令和6年1月15日　提出 佐倉 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐倉 -33 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　松田　宗司   TEL.

鑑定評価額 7,590,000 円  １㎡当たりの価格 41,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐倉市藤治台１５番３ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 佐倉 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 佐倉駅南東方 2.0km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因の大きな変化もなく、現状の住環境は概ね維持されるものと判断するが、地域の取引価格は、総額的な 割安感やＪＲ佐倉駅圏を中心とした堅調な住宅市況を背景に、概ね上向き傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ総武本線及び京成本線沿線の佐倉市を中心とした住宅地域である。需要者は、市内在住の一次取得 者を中心に圏域外からの参入は少ない。当該地域は、駅徒歩圏外であるため圏域内での選好性はやや劣るが、その不動 産取引は、土地価格は、対象標準地と同規模程度で７００万円台から８００万円台程度、中古住宅は、建物の経年・管 理の状態にもよるが土地価格と同程度から概ね１，０００万円台前半程度が取引の中心で、新築住宅の供給は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、自己利用目的の取引が中心で賃貸市場が形成されていない大規模開発の戸建住宅地域にあり、その最有 効使用の判定等に鑑み、投下資本に見合う収益は期待し得ないことから、収益還元法は適用しなかった。従って、当該 鑑定価格の決定においては、市場参加者の意思決定が地域の取引市場の影響下にあることを踏まえ、類似の取引事例よ り試算した比準価格を採用し、代表標準地との検討結果にも留意した上で、その鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐倉 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,800 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [103.0] 100 [ 83.1] [101.0] 100 40,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の総人口は微減傾向だが、鉄道各駅徒歩圏 の生活環境が良好な地域を中心に地価上昇が 拡大傾向で立地条件による地域的選別が更に 進む傾向にある。 起伏のある駅徒歩圏外の環境が良好な住宅団 地であり、取引は少ないが、価格水準も低位 で割安感もあることから、総額的にはやや上 昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％