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [102.0]	1,267	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,741 円/㎡　月額支払賃料（　 1,740 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２４１０６７６５５　　　　-9003	2,350 ( 2,350)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,474
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

佐倉 -34　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	87,000 円	29,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	99,684 円	3,322,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 40,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 246,500 円	29,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	29,000 円	29,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,000 円	29,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 531,684 円　（　　　　　　 2,813 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,000,000 円	設計監理料率　 177,000 円／㎡　×　 163.80 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,177,900 円（　　　　　 11,523 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,049,547 円
②総費用	531,684 円
③純収益　①－②	2,517,863 円
④建物等に帰属する純収益	2,177,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	339,963 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	329,492 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,743 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,724,327 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

佐倉 -34　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	佐倉市王子台三丁目１８番１５	0401000066591-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
佐倉 -34　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

佐倉 -34

千葉県

千葉第６

氏名

不動産鑑定士　小塚　隆雄

TEL.

鑑定評価額

17,400,000 円

１㎡当たりの価格

92,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	72,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	佐倉市王子台３丁目１８番１５				②地積　(㎡)	189 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	北西6m市道	水道、ガス、下水	京成臼井 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 80 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.5 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 189 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北６ｍ市道

交通

施設

京成臼井駅南西方

450m

法令

規制

１低専
(50,100)

⑤地域要因の将
　来予測

特段変化の要因は見当たらない。京成臼井駅徒歩圏に所在する区画整然とした住宅地域に所在し、生活利便性施
設へのアクセスも良好で、需要は堅調である。地価は小幅ながらも上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 92,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 38,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、佐倉市及び近隣市の住宅地域で、特に京成臼井駅を最寄とする地域に強い代替競争関係が認められる。
需要者は市内居住者の一次取得者が中心で、都心通勤者のみならず成田空港関係者の需要も存している。駅及び生活利
便性施設へ徒歩圏内に存し、区画整然とした閑静な住環境に存し需給は概ね安定している。需要の中心となる価格帯は
土地１９０㎡の場合には１７～１８百万円前後、新築戸建は概ね２５～３５百万円となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は共同住宅も存している。ただし土地価格に見合う賃料水準は形成されておらず収益価格は低価に試算された
。一方、比準価格は同一需給圏内において成約した事例から比準しており実証的で信頼性は高い。さらに需要者は自己
使用目的が中心で、収益性よりも快適性を重視する傾向にある。本件では比準価格を重視するのが妥当と判断し、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

直近１年の佐倉市の人口は微減。高齢化率は
千葉県平均を上回る。佐倉市の戸建住宅の市
場では強含みの地域が増加している。

特に地域要因に変動はない。王子台地区の直
近１年の人口は微減している。地価は上昇傾
向を示す。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

佐倉 -34　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４１０６７６５５ -415	佐倉市		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		１低専 (50,100)
b	２４１０６７６５５ -304	佐倉市		建付地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		１低専 (50,100)
c	２４１０６７６５５ -418	佐倉市		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		１低専地区計画等 (50,100)
d	２４１０６７６５５ -30	佐倉市		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１低専 (50,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 88,400	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	89,538	100 [ 98.5]	90,902	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	91,800
b	(　 ) 89,560	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	88,419	100 [ 96.4]	91,721		92,600
c	(　 ) 85,902	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	85,051	100 [ 88.5]	96,103		97,100
d	(　 ) 105,180	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	101,574	100 [ 86.0]	118,109		119,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.5	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 92,300 円／㎡]

佐倉 -34　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,082,686	532,867	2,549,819	2,177,900	371,919	（　0.9692） 360,464	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	7,356,408 円　　　　（　 38,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

佐倉 -34　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	81.90	Ｗ2	163.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	100 ％	100 ％	189 ㎡	9.5 m x 20.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建、重層長屋タイプ、約２６㎡６戸を想定

⑦有効率　 96.2 ％
の理由

重層長屋のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	81.90	92.3	75.60	1,759	132,980	1.0	132,980
							0.0	0
2～ 2	居宅	81.90	100.0	81.90	1,794	146,929	1.0	146,929
							0.0	0
～

～

～

計		163.80	96.2	157.50		279,909		279,909
								0

⑨年額支払賃料	279,909 円　×　12ヶ月　＝　 3,358,908 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 157.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,358,908 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 278,789 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,080,119 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	279,909 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,567 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,082,686 円　　　　（　 16,311 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４１０６７６５５　　　　-9003	2,350 ( 2,350)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,474	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,760 円/㎡　月額支払賃料（　 1,759 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２４１０６５２９０　　　　-9005	1,305 ( 1,304)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	1,347
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

佐倉 -34　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	87,000 円	29,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	100,767 円	3,358,908　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 40,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 246,500 円	29,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	29,000 円	29,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,000 円	29,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 532,867 円　（　　　　　　 2,819 円／㎡）　　（経費率　　 17.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,000,000 円	設計監理料率　 177,000 円／㎡　×　 163.80 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,177,900 円（　　　　　 11,523 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,082,686 円
②総費用	532,867 円
③純収益　①－②	2,549,819 円
④建物等に帰属する純収益	2,177,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	371,919 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	360,464 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,907 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,356,408 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

佐倉 -34　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	佐倉市王子台三丁目１８番１５	0401000066591-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考