令和6年1月15日　提出 佐倉 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐倉 -31 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　桑田　康彦   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 74,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 59,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐倉市西志津７丁目１６番１５ ｢西志津７－１６－４｣ ②地積 　(㎡) 138   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模の住宅が建 ち並ぶ区画整理済の 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 志津 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    85 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 志津駅南西方 1.9km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅から構成される住宅地域であり、今後も現状を維持すると予測する。近年における住宅地への需 要増加を受けて、地価水準については緩やかな上昇基調にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はおおむね最寄駅を勝田台及び志津とする住宅地域。需要者の中心は３０～４０歳代の一次取得者が中心で あり、同一需給圏外からの流入者も見られる。周囲では小規模なミニ開発があるほかは大量の宅地供給はなく、熟成し た住宅地でもあり需給関係は比較的安定している。土地は１４０㎡程度で１，０００～１，２００万円程度、新築の戸 建物件は３，０００～３，５００万円程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用を目的とした取引が中心であり、類似地域等において信頼性のある土地事例を収集し得た。一方で、最寄駅から徒 歩圏外の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、賃貸需要も乏しく、長期安定的な賃貸住宅の経営が困難と判断されるた め収益価格を試算しなかった。以上より、市場価格を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定 評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐倉 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,000 円／㎡ [102.7] 100 100 [102.0] 100 [115.0] [100.0] 100 74,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     74,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 佐倉市は、人口は微減傾向で高齢化率は県全 体を上回り取引件数は微減傾向だが、取引価 格は横這いから上昇基調で需給動向はやや上 向きである。 地域要因に大きな変動は見られない。勝田台 駅周辺の超過需要と志津エリアにおける供給 量の減少で、地価は緩やかな上昇基調となっ ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +9.5 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％