令和6年1月15日　提出 成田 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   成田 9-1 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　大木　一広   TEL.

鑑定評価額 457,000,000 円  １㎡当たりの価格 21,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 成田市新泉１１番２ ②地積 　(㎡) 21,169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 工場 工場が多く倉庫等も 見られる内陸型の工 業団地 西19m市道、背面道 水道、下水 久住 4.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   240 ｍ、西    30 ｍ、南   180 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 130.7 ｍ、奥行　約　　 175.1 ｍ、規模　　    21,169 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 野毛平工業団地 街 路 １９ｍ市道 交通 施設 久住駅南東方 4.6km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した工業団地であり、成田空港の機能回復や圏央道開通への期待感等から工業地需要は堅調であるものの、 当面は土地利用状況に大きな変化はないものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、千葉県北東部の内陸型工業地域を中心に千葉県内外に及ぶ広域的な圏域。需要者の中心は成田空港関 連の大手企業であるが、都心から遠い立地条件により大型物流施設の進出は見られない。成田空港周辺は滑走路新設や 圏央道延伸等への期待感から需要が強含みで、物流用地の規制緩和により供給の増加も見込まれる。取引が少なく明確 な価格水準は見出せないが、類似の工業地では土地単価１５，０００円～２５，０００円／㎡程度の取引が見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　自己使用の工場等が中心の工業団地であり、賃貸市場が未成熟で適正な賃料水準等の把握が困難なため、収益価格は 試算できなかった。一方、比準価格は現実の市場における工業地の取引価格から試算された実証的な価格であり、類似 の工業地の需給動向や取引価格が当事者の意思決定に大きな影響を与える市場特性からも、説得力を有する。従って、 本件では比準価格を妥当な価格と認めて採用し、近年の市場動向等を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 成田空港の運用状況はコロナ前の水準を回復 しつつあり、滑走路新設・圏央道延伸等のへ の期待感から、空港周辺地域の経済は回復傾 向が顕著である。 成田空港関連企業の業績は急速に回復してい る。工業地は限定的な供給に対し需要が強含 みであり、地価は上昇傾向を強めている。 個別的要因に変動は見られない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.9 ％  ％