別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
成田 -25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
成田 -25 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　笹野　善基   TEL.
鑑定評価額 9,770,000 円  １㎡当たりの価格 11,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 成田市北須賀字大坂１６２番外
 ②地積
　(㎡)		 842  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(60,200)

（その他）
不整形
1.2:1		 住宅

Ｗ1		 旧来からの住宅が多
い国道に近い農家住
宅地域		 南西6.5m市道 下総松崎

3.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 農家住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  34.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       842 ㎡程度、形状　不整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．５ｍ市道 交通

施設		 下総松崎駅南西方

3.8km		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 特に変動要因はなく当分現状維持と見込む。
(3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は成田市を中心に周辺市町の市街化調整区域の圏域と判定した。需要者は同一需給圏内の農業事業者が主で
他圏域からの流入は少ない。対象標準地周辺は、成田市の西端に位置する農業集落で、当該地域に地縁を有する農業従
事者以外の需要はほとんど見込めない。地域要因に大きな変動はなく土地価格は近年横ばいで推移しており。中心とな
る価格帯は㎡単価１０，０００円～１３，０００円程度とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 成田市のうち旧成田市の市街化調整区域内農家住宅地の取引事例から求められた比準価格は地域の市場性を反映して信
頼性は高い。鉄道駅から遠く生活利便性がやや劣る農家住宅地域で賃貸需要も少ないため対象基準地周辺にはアパート
等の収益物件は見られない。よって収益還元法は非適用とした。代表標準地との比較検討の上、実証的で規範性を有す
る比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　成田 -16                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     20,700 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[100.0]		 100
[180.3]		 [100.0]
100		 11,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     11,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ問題収束で空港機能が正常化しインバ
ウンド等の人流が回復している。空港機能拡
張、圏央道等インフラ整備の進展が新たな需
要を生んでいる。

大きな変化のない旧来からの農家住宅地域で
、地域要因の変動は見られない。



価格に影響を及ぼす個別的要因の変動は認め
られない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +75.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 成田 -25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０７
６５２７
-27		 成田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西6.5m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
b ２４１０７
６５２７
-271		 成田市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西8m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
c ２４１０７
６５２７
-278		 成田市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西4m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
d ２４１０７
６５２７
-277		 成田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東2.7m道路
、中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
e ２４１０７
６５２７
-113		 成田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北3.5m道路、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
6,021  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  60.0]		 100
[ 100.0]
10,035 		 100
[  91.8]
10,931 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
10,900 
b (　           ) 
12,248  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.5]
14,540 		 100
[ 115.5]
12,589 
12,600 
c (　           ) 
7,931  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.5]
9,276 		 100
[  87.3]
10,625 
10,600 
d (　           ) 
14,773  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
14,995 		 100
[ 127.2]
11,789 
11,800 
e (　           ) 
8,509  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
8,578 		 100
[  75.3]
11,392 
11,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     11,600 円／㎡]  



成田 -25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地で、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 自己居住目的が中心で賃貸需要の乏しい農家住宅地域であり、賃貸市場が未成熟で投資採算性を有する賃貸用建
物の想定が困難であるため、収益還元法は非適用とした。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 成田 -25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　成田市北須賀字大坂１６２番
 0423000044187-0000
2 　成田市北須賀字大坂１８４番２
 0423000044188-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
成田 -25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
成田 -25 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　大木　孝仁   TEL.
鑑定評価額 9,770,000 円  １㎡当たりの価格 11,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 成田市北須賀字大坂１６２番外
 ②地積
　(㎡)		 842  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(60,200)

（その他）
不整形
1.2:1		 住宅

Ｗ1		 旧来からの住宅が多
い国道に近い農家住
宅地域		 南西6.5m市道 下総松崎

3.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 農家住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  34.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       842 ㎡程度、形状　不整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．５ｍ市道 交通

施設		 下総松崎駅南西方

3.8km		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 旧来からの農家住宅地域であり、地域要因に変動はなく今後も同様の住環境を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、成田市を中心にその周辺を含む広域的な圏域に存する住宅地域である。需要者は地元居住者あるいは地
縁関係者を有する個人が中心である。地縁的選好性の強い農家住宅地域であり、外部からの流入が少なく取引件数は低
位で推移している。土地は８４０㎡程度で総額９８０万円程度、建売分譲等の新規供給は見られない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自己使用目的を中心とする市街化調整区域内の農家住宅地域であり、投資採算性の観点から収益還元法の適用は断念し
た。比準価格は、代替競争関係を有する市街化調整区域内の住宅地域の取引事例から試算したもので説得力を有してい
る。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　成田 -16                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     20,700 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[100.0]		 100
[185.4]		 [100.0]
100		 11,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     11,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 成田市の総人口は増加傾向であるが高齢化率
は高まっている。旧成田市市街地は供給不足
により地価は上昇傾向である。


市街化調整区域内の農家住宅地域で地域要因
に変化は見られない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +80.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 成田 -25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０７
６５２７
-27		 成田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西6.5m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
b ２４１０７
６５２７
-402		 成田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北3m道路、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
c ２４１０７
６５２７
-285		 成田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西2.5m道路
、中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
d ２４１０７
６５２７
-281		 成田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南6m道路、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
6,021  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  60.0]		 100
[ 100.0]
10,035 		 100
[  96.9]
10,356 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
10,400 
b (　           ) 
9,214  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 100.0]
10,840 		 100
[  88.4]
12,262 
12,300 
c (　           ) 
9,898  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
9,819 		 100
[  94.1]
10,435 
10,400 
d (　           ) 
12,746  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
12,746 		 100
[  99.0]
12,875 
12,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     11,600 円／㎡]  



成田 -25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の住宅地域内の土地であり、適切な再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 自己居住目的が中心で賃貸需要の乏しい農家住宅地域であり、賃貸市場が未成熟で投資採算性を有する賃貸用建
物の想定が困難であるため、収益還元法は適用しなかった。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 成田 -25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　成田市北須賀字大坂１６２番
 0423000044187-0000
2 　成田市北須賀字大坂１８４番２
 0423000044188-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考