令和6年1月15日　提出 佐倉 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐倉 -16 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　中島　毅   TEL.

鑑定評価額 22,400,000 円  １㎡当たりの価格 21,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐倉市寺崎字御門前２６０４番１外 ②地積 　(㎡) 1,037   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅も混在する 市街地に近い農家住 宅地域 西4m市道 水道 佐倉 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   230 ｍ、西   160 ｍ、南   130 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  56.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 佐倉駅西方 1.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 需要は依然として低調であり、地域要因に特段の変動も見受けられない。地価は今後も概ね底値水準で低調に推 移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、佐倉市及び周辺市町の市街化調整区域内の住宅地域である。市街化調整区域内においては開発分譲地に 対する需要が大半で、農家住宅地に対する需要は依然として少なく低調な状況である。需要者の中心は農家の子弟等の 地元居住者であり地縁的傾向が顕著であるが、取引自体が少なく規模も様々であるため、需要の中心となる価格帯は見 いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅を中心とする地域であり、収益目的の土地取引は想定し難い為、収益還元法の適用は見送った。自己使用目的 が取引の中心になるものと想定され、同一需給圏内の取引事例から規範性のある比準価格が求められたので、これを標 準として、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 佐倉市の人口は減少傾向が続いている。土地 取引件数は全体としては減少傾向にあるが、 利便性に優る土地の需要は堅調であり、二極 化傾向にある。 佐倉市内の住宅地の地価は利便性・住環境の 優劣による二極化傾向にあり、郊外の農家住 宅地の地価は概ね底値圏で低調に推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％