別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
成田 -28　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
成田 -28 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　笹野　善基   TEL.
鑑定評価額 34,500,000 円  １㎡当たりの価格 91,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 71,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 成田市松崎字湯川１６３３番１５
 ②地積
　(㎡)		 377  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区1種
地区計画等

1.2:1		 共同住宅

Ｓ2		 住宅、アパート、事
業所が見られる混在
住宅地域		 南西19m市道 水道、ガス、下水 成田湯川

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    55 ｍ、南    55 ｍ、北    85 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.4 ｍ、奥行　約　　  18.6 ｍ、規模　　       377 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 北千葉道路の延伸、ニュータ
ウン中央線の開通で交通利便
性が向上した。		 街

路		 基準方位　北　　１
９ｍ市道		 交通

施設		 成田湯川駅南方

250m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区1種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 鉄道駅近接に加え近年周辺幹線道路の延伸、開通で交通利便性が向上した。北総線運賃の値下げもあり今後需要
はさらに高まっていくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     42,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ成田線、京成本線、北総線、成田スカイアクセス線沿線で、成田市を中心に周辺市町を含む範囲。
新駅設置に伴い整備された住宅地域で、需要者はアパート経営者、中小規模事業者等が中心となる。周辺道路の整備が
進み交通利便性が向上したため需要は高まっている。当該地域における取引は少ないが、周辺地域における取引価格か
ら、中心となる価格帯は更地で㎡当たり８５，０００円～１００，０００円程度とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 成田湯川駅徒歩圏の住宅地取引事例を採用し、比準価格は信頼性の高い価格が得られた。一方アパート経営等収益性も
重視される地域であるが、アパートを想定した収益価格は低位に試算され、価格水準での土地取引では採算性は見込め
ず収益価格の規範性はやや劣る。本件においては想定要素が多くやや規範性の劣る収益価格は参考に留め、実証的で規
範性を有する比準価格を採用し。代表標準地と比較検討のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　成田 -18                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     82,600 円／㎡		 [104.1]
100		 100
[105.0]		 100
[ 93.1]		 [104.0]
100		 91,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     88,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ問題収束で空港機能が正常化しインバ
ウンド等の人流が回復している。空港機能拡
張、圏央道等インフラ整備の進展が新たな需
要を生んでいる。

鉄道駅の設置に伴い新たに整備された地域で
、利便施設には乏しいが駅接近性は優り、周
辺主要道路の整備も相俟って需要は上向いて
いる。

価格に影響を及ぼす個別的要因の変動は認め
られない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 成田 -28　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０７
８１２２
-816		 成田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
北東11.7m、
二方路
１中専
高度地区1種
(60,200)
b ２４１０７
８１２２
-823		 成田市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 西6m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
c ２４１０７
８１２２
-828		 成田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
南西6m、角地
１低専

(60,100)
d ２４１０７
８１２２
-829		 成田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
北西13.5m、
角地
１低専

(60,100)
e ２４１０７
８１２２
-603		 成田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南14.5m市道、
北6m、西6m、
三方路
１中専
高度地区1種
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
86,101  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
83,910 		 100
[  97.0]
86,505 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
90,000 
b (　           ) 
69,183  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.2]
84,495 		 100
[  93.9]
89,984 
93,600 
c (　           ) 
84,604  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
81,085 		 100
[  91.6]
88,521 
92,100 
d (　           ) 
82,361  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
81,577 		 100
[  93.1]
87,623 
91,100 
e (　           ) 
88,305  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.2]
82,806 		 100
[  97.8]
84,669 
88,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　 -12.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     91,500 円／㎡]  



成田 -28　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地で、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,088,165 
1,099,142 
4,989,023 
4,175,560 
813,463 		 （　0.9692）
788,408 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     16,089,959 円　　　　（　     42,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
成田 -28　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 198.66 Ｗ2 347.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区1種
地区計画等		 60 ％   200 ％   200 ％   377 ㎡     20.4 m x   18.6 m  前面道路：市道     　  19.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 約３５㎡、１ＬＤＫの共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
173.90 
100.0 
173.90 
1,500 
260,850 		 1.0  260,850 
1.0  260,850 

 2～ 2		 居宅
173.90 
100.0 
173.90 
1,550 
269,545 		 1.0  269,545 
1.0  269,545 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
347.80 
100.0 
347.80 

530,395 		 530,395 
530,395 
⑨年額支払賃料        530,395 円　×　12ヶ月　＝　       6,364,740 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     347.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,364,740 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       528,273 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,836,467 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           530,395 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,864 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          530,395 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         246,834 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,088,165 円　　　　（　        16,149 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 成田賃
　　　　-37		 1,628  
(   1,626) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[106.4]		 100
[100.0]
1,611 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,565 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,500 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 成田賃
　　　　-26		 1,481  
(   1,479) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[106.4]		 100
[100.0]
1,497 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
成田 -28　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 333,600 円  　　　　     55,600,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 190,942 円  　　　        6,364,740　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       60,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      403,100 円  　　　　     55,600,000　×　　  50.0 ％　×　  14.50 /1000
④損害保険料        55,600 円  　　　　     55,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        55,600 円  　　　　     55,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,099,142 円　（　　　　　　         2,915 円／㎡）　　（経費率　　  18.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 55,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     347.80 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0751     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,175,560 円  
（　　　　　        11,076 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,088,165 円      
②総費用 1,099,142 円      
③純収益　①－② 4,989,023 円      
④建物等に帰属する純収益 4,175,560 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 813,463 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 788,408 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,091 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,089,959 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      42,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 成田 -28　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　成田市松崎字湯川１６３３番１５
 0423000164530-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
成田 -28　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
成田 -28 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　大木　孝仁   TEL.
鑑定評価額 34,500,000 円  １㎡当たりの価格 91,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 71,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 成田市松崎字湯川１６３３番１５
 ②地積
　(㎡)		 377  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区1種
地区計画等

1.2:1		 共同住宅

Ｓ2		 住宅、アパート、事
業所が見られる混在
住宅地域		 南西19m市道 水道、ガス、下水 成田湯川

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    55 ｍ、南    55 ｍ、北    85 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.4 ｍ、奥行　約　　  18.6 ｍ、規模　　       377 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　１９ｍ
市道		 交通

施設		 成田湯川駅南方

250m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区1種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 未利用地も残るが駅近の混在住宅地域であるので、今後は熟成度を高めつつ地価動向は現状のまま推移するもの
と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     40,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は成田スカイアクセス線「成田湯川」駅を中心にその周辺の圏域を含む成田市内の広域的な住宅地域である
。需要者の中心は小規模な店舗・事務所等を営む個人事業者等である。近隣地域周辺は戸建住宅、アパート、駐車場等
が大半を占め商業施設の立地は少ないが、駅近の地域であるので底堅い需要が見込まれる。取引が少なく需要の中心価
格帯の把握は困難であるが、土地は約３８０㎡程度で３，３００万円程度と推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺にはアパート等も混在するが、近隣地域は収益性よりも居住の快適性を重視する地域であり、需要者は市場におけ
る取引価格水準を重視することから比準価格は規範性が高いと判断する。一方、地価水準に見合う賃料水準が形成され
ていないため収益価格は低位に試算された。したがって、市場性を反映した比準価格を採用して、収益価格は参考に留
め、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　成田 -18                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     82,600 円／㎡		 [104.1]
100		 100
[105.0]		 100
[ 93.1]		 [104.0]
100		 91,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     88,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 成田市の総人口は増加傾向であるが高齢化率
は高まっている。旧成田市市街地は供給不足
により地価は上昇傾向である。


成田湯川駅徒歩圏内の住宅地域で安定した需
要がある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 成田 -28　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０７
６５２７
-23		 成田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m市道、
中間画地
準住居

(60,160)
b ２４１０７
６５２７
-13		 成田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西6m市道、
中間画地
１住居
高度地区1種
(60,200)
c ２４１０７
６５２７
-10		 成田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西7.5m市道
、北東4m、
角地
１住居

(60,200)
d ２４１０７
８１２２
-816		 成田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
北東11.7m、
二方路
１中専
高度地区1種
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
79,058  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
78,515 		 100
[  88.1]
89,120 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
92,700 
b (　           ) 
75,963  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
77,091 		 100
[  88.8]
86,814 
90,300 
c (　           ) 
83,131  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
83,946 		 100
[  90.8]
92,452 
96,200 
d (　           ) 
86,101  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
83,910 		 100
[ 100.5]
83,493 
86,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     91,500 円／㎡]  



成田 -28　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地で、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,846,632 
904,467 
4,942,165 
4,175,560 
766,605 		 （　0.9692）
742,994 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     15,163,143 円　　　　（　     40,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
成田 -28　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 198.66 Ｗ2 347.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区1種
地区計画等		 60 ％   200 ％   200 ％   377 ㎡     20.4 m x   18.6 m  前面道路：市道     　  19.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３５㎡程度の１ＬＤＫ１０戸の共同住宅。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
173.90 
100.0 
173.90 
1,450 
252,155 		 1.0  252,155 
1.0  252,155 

 2～ 2		 居宅
173.90 
100.0 
173.90 
1,479 
257,198 		 1.0  257,198 
1.0  257,198 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
347.80 
100.0 
347.80 

509,353 		 509,353 
509,353 
⑨年額支払賃料        509,353 円　×　12ヶ月　＝　       6,112,236 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     347.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,112,236 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       507,316 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,604,920 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           509,353 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,671 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          509,353 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         237,041 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,846,632 円　　　　（　        15,508 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 成田賃
　　　　-44		 1,476  
(   1,414) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
1,407 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,513 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,450 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 成田賃
　　　　-304		 1,423  
(   1,422) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[103.0]
1,625 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
成田 -28　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 166,800 円  　　　　     55,600,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 183,367 円  　　　        6,112,236　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       40,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      403,100 円  　　　　     55,600,000　×　　  50.0 ％　×　  14.50 /1000
④損害保険料        55,600 円  　　　　     55,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        55,600 円  　　　　     55,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         904,467 円　（　　　　　　         2,399 円／㎡）　　（経費率　　  15.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 55,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     347.80 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0751     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,175,560 円  
（　　　　　        11,076 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,846,632 円      
②総費用 904,467 円      
③純収益　①－② 4,942,165 円      
④建物等に帰属する純収益 4,175,560 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 766,605 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 742,994 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,971 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,163,143 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      40,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 成田 -28　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　成田市松崎字湯川１６３３番１５
 0423000164530-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
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備考