令和6年1月15日　提出 佐倉 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐倉 -26 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　邦幸   TEL.

鑑定評価額 5,250,000 円  １㎡当たりの価格 37,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐倉市臼井字大名宿５８６番２６ ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅が 多い高台の住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 京成臼井 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       142 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 京成臼井駅北西方 1.0km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 小中規模一般住宅が多い高台の住宅地域であり、今後も同様に推移するものと予測する。地価は街路条件にやや 難があり住環境が劣り弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐倉市及び京成本線、ＪＲ総武本線沿線の近隣市の住宅地域一円である。需要者の中心は市内在住の一次 取得者が中心である。最寄駅徒歩圏内に位置するものの街路条件がやや難があり住環境が劣り需要は弱い。市場での中 心価格帯は土地は標準的画地規模で５００万円前後、新築住宅で２０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅用に開発された小中規模の住宅地域であり特殊事情による戸建貸家も存在する可能性もあるがその 地域的特性から判断して収益還元法は適用しなかった。居住の快適性を重視する住宅地域であることから自己使用目的 で取引され近隣の取引価格を指標に価格が決定されるのが常である。拠って比準価格を採用し、代表標準地、前年価格 水準、市場の需給動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐倉 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [100.7] [100.0] 100 36,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 佐倉市の人口は微減、世帯数は微増、高齢化 率は県平均より高い状態が継続。土地取引件 数及び面積は前年比、共に減少傾向にある。 京成臼井駅から徒歩圏内の高台の小中規模の 住宅地域であり地域要因に変動はないが街路 条件に難があり地価は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％