令和6年1月15日　提出 成田 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   成田 -23 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　杉田　秀樹   TEL.

鑑定評価額 15,600,000 円  １㎡当たりの価格 95,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 成田市中台６丁目３番１０ ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区1種 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした戸建 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 成田 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.6 ｍ、奥行　約　　  12.9 ｍ、規模　　       164 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 成田駅北西方 1.7km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模戸建住宅の多い区画整然とした住宅地域で、特に地域要因に変動はなく、今後も現状のまま推移するもの と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ成田線、京成本線、北総線沿線で、成田市及び周辺市町の品等の高い戸建住宅地域。需要者は圏内に 居住するか又は空港関連等の地元企業勤務の一次取得者が中心である。当地域は成田ニュータウン内の最寄駅徒歩限界 圏に位置する区画整然とした戸建住宅地域で、居住環境が良好なことから需要は堅調で、供給が少ないため地価は上昇 傾向にある。更地で１，４００万～１，８００万円程度、中古戸建住宅で３，０００万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当近隣地域は熟成度の高い戸建住宅地域でアパ－ト等は見られない。また、対象標準地の画地規模では投資採算性を有 する賃貸用建物の想定が困難であることから収益還元法は適用しなかった。比準価格は成田ニュータウン地区の類似性 の強い取引事例から試算したもので、取引市場の実態を反映した実証的な価格で規範性が高い。そこで本件では、比準 価格を採用するのが妥当と判断し、代表標準地価格との均衡を検討の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　成田 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,600 円／㎡ [104.1] 100 100 [105.0] 100 [ 86.3] [100.0] 100 94,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 空港関連業種の業況回復や大型物流施設の建 設計画等の経済活性化要因を背景に不動産需 要は拡大傾向にあり、地価は上昇基調を強め ている。 最寄駅からやや遠いが、居住環境良好な戸建 住宅地域。人気が高く、需要が堅調であるの に対し売り物件が少ないため、地価は上昇を 続けている。 個別的要因に変動はなく、市場性に変化はな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.6 ％  ％