令和6年1月15日　提出 佐倉 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐倉 -8 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　結城　勝彦   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 59,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐倉市山王１丁目１５番７ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 物井 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   100 ｍ、南    85 ｍ、北    95 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 物井駅東方 450m 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏の区画整然とした住宅地域。地域要因に特段の変動は無く、当面現状維持にて推移するものと予測する 。地価は堅調な需要を背景に上昇基調にあり、今後も堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、佐倉市及び四街道市に存するＪＲ総武本線沿線の住宅地域である。需要者は地元の一次取得者層が中心 であるが、生活スタイルの変化等に基づき、圏外からの取得者も増加傾向にある。近隣地域は既成の住宅地域であるが 、需給は安定しており、地価は上昇基調にて推移している。取引価格帯としては、土地は１８０㎡程度で１，０００万 円～１，２００万円程度、中古住宅は１，５００～２，５００万円程度の取引が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏においては自用目的の取引が中心であり、市場の実態を反映した取引事例を多数収集し得たため、実証的で 規範性の高い比準価格を得られた。一方、地区計画によりアパート等の建設が困難であるため、収益還元法は適用しな かった。適用手法は１手法に留まったが規範性の高い試算価格が得られたため、比準価格を標準とし、代表標準地価格 との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐倉 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,400 円／㎡ [101.7] 100 100 [102.0] 100 [134.9] [100.0] 100 59,400  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 佐倉市の人口は減少傾向にて推移し、高齢化 率は県平均を上回っている。取引価格は概ね 微増傾向、取引件数は減少傾向にある。 駅徒歩圏内の区画整然とした住宅地域。地域 要因に変動は無いが、郊外住宅地の好調な需 要を反映し、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動は無い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.5 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％